天投中海天府合印、中糧保利天府時區(qū)、綠城桂語麓境……

近幾個月來，隨著多個項目取證加推，這個板塊不停蹦跶在大家的視野中。

天府新區(qū)的新盤，幾乎都來自這個板塊。在上個月成都第二輪集中土拍中，有2宗來自這里，去年更是出讓了8宗涉宅用地，在天府新區(qū)所有板塊中居首位，成為城南的供應主力。

全妹兒就帶你們去看看，是撒子地方這么熱鬧。

天府新區(qū)的這個灣的熱度可能比上周成都的天氣還要熱，它就是“天府前灣”。

從區(qū)位上看，它位于麓山大道以南，武漢路以北，梓州大道以東，利州大道以西。整個區(qū)域上起高新區(qū)新傳科技園，下接天府中央商務區(qū)，可以承接兩大區(qū)域的置業(yè)人群。

區(qū)位示意圖，手繪可能存在一定偏差

天府前灣實際上就是以前的萬安南地區(qū)。

在2020年，成都市規(guī)劃與設計研究院公布了《天府新區(qū)萬安南片區(qū)總體城市設計》，確定將萬安南片區(qū)12.2平方公里土地定位成人城境業(yè)高度和諧統(tǒng)一的公園城市示范片區(qū)，將參照上海前灘、杭州前灣等沿江發(fā)展的經驗打造，同時設立“天府森林新綠窗”“政法服務新高地”“公園生活新社區(qū)”三個子功能定位，天府前灣這份響亮的名字由此誕生。

天府前灣及周邊板塊規(guī)劃圖 圖源成都市規(guī)劃設計研究院

區(qū)域內規(guī)劃了中央法務區(qū)，預計20 35年將入駐4.5萬人的法律人才。

而它還有個更主要的定位就是公園生活，居住用地占了整個規(guī)劃的大頭，將參照新加坡“新鎮(zhèn)-社區(qū)-鄰里”的新市鎮(zhèn)空間層級，將整個板塊分為6個約2平方公里的公園社區(qū)單元，以“50-100米”的生態(tài)廊道作為社區(qū)單元之間的有機邊界 。 用講人話的口吻，就是說居住在這里，從社區(qū)出發(fā)每走500米就有有山有水，每個街區(qū)出門就是天府新區(qū)公園城市理念的規(guī)劃內容，而且是嚴格執(zhí)行的規(guī)劃內容。

天府前灣規(guī)劃意境圖 圖源成都市規(guī)劃設計研究院

在去年成都的集中土地供應中，天府前灣憑借成交的8宗雙限地成功出圈，成為天府新區(qū)所有板塊中的供應主力。

大規(guī)模的土拍，加上天府前灣的城市設計規(guī)劃，這就意味著要想在天府新區(qū)置業(yè)，天府前灣是你不可忽視的一個板塊。

全妹兒梳理了區(qū)域的住宅項目，發(fā)現在萬安南的前身和天府前灣規(guī)劃現狀的交替下，房屋價格有一定的差異。

該區(qū)域今年供應的兩宗地塊均被中海拿下，兩宗地的清水最高限價分別為25000元/㎡、26000元/㎡，相較去年板塊內出讓的地塊限價有明顯的提升。

尤其值得關注的是中海萬安街道57.6畝地塊，目前項目待亮相，清水最高限價為25000元/㎡。

該項目近靠天府中央商務區(qū)，將打造2.0超低密生態(tài)住區(qū)。項目被地鐵1號線、6號線、18號線環(huán)伺，出門就是地鐵26號線（規(guī)劃中）。項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，一公里內就有正在建設中的昌公堰站和青島路站雙TOD，興隆湖的環(huán)湖路也為居民提供了散步好去處。

青島路TOD效果圖 圖源網絡

由于萬安南板塊開發(fā)的歷史較為久遠，而整體規(guī)劃又前兩年才出爐，所以板塊內的住宅產品跨度較大。

從以前萬安南地區(qū)土地附帶安置房指標，可以看出它早期的規(guī)劃級別比較低，隨著秦皇寺CBD升級為天府CBP，萬安南的地位才跟著水漲船高。

海倫堡玖悅府就屬于拿地時間較早的項目，現在已經賣到了第五批，在售戶型區(qū)間約為95-173.53㎡。

由于項目拿地早，再加上嚴格限價，所以單價并不高，總價也可控，和區(qū)域內其他產品相比價格優(yōu)勢比較明顯（高層精裝參考單價17299-19704元/㎡）。

全妹兒在售樓部的時候，聽到旁邊的一組顧客音量突然拔高八度對著面前的置業(yè)顧問：“公攤居然25%哇？”

全妹兒隨即了解到，這是因為玖悅府的高層產品設計的是2梯4戶的連廊戶型，雖說在正常范圍內，但也看得出來那位顧客還是挺心塞這25%的。

從置業(yè)顧問那得知，這一批次開盤去化率還不錯，現剩余房源不多，感興趣的小伙伴可以去售樓部瞅瞅。

從2020年天府前灣整體規(guī)劃出爐后，區(qū)域就開始邁入高端行列，之后涌現了一批定位較高的改善項目，如奧園麓語·ONE、萬科·星曜天府、德商碧云天璽等，多數價格達到500萬級。

全妹兒就從中挑選了關注已久萬科·星耀天府給大家實探。

一到售樓部，這個外立面造型把全妹兒看“酸”了，開發(fā)商應該花了不少銀子和心血打造。

萬科·星耀天府定位中高端改善，戶型區(qū)間約175-365㎡，參考單價24797-32998元/㎡。 全妹兒 去到了 它253㎡大平 層 套四的 樣板間， 看到客廳差點 以為自己走到一百平的樣板間了，置業(yè)顧問介紹客廳尺寸約8.4*4.8m ，大家自行感受下。

但樣板間這個270°全景采光、總長17米的轉角陽臺等確實可圈可點，弧形大陽臺+開闊視野誰能不愛。

星耀天府是萬科從藍光那接過來的盤，均價2-3w的價格在這個位置算不上多便宜，跟它一街之隔的萬安32.47畝地塊清水限價才17055元/㎡，買萬科·星耀天府的總價預算，在天府新區(qū)的選擇范圍還是比較廣的。

但全妹兒認為該區(qū)域后期500萬級的產品或將越來越少，從去年拍出的新地塊大多以雙限地的形式出現，甚至部分有大量的人才公寓要求中就可窺見一二，產品打造也會更加迎合剛需、剛改客群的需求。

比如前段時間才取證的天投中海 天府合印，它打造的戶型建面約92-133㎡，也是剛需、剛改客群適合的戶型區(qū)間。加上清水限價20000元/㎡，200萬左右就能上車。

目前能夠預見的是，板塊未來2-3年的清水房價被鎖定在17055-22918元/㎡的區(qū)間內，所以買入門檻將會降低，更注重年輕人以及落戶人才居住的剛需或者剛改產品，或許是后期區(qū)域的趨勢。

雖說天府前灣的供地計劃和設計規(guī)劃，以及區(qū)域內多家知名房企的入局讓人們看到該區(qū)域在未來天府新區(qū)中的地位。

但它現如今的短板也是非常 明顯，區(qū)域配套成了購房者者不得不考慮的問題。

比如海倫堡玖悅府的項目北面就是萬安老場鎮(zhèn)，還有幾條斷頭路；萬科·星耀天府門口一排賣車的4S店……以及置業(yè)顧問說地鐵站只需步行十分鐘即可到達，但全妹兒從地鐵站頂著太陽哼哧哼哧走過去，卻是花了二十多分鐘，可能置業(yè)顧問說的十分鐘指的是劉翔的速度吧（至于哪家置業(yè)顧問說的就不寫出來了）。

實拍圖

該板塊也肉眼可見配套不齊全，目前大型商業(yè)體（天府和悅廣場、盒馬生鮮等）基本都在北側麓山大道沿線，醫(yī)療上稍微大點的醫(yī)院也只有位于天府大道南二段的華西天府醫(yī)院……

總得來說，該板塊生活便利度不高，但從規(guī)劃上看，正在有計劃地引入商業(yè)、學校等資源。

實際落地如何？實際呈現如何？仍需時間沉淀。