如果你問我，北京城市未來5年，發(fā)展速度最快的片區(qū)在哪里？

我可以很堅(jiān)定的說：既不在北部的海淀昌平，也不在東部的朝陽通州，而是在北京的城南地區(qū)。

未來五年，北京城南將會(huì)迎來“大爆發(fā)、大開發(fā)、大崛起”的時(shí)代。

北京“城南地區(qū)”一共包括四大區(qū)域，分別是：豐臺、大興、房山和亦莊。

根據(jù)北京市的計(jì)劃，將會(huì)在2021年到2025年，在城南地區(qū)狠狠砸下6000億投資，打造成為“首都發(fā)展新高地”。

北京重點(diǎn)項(xiàng)目“優(yōu)先向城南傾斜”，“城南項(xiàng)目優(yōu)先開工建設(shè)”，這是北京目前確定的“基本發(fā)展原則”。

而這一切，歸根結(jié)底還是為了“賣地”和“開發(fā)”。

在北京即將啟動(dòng)的“第三批土地拍賣名單”中，城南地區(qū)的土地拍賣宗數(shù)高達(dá)15個(gè)，幾乎占到北京土拍的50%。

毫無疑問，城南地區(qū)已經(jīng)成為北京最重要的“土地財(cái)政來源”和“錢袋子”。

隨著土地的大規(guī)模供應(yīng)，未來城區(qū)人口自然也就大規(guī)模涌向“城南地區(qū)”，人來了，錢來了，產(chǎn)業(yè)和配套自然也就來了。

北京城南地區(qū)的“大規(guī)模開發(fā)”正式啟動(dòng)了。

首先是城南地區(qū)大規(guī)模引入“北京優(yōu)質(zhì)教育資源”，打造“優(yōu)質(zhì)教育概念”，吸引城區(qū)人口“外遷”。

房山區(qū)目前已經(jīng)基本確定將會(huì)引入“人大附房山分校”，“清華附房山分校”，“北京育才學(xué)校”和“皇城根小學(xué)”。

再加上原來已經(jīng)有的“首師大附中”，“北京四中”，“北京小學(xué)”，房山其實(shí)也已經(jīng)“名校云集”了。

大興區(qū)目前已經(jīng)基本確定將會(huì)引入“5所名校”：北師大附中、海淀翠微小學(xué)、北京四中、北京三十五中和黃城根小學(xué)。

豐臺區(qū)已經(jīng)基本確定了“中關(guān)村三小”，“建華學(xué)?！?，“北京第五實(shí)驗(yàn)中學(xué)”，“北京十二中分校”，“11學(xué)?！?/strong>等。

而亦莊經(jīng)開區(qū)則將會(huì)在臺湖和馬駒橋引入大量的“優(yōu)質(zhì)學(xué)校”，比如臺湖的景山學(xué)校、北京小學(xué)臺湖分校、北京八中臺湖分校等。

北京在“城南教育資源”的投入中，可以說是“不惜代價(jià)”，從這一點(diǎn)上看，不管是投入資金還是數(shù)量，其他地區(qū)很難“匹敵”。

比如也是“賣地大戶”的朝陽區(qū)，在教育資源的引入速度上，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如北京城南地區(qū)，手里的名校資源“捉襟見肘”。

同時(shí)北京城南地區(qū)在本次“北京三期軌道建設(shè)規(guī)劃方案”中，也是最大的贏家，城南的“地鐵數(shù)量”出現(xiàn)猛增。

北京地鐵三期建設(shè)規(guī)劃中的“關(guān)鍵線路”和“重大項(xiàng)目”均出現(xiàn)在城南地區(qū)，未來肯定是要“優(yōu)先開工”和“優(yōu)先建設(shè)”的。

比如被列為“北京市重大項(xiàng)目”的“新城聯(lián)絡(luò)線一期”，也就是“S6號線”，肯定將會(huì)在2022年年底動(dòng)工，成為北京三期地鐵動(dòng)工最早的項(xiàng)目之一。

這條線路不僅連接“兩個(gè)機(jī)場”，同時(shí)把“北京城市副中心”，“亦莊臺馬地區(qū)”和“大興新城”連接了起來，是北京新城的“核心交通動(dòng)脈”。

同時(shí)“1號線支線”將會(huì)帶動(dòng)豐臺河西地區(qū)將會(huì)“大規(guī)模供地階段”，這個(gè)變化將會(huì)對門頭溝“四道橋”的房價(jià)造成巨大的壓力。

豐臺河西和門頭溝四道橋，同樣都是房價(jià)5萬+的片區(qū)，未來怎么選？

其實(shí)很簡單，在品質(zhì)相差不大的背景下，誰的價(jià)格低，誰就有優(yōu)勢，所以豐臺河西和門頭溝四道橋，價(jià)格內(nèi)卷“在所難免”。

相對來說，豐臺河西畢竟是“城區(qū)”，而且還在“六環(huán)內(nèi)”，一旦擁有了“1號線支線”的加持，豐臺河西已經(jīng)足夠秒殺“門頭溝”了。

而“19號線南延”將會(huì)讓大興西紅門、大興新城西片區(qū)、生物醫(yī)藥西片區(qū)等區(qū)域，從此進(jìn)入“賣地賣房的紅海時(shí)代”。

根據(jù)我們的估算，未來大興的“重點(diǎn)賣地三大片區(qū)”：西紅門東+大興新城西片區(qū)+生物醫(yī)藥西片區(qū)，將會(huì)出現(xiàn)至少30個(gè)以上的在售項(xiàng)目。

大興樓市的“混戰(zhàn)時(shí)代”即將拉開序幕，價(jià)格內(nèi)卷，品質(zhì)拉扯，庫存高企，很快就會(huì)在大興樓市“上演”。

大興，可以說是未來五年北京樓市競爭最“激烈”，庫存壓力最大的片區(qū)，有點(diǎn)類似于2018-2019年的“亦莊樓市”。

而對于亦莊經(jīng)開區(qū)來說，“60平方公里”的亦莊獨(dú)立學(xué)籍區(qū)已經(jīng)“無地可以開發(fā)”，在毅然撇開“舊宮”和“瀛海”之后，經(jīng)開區(qū)將重點(diǎn)開發(fā)的片區(qū)鎖定了“臺湖和馬駒橋”。

2022年7月14日，北京經(jīng)開區(qū)通過線上直播舉行了《2022年度第三批擬入市地塊土地推介會(huì)》就明確提出：臺馬地區(qū)的“雙限政策松綁”指日可待，目前已經(jīng)進(jìn)入“審批推進(jìn)階段”。

而且臺湖的“北京八中”和“北京小學(xué)”是在經(jīng)開區(qū)為主導(dǎo)來引入的優(yōu)質(zhì)教育資源，未來并入“經(jīng)開區(qū)學(xué)籍”概率還是很高的。

雖然北京“第三批供地”中，臺湖只有“兩塊地”亮相，但是后面還將會(huì)陸續(xù)推出10塊地，臺馬的“大規(guī)模開發(fā)時(shí)代”也馬上就會(huì)到來。

再加上17號線即將在2024年全線開通，S6號線即將動(dòng)工，臺馬地區(qū)的爆發(fā)，就跟它的限購政策松綁一樣，指日可待。

綜上所述，我們認(rèn)為北京城市的發(fā)展，在未來五年，當(dāng)然是屬于北京的“城南”時(shí)代。

6000億投資砸下去，從教育資源，到醫(yī)療資源，到地鐵，可以是城南的發(fā)展速度將是北京最快的。

所以如果你看不到這個(gè)趨勢，有可能將會(huì)錯(cuò)過北京的未來五年紅利。

隨之而來的，當(dāng)然也是城南地區(qū)的“大賣地時(shí)代”：賣地規(guī)模將會(huì)非常龐大，北京的土地財(cái)政可能大部分將來自于城南地區(qū)。

但是如果從北京城南地區(qū)的投資排序上看，亦莊經(jīng)開區(qū)依然是“北京城南”的“發(fā)展領(lǐng)頭羊”，產(chǎn)業(yè)、教育、配套都是整個(gè)城南最好的。

可以說，北京過去十年“看海淀”，未來十年“看亦莊”。

【直播預(yù)告7月25日晚上8點(diǎn)】

【主題：武漢看房團(tuán)直播說明】

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