2022年12月15日-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京召開。

　　按照慣例，每年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都是對(duì)明年經(jīng)濟(jì)工作起到一個(gè)政策指導(dǎo)的作用。

　　簡(jiǎn)單來說，2023年的經(jīng)濟(jì)怎么搞，都要在2022年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中進(jìn)行明確指導(dǎo)。

　　其實(shí)對(duì)于2023年的經(jīng)濟(jì)工作來說，大家關(guān)注的焦點(diǎn)只有一個(gè)：那就是房地產(chǎn)究竟要不要重啟？究竟如何重啟？

　　因?yàn)?022年1-11月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)確實(shí)不是“很好看”，尤其是房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)，已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月“負(fù)增長(zhǎng)”。

　　而且到了2022年下半年，房地產(chǎn)干脆直接“躺平”了：每個(gè)月都是接近30%的“負(fù)增長(zhǎng)”，穩(wěn)樓市完全“穩(wěn)不下來”。

　　可以這么說，2022年的經(jīng)濟(jì)“不行”，關(guān)鍵就在于房地產(chǎn)“不行”。

　　所以2023年要想讓經(jīng)濟(jì)“變得很行”，核心就是要讓房地產(chǎn)“變得很行”。

　　實(shí)事求是的說，房地產(chǎn)就是現(xiàn)階段中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“核心支柱產(chǎn)業(yè)”：GDP占比高達(dá)30%以上，間接影響超過3億人的就業(yè)。

　　可以說，在中國(guó)幾乎沒有任何一個(gè)行業(yè)的規(guī)?？梢匀〈康禺a(chǎn)：每年商品房銷售額高達(dá)17萬億，產(chǎn)生8萬億的土地財(cái)政，15萬億的房地產(chǎn)投資。

　　房地產(chǎn)在中國(guó)，每個(gè)指標(biāo)都是“10萬億”級(jí)別的。

　　而被官方視為“救命稻草”的汽車行業(yè)，每年的銷售額僅有不到5萬億，規(guī)模僅有房地產(chǎn)的三分之一。

　　中國(guó)每年要維持超過7億就業(yè)人口，沒有房地產(chǎn)，壓根就不可能做到。

　　2022年對(duì)房地產(chǎn)的“超常規(guī)打壓”，是經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的核心原因，房地產(chǎn)興，則經(jīng)濟(jì)興，房地產(chǎn)掉，則經(jīng)濟(jì)掉。

　　其實(shí)從2022年6月份開始，房地產(chǎn)就已經(jīng)開始進(jìn)入“救市階段”了：允許房企融資、發(fā)債、上市股權(quán)交易等等。

　　但是這些是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

　　如果只是從“供給端”來救房企，房地產(chǎn)還是救不起來的。

　　最關(guān)鍵的是，是要“刺激需求端”，要讓民眾加大買房的力度和信心。

　　所以2023年的經(jīng)濟(jì)工作，市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于：房地產(chǎn)需求端，究竟會(huì)如何刺激，究竟會(huì)出臺(tái)哪些政策來大力支持大家買房？

　　根據(jù)新華社的通稿，我們可以讀到以下信息：

　　第一，2023年的經(jīng)濟(jì)核心工作是“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”。

　　但是具體如何“擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”，通稿中沒有提及。

　　根據(jù)媒體的“猜測(cè)”，2023年“擴(kuò)大內(nèi)需”可能會(huì)大規(guī)模發(fā)放“消費(fèi)券”，甚至還傳出“全體延遲12個(gè)月房貸”的說法。

　　第二，2023年“要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置”。

　　既然把擴(kuò)大消費(fèi)放在“優(yōu)先位置”，那么所有阻礙“擴(kuò)大消費(fèi)”的因素就要放在后面再考慮了。

　　那么，“房住不炒”是不是也會(huì)影響“住房消費(fèi)”呢？

　　如果“房住不炒”確實(shí)影響到了“住房消費(fèi)”，那么“房住不炒”也可以靠后考慮，或者是暫時(shí)不考慮。

　　擴(kuò)大消費(fèi)，要擺在“最優(yōu)先的位置”已經(jīng)說明：2023年是該全力拼經(jīng)濟(jì)了，2023年要不顧一切來搞錢。

　　第三，2023年要大力“支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等三大消費(fèi)”。

　　既然2023年要把“擴(kuò)大消費(fèi)”放在“優(yōu)先位置”，那么重點(diǎn)支持哪些消費(fèi)呢？

　　新華社通稿明確提到三大消費(fèi)是2023年的“重中之重”，其中“住房改善”放在了第一位，一切盡在不言中了。

　　但是“如何支持住房改善”呢？

　　新華社的通稿沒有提到，但是我們基本可以猜測(cè)出來：經(jīng)濟(jì)會(huì)議結(jié)束后，一大波支持住房改善的政策就會(huì)陸續(xù)出臺(tái)了。

　　這里面一定會(huì)包括“北京和上海”的支持住房改善的政策。

　　最典型的“支持住房改善”的政策包括：

　　其一，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的信貸政策，只要“還完貸款”就可以按照首套貸款來進(jìn)行住房“改善”。

　　其二，降低“二套房房貸利率”，目前北京的二套房房貸利率居然還加點(diǎn)105個(gè)基點(diǎn)，嚴(yán)重阻礙住房改善。

　　其三，大幅提高“普宅線”，推動(dòng)二手房成交率提高。

　　其四，降低二手房交易“稅費(fèi)”，推動(dòng)大家盡快“賣小買大”，推動(dòng)改善需求盡快進(jìn)場(chǎng)。

　　所以通過“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”的這個(gè)說法，我們基本上可以判斷：北京和上海馬上就要?jiǎng)悠饋砹?/strong>。

　　2023年，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)，上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)不可逆。

　　而一旦“北京和上海”動(dòng)起來，那么下面的“新一線城市”立刻“風(fēng)起云涌”，限購(gòu)的取消將會(huì)逐漸全國(guó)化推行。

　　綜上所述，我們認(rèn)為2023年注定了是“一個(gè)住房改善年”，各項(xiàng)支持住房改善的政策將會(huì)陸續(xù)出臺(tái)，包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”的取消，“二套房貸利率”下降等等政策。

　　在這種背景下，一線城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)“勢(shì)不可擋”，因?yàn)橐痪€城市擁有最為龐大的“住房改善需求”。

　　然后市場(chǎng)“火爆行情”會(huì)迅速向“新一線城市”蔓延。

　　人口大量進(jìn)流入的“新一線城市”很快就會(huì)迎來爆發(fā)性行情。

　　但是由于依然要“堅(jiān)持房住不炒”，2023年的中國(guó)樓市依然沒有“超級(jí)大刺激”的普漲行情，三四線城市的房?jī)r(jià)依然要承受巨大壓力。

　　簡(jiǎn)單來說，在“房主不炒”的背景下，2023年的中國(guó)樓市行情城市不會(huì)超過20個(gè)，依然是以“一線城市帶頭，新一線城市蔓延”的節(jié)奏來開始。

　　對(duì)于2023年的房?jī)r(jià)，我們的預(yù)判是：一線城市大概有15%左右的上漲行情，新一線城市大概有30%左右的上漲行情。

　　北京房?jī)r(jià)，大概率是要上漲了。