房地產(chǎn)企業(yè)融資和再融資迎來(lái)重大突破。

11月28日，證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人就資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問(wèn)時(shí)指出，即日起將恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策、進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用、積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。

過(guò)去十幾年都不允許的融資動(dòng)作，現(xiàn)在破天荒的放開(kāi)了。5條新規(guī)不僅是資本市場(chǎng)涉房政策又一次重大變化，也標(biāo)志著對(duì)房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控的重大轉(zhuǎn)型。

降準(zhǔn)來(lái)了，LPR下調(diào)還遠(yuǎn)嗎？

當(dāng)然，這幾天值得關(guān)注的重磅新聞遠(yuǎn)不止如此。

11月以來(lái)，市場(chǎng)一個(gè)重大轉(zhuǎn)向就是搶救房企。

23日， 中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，推出16條金融舉措，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

政策一出，忽如一夜春風(fēng)來(lái)。

兩天之內(nèi)，五家大行與10余家房企陸續(xù)簽約，予以數(shù)千億級(jí)別的授信額度，一時(shí)賺足市場(chǎng)眼球。

25日晚間，央行宣布全面降準(zhǔn)，決定于12月5日降低金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)，此次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率約為7.8%，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金5000億元。

對(duì)于本次降準(zhǔn)，市場(chǎng)實(shí)際上已有預(yù)期。11月22日國(guó)常會(huì)上也明確釋放出降準(zhǔn)的信號(hào)。

降準(zhǔn)已至，市場(chǎng)接下來(lái)將高度關(guān)注貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的變化。此次降準(zhǔn)后，凈息差將面臨收窄壓力，未來(lái)LPR繼續(xù)調(diào)降的概率大幅增加。部分專(zhuān)家認(rèn)為，12月份5年期以上LPR有望回落。基于目前市場(chǎng)疲弱的情況，為了穩(wěn)地產(chǎn)，5年期LPR繼續(xù)下調(diào)的需求也十分必要。

若未來(lái)5年期LPR利率進(jìn)行一定程度的調(diào)降，那么房貸利率的調(diào)整或?qū)⒗^續(xù)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70個(gè)大中城市符合新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降條件的城市，從23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下調(diào)，或許意味著，會(huì)有更多城市房貸利率將邁入“3時(shí)代”。

而據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，其監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)已有18城首套房貸主流利率降至3字頭，其中二線(xiàn)城市有6城，三四線(xiàn)城市12城。從首套主流利率來(lái)看，本月包括一線(xiàn)城市在內(nèi)僅10城高于4.1%；而從二套主流利率來(lái)看，僅北京、上海、廈門(mén)和西安四城高于4.9%。

高位站崗，業(yè)主欲哭無(wú)淚

前面說(shuō)了這么多，可能對(duì)于大多數(shù)人而言，對(duì)房企有沒(méi)有錢(qián)不關(guān)心，對(duì)銀行的錢(qián)也不關(guān)心，大家普遍只關(guān)心自家的房貸是不是可以降下來(lái)？

通常來(lái)說(shuō)，降準(zhǔn)是促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本穩(wěn)中有降，對(duì)房企的意義比較大；而降息才是直接降低買(mǎi)房成本，對(duì)購(gòu)房者更為友好。

自2019年8月起，個(gè)人住房貸款就只與LPR掛鉤機(jī)制。

今年以來(lái)，五年期LPR已經(jīng)做出了三次調(diào)整。第一次為1月份從4.65%下調(diào)至4.6%；第二次為5月份從4.6%下調(diào)至4.45%；第三次為8月份從4.45%下降到4.3%，基本每次的降息力度都非常大。

除了部分城市，全國(guó)首套房商貸利率的下限是4.1%。 當(dāng)然，成都屬于“部分城市”范圍內(nèi)，目前首套房最低的商業(yè)貸款利率基本穩(wěn)定在4.3%。

對(duì)于新買(mǎi)房的購(gòu)房者而言，這降息紅利還是享受到了。但在前兩年購(gòu)房的業(yè)主，對(duì)此就有些耿耿于懷了。

“房子買(mǎi)了，但是卻高位站崗了，看著現(xiàn)在4.3%的貸款利率，心里酸得不行。”一對(duì)2021年買(mǎi)了新房的小夫妻告訴全妹兒。

作為全國(guó)房貸利率最高的城市之一，熟悉成都樓市的朋友都清楚，從2020年初-2020年末，成都首套房貸利率水平就保持在5.6%-5.8%，在2021年年初甚至高漲到了6.13%，在全國(guó)主流城市中名列前茅。

很多買(mǎi)房人都是在這個(gè)高位站崗的。那些置業(yè)的購(gòu)房者，凡是申請(qǐng)了房貸的，幾乎都踩在了利率的高點(diǎn)。按照貸款100萬(wàn)，30年等額本息還款，6.13%的利率和4.3%的利率，每月還款差距還是千元以上。

據(jù)這對(duì)夫妻介紹，他們購(gòu)買(mǎi)的是期房，明年10月才能交房，這意味著每個(gè)月還貸的同時(shí)還得付每月1000多元的房租。如果房貸利率能降到4.3%，這部分房租就算是省下來(lái)了。

“所以每月多出的這1000多元，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是相當(dāng)重要的?！?/p>

在這種情形之下，小夫妻開(kāi)始尋找起“自救”的方法。“需要轉(zhuǎn)貸嗎？年利率直降到4.1%……”以前看到這樣的廣告，他們都會(huì)直接無(wú)視，但現(xiàn)在卻開(kāi)始留心了。

打開(kāi)微信好友列表，夫妻倆向全妹兒展示了保存的幾個(gè)號(hào)稱(chēng)可以“轉(zhuǎn)貸”的中介聯(lián)系方式，包括而不限于提供“經(jīng)營(yíng)貸”、“轉(zhuǎn)公積金貸”等五花八門(mén)的方法。

那么，這些“降利率”的方式，在現(xiàn)實(shí)中真的可行嗎？

風(fēng)險(xiǎn)大，網(wǎng)傳“轉(zhuǎn)貸”方式需謹(jǐn)慎

事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)貸已存在多年，主要是銀行針對(duì)中小企業(yè)主或個(gè)體工商戶(hù)推出的融資產(chǎn)品，借款人可以通過(guò)房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式從銀行借款，用來(lái)盤(pán)活個(gè)體企業(yè)資金。而中介口中的“以貸換貸”則是購(gòu)房者經(jīng)過(guò)貸款公司一番包裝后，將年利率在3.6%-3.84%的經(jīng)營(yíng)貸與年利率在4.9%，甚至5%以上的房貸進(jìn)行置換。

不用想，原本用于還經(jīng)營(yíng)企業(yè)的貸款，如今被用來(lái)還房貸，這就是妥妥的違法操作。

銀行人員也透露，“監(jiān)管部門(mén)明令禁止經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，關(guān)于‘經(jīng)營(yíng)貸’的審查工作一直都很?chē)?yán)格，各家銀行也都有對(duì)經(jīng)營(yíng)貸申請(qǐng)的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，比如，為了防范部分借款人為申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸臨時(shí)成立虛假公司的風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行會(huì)要求借款人名下的公司需成立至少半年或一年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)記錄，此外，在借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì)調(diào)查其名下公司的經(jīng)營(yíng)狀況、資金流水、實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)等情況，確保合法合規(guī)才會(huì)放款。”

而放款成功也并不代表“一勞永逸”。在貸后檢查方面，銀行工作人員會(huì)重點(diǎn)檢查資金流向，也會(huì)通過(guò)下戶(hù)等多種方式關(guān)注公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，“一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，銀行將要求個(gè)人立即返還貸款資金，可能還會(huì)追究相關(guān)法律責(zé)任以及影響到個(gè)人征信，風(fēng)險(xiǎn)還是比較大的。”

所以，這東西咱們還是別想了。

其次，“商轉(zhuǎn)公”是把已經(jīng)辦理好的商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)換成公積金貸款，進(jìn)行轉(zhuǎn)換的目的在于公積金貸款的利率很低，轉(zhuǎn)換完以后可以節(jié)省較多利息，屬于官方認(rèn)可的手段。

但目前，“商轉(zhuǎn)公”對(duì)于申請(qǐng)人的公積金貸款額度及所在城市公積金貸款額度都有很高的要求，有資格申請(qǐng)的人并不多。

而成都公積金中心此前也明確表示暫時(shí)不支持此項(xiàng)業(yè)務(wù)。所以溫馨提醒各位，若有房產(chǎn)中介聲稱(chēng)“花錢(qián)可辦”，均是假消息，大家謹(jǐn)防上當(dāng)受騙，造成不必要的損失。

最后，“轉(zhuǎn)按揭”也是近期成都樓市比較熱門(mén)的詞匯。是指跨銀行間的貸款轉(zhuǎn)接，比如借款人在甲銀行按照房貸利率5.88%辦理了住房按揭貸款，后來(lái)通過(guò)各種方式，結(jié)清了甲銀行的貸款，后又在乙銀行以當(dāng)下的房貸利率重新貸款重新走貸款辦理流程，目的就是降低貸款利率。

但據(jù)多家銀行工作人員反映，均表示沒(méi)有收到相關(guān)通知，也就是目前并沒(méi)有政策引導(dǎo)這種操作方式，可行度不算高。

最后，你的房貸利率“高位站崗”了嗎？你覺(jué)得還款壓力大嗎？歡迎來(lái)留言區(qū)說(shuō)一說(shuō)你的心聲。