下半年，樓市調(diào)控政策越發(fā)密集，在用好“政策、貨幣工具箱”的指導(dǎo)方針下，各個城市相繼推出利好政策，放松限購，優(yōu)化落戶，繼續(xù)降低首付、公積金提取……

不過在一系列常規(guī)操作以及部分城市將生育與房票綁定的另類政策之下，一個創(chuàng)新政策——二手房“帶押過戶”打開了新世界大門。

“帶押過戶”模式 ，破除二手房交易堵點(diǎn)

從八月份開始，「帶押過戶」這種二手房交易模式，正在全國范圍迅速鋪開。南京、蘇州、福州、深圳、濟(jì)南、廣州等等城市，都已經(jīng)啟動。

先來看一下“帶押過戶”的具體流程：

首先，公證處與買賣雙方、抵押權(quán)人（銀行）簽署“公證安心付”資金監(jiān)管（擔(dān)保性提存）服務(wù)協(xié)議，三方認(rèn)同這一交易模式。最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是，所有資金均由三方信任的公證處提存專用賬戶監(jiān)管。

其二，完成帶抵押過戶，然后由公證處確保買賣雙方、抵押權(quán)人的權(quán)益，即公證處支付資金給業(yè)主和債權(quán)人（抵押權(quán)人），確保業(yè)主在房產(chǎn)過戶后可以收到購房款的同時，剩余資金保障在抵押權(quán)注銷后債權(quán)可以獲得清償；然后確保買家付錢后可以順利拿到房產(chǎn)。

最后，抵押登記注銷，完成房屋交接及尾款結(jié)算工作。

值得注意的是，公證處是買賣雙方及抵押權(quán)人信任的、具有政府信用背書的獨(dú)立第三方權(quán)益保障、資金保全的機(jī)構(gòu)。有了公證處的法律權(quán)威以及其獨(dú)立性，從而消除了各方對風(fēng)險的擔(dān)心。

簡單歸納一下，就是原來二手房交易時，第一步是賣家先還清貸款、解除抵押；現(xiàn)在則可以先過戶，最后再解除抵押。

聽起來只是順序的變化，但事實上節(jié)省了交易時間、也解決了不少麻煩。此前賣房都得先籌錢還貸，不僅有資金成本，提前還貸也需要向銀行申請，買家也發(fā)愁，這過程當(dāng)中有不可預(yù)計因素。

現(xiàn)在可以「帶押過戶」，買賣雙方就都能方便不少，銀行還能因此而留住存量貸款，一舉多得。

這對二手房市場有沒有促進(jìn)作用？有，但很有限，「帶押過戶」刺激不了購買欲。要想進(jìn)一步激活二手房交易市場，還需要從降低交易門檻和成本的角度出臺相關(guān)政策。

通過實際情況來看，「帶押過戶」更像是一個便民措施，因為直接打通了二手房交易過程中的重要環(huán)節(jié)。

像以前二手房買賣一套交易流程常規(guī)操作下來，需要一二個月時間，而現(xiàn)在二手房可以帶押過戶可大大地減少了交易時間，快的話時間可以縮半，提高了辦事效率。

可以說，如果能大范圍推開這個政策，對二手房交易環(huán)節(jié)來講，是一個巨大的進(jìn)步。

房價走勢下行，急需更多政策激活

透過現(xiàn)象看本質(zhì)。多地推出二手房“帶押過戶”的背后，是樓市行情的下行，

9月16日，國家統(tǒng)計局公布《2022年1-8月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》及《2022年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 90809億元，同比下降7.4%； 商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%； 商品房銷售額85870億元，下降27.9%。 8月份，全國70個大中城市中，新房價格環(huán)比下跌的城市增至5 0個，二手房價格環(huán)比下跌的城市增至56個。

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶解讀指出，8月份70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數(shù)有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴(kuò)大。

同時貝殼研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份，重點(diǎn)50城二手房市場活躍度較上月有所減弱，超七成城市二手房成交量環(huán)比下降。

甚至近期 多個地區(qū)二手房交易下降 的 跌幅大于新房市場的現(xiàn)況。

業(yè)內(nèi)人士表示，二手房交易的不景氣，會對穩(wěn)定市場預(yù)期和縮短換房周期造成較大沖擊。

低迷已久的房地產(chǎn)交易市場急需更多政策激活。

截至目前，出臺“帶押過戶”新政的多為熱點(diǎn)一二線城市，因為與三四線城市相比，熱點(diǎn)一二線城市二手房市場規(guī)模相對較大，二手房市場對整體房地產(chǎn)市場的影響更大。在一二線城市，新房供應(yīng)存在高房價、大戶型化、豪宅化等趨勢，小戶型、總價可控的二手房是新市民上車和扎根的主要選擇。基于此，熱點(diǎn)城市推出“帶押過戶”的迫切程度會更高。

二手房窗口期，個別區(qū)域有降價

具體來看成都。

8月份，在房價普遍降溫的大環(huán)境下，成都二手房逆勢上漲。8月環(huán)比漲幅前三的城市，是南京、上海、成都。

但在各大中介口中，二手房市場還是不容樂觀。

自從“531新政”之后，成都二手房成交量一路上漲，最高值出現(xiàn)在7月份。約1.72萬套的月成交量不僅碾壓新房，更創(chuàng)了近7年來的月成交最高記錄。同時二手房網(wǎng)站的掛牌量也直接逼近19萬。

但8月以后，帶看量、成交量開始出現(xiàn)下滑的情況，甚至連掛牌價和成交價也開始跳水。

高溫+疫情對而樓市產(chǎn)生了不可避免的影響。

翻開最新的網(wǎng)站數(shù)據(jù)，掛牌量還是有17萬多，這個量也還是很嚇人。

中介王先生告訴全妹兒：“從掛牌均價和成交均價來看，8月份，大部分區(qū)域都有微降。很大原因就是新政出來后，很多房東湊熱鬧亂掛價，現(xiàn)在賣不出去，就調(diào)回去了。不過，整體來看，其實還是屬于正常浮動。就是錦江區(qū)降得有點(diǎn)多，也是因為新政后錦江區(qū)掛了不少新房源出來，價格都偏高，基本都在3W+，根本沒人問。”

全妹兒也查詢了一下錦江區(qū)二手房的情況，以南湖版塊為例，從走勢圖可以看出，5月至6月上漲一波后，呈下行趨勢。

簡單來說就是，“531新政”后很多新掛牌的小區(qū)，由于沒有參考價格，又對市場認(rèn)知產(chǎn)生了點(diǎn)點(diǎn)偏差，就掛了一個虛高的價格。現(xiàn)在市場反饋不好，虛高的部分又降了下來。

畢竟，成交才是賣方最終想要的。

最后，全妹兒也撥打了成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局電話【86279136】咨詢成都是否有帶押過戶的相關(guān)政策出來，對方表示目前未接到任何通知。

或許是因為大家都還在摸著石頭過河，都想要看看后續(xù)實施情況吧。