法院拍賣土地使用權(quán)時未將地上建筑物一并處分，拍賣行為應(yīng)予撤銷

作者 | 唐青林 李舒 楊巍

北京云亭律師事務(wù)所*

閱讀提示

司法拍賣中法院能否不遵循“房地一體”的原則，單獨拍賣土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)？對此最高法院明確，法院在司法拍賣時應(yīng)當嚴格遵循“房地一體”的原則。

裁判要旨

法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將地上建筑物等一并拍賣處分的，拍賣行為應(yīng)予撤銷。

案情簡介

一、新疆高院在執(zhí)行天山公司申請執(zhí)行物資公司一案中，查封了被執(zhí)行人物資公司名下的土地，并將該土地進行拍賣。李輝競得該宗土地，新疆高院作出4－2號裁定，確認該宗土地使用權(quán)歸買受人李輝所有。

二、被執(zhí)行人物資公司向新疆高院提出執(zhí)行異議，主張案涉土地上存有附屬房產(chǎn)設(shè)施，新疆高院未將土地使用權(quán)與地上建筑物等一并拍賣，造成土地與房產(chǎn)權(quán)屬不一致，侵害了當事人權(quán)益，并遺留糾紛隱患。故請求撤銷4-2號裁定及對案涉土地的拍賣。

三、新疆高院認為：案涉拍賣行為造成房地分別屬不同的主體，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為無效。故支持了物資公司提出的執(zhí)行異議請求。

四、李輝不服，向最高法院申請復議。最高法院裁定：駁回李輝的復議申請。

裁判要點

最高法院認定案涉拍賣行為應(yīng)予撤銷的原因在于，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！比嗣穹ㄔ簭娭婆馁u建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當嚴格遵循該條規(guī)定。本案執(zhí)行法院在拍賣案涉土地使用權(quán)時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該拍賣行為違反了法律規(guī)定，應(yīng)予撤銷。

實務(wù)經(jīng)驗總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、法院在拍賣土地使用權(quán)時應(yīng)當遵循“房隨地走、地隨房走”的物權(quán)變動原則，將地上建筑物一并拍賣，否則當事人可申請撤銷拍賣行為。

二、當事人在參加土地使用權(quán)的司法拍賣時，可前往土地使用權(quán)所在位置進行實地查看，調(diào)查土地使用權(quán)的自然狀況。當事人也可根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十七條的規(guī)定，事先前往不動產(chǎn)登記機構(gòu)查詢不動產(chǎn)登記資料，核查被拍賣土地的自然狀況、權(quán)利人及查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所律師對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所律師對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《民法典》

第三百五十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

《中華人民共和國物權(quán)法》(已失效)

第一百四十六條建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。

法院判決

以下為法院在裁定書中“本院認為”部分對該問題的論述：

《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！比嗣穹ㄔ簭娭婆馁u建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當嚴格遵循該條規(guī)定。本案執(zhí)行法院在拍賣上述土地使用權(quán)時，未將土地上建筑物等一并拍賣處分，該執(zhí)行行為違反了法律規(guī)定。新疆高院以執(zhí)行行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷（2008）新執(zhí)字第4-2號執(zhí)行裁定及撤銷上述土地使用權(quán)的評估拍賣，并無不當。

如果申請復議人認為執(zhí)行行為給其造成了損失，可通過相關(guān)法律途徑尋求救濟。

案件來源

新疆天山水泥股份有限公司與新疆交通物資供應(yīng)公司買賣合同糾紛執(zhí)行案復議裁定書，[最高人民法院（2011）執(zhí)復字第16號]。

關(guān)于法院拍賣土地使用權(quán)時未將地上建筑物一并處分，拍賣行為應(yīng)予撤銷的案例：

贊皇縣仁德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司石家莊新區(qū)支行與河北日升昌科工貿(mào)有限公司、石家莊開發(fā)區(qū)華鵬實業(yè)有限公司等金融借款合同糾紛、申請承認與執(zhí)行法院判決、仲裁裁決案件執(zhí)行裁定書[河北省石家莊市中級人民法院（2015）石執(zhí)復字第00050號]認為，“《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定：‘建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！瘬?jù)此，人民法院在強制拍賣土地使用權(quán)時，應(yīng)當嚴格遵循此‘房地一體’的原則。本案中，執(zhí)行法院在拍賣土地使用權(quán)時，未將該土地上的建筑物一并拍賣處分，造成房地分離的現(xiàn)狀，違反法律的強制性規(guī)定，拍賣行為應(yīng)為無效。在當事人提出異議后，執(zhí)行法院以拍賣行為違反法律規(guī)定為由，裁定撤銷該拍賣行為并無不當?！?/p>

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫作時所在工作單位。