“房屋養(yǎng)老金”一石激起千層浪。

8月23日，住建部宣布“研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制”、“22個(gè)城市已試點(diǎn)”。

輿論嘩然，“變相房地產(chǎn)稅”、“以房養(yǎng)老變成了為房養(yǎng)老”等種種解讀，搞得人心神不寧。一些發(fā)布消息的官媒，直接關(guān)閉了評(píng)論區(qū)。

8月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部回應(yīng)稱： 房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由政府負(fù)責(zé)建立，從試點(diǎn)城市看，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集。目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費(fèi)。房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立后，會(huì)增加社會(huì)福祉，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。

這場(chǎng)輿論風(fēng)波才算告一段落。然而，從“研究”直接跨入“試點(diǎn)”的房屋養(yǎng)老金制度，并沒有給出具體的方案，撲朔迷離。

“不需要額外繳費(fèi)”，就是“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”嗎？不見得。從各路專家的政策解讀、解釋看，另有玄機(jī)。

“房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成”，是制度設(shè)計(jì)的題眼。

“個(gè)人賬戶”是指“住宅專項(xiàng)維修資金”?！蹲≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法》明文規(guī)定，“住宅專項(xiàng)維修資金”是用于“住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金”，還特別強(qiáng)調(diào)了“不得挪作他用”。為了保持這一專項(xiàng)資金的可持續(xù)性，還規(guī)定了“業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交”。

根據(jù)上述規(guī)定，正常設(shè)立和運(yùn)作的“住宅專項(xiàng)維修資金”?？顚Ｓ?，花完再交，是可以實(shí)現(xiàn)住宅的維護(hù)、更新和改造的資金長(zhǎng)期閉環(huán)的。

那么， 設(shè)立公共賬戶是干嘛的呢？專家稱，是用來(lái)“兜底”的。較早參與“房屋養(yǎng)老金制度”課題研究的專家、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副院長(zhǎng)陳淑云稱，“房屋養(yǎng)老金是一項(xiàng)有中國(guó)特色的新制度，由政府主導(dǎo)的公共賬戶起兜底作用”。

只有未設(shè)立“住宅專項(xiàng)維修資金”的房屋才有需要“兜底”。

這種情況的確存在，有三類住宅房屋沒有“住宅專項(xiàng)維修資金”，分別是: 農(nóng)村集體所有制土地的“自建房”；未設(shè)專門賬戶的公有房、公租房；2007年《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)之前的部分商品房。

這三種房屋的維修資金性質(zhì)不同。農(nóng)村房的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不同，建造和維修自成體系。公有房、公租房的維修資金當(dāng)然應(yīng)該由政府承擔(dān)，不應(yīng)該有爭(zhēng)議的空間。未設(shè)立住宅專項(xiàng)維修資金的商品房，其維修更新的資金也應(yīng)該由業(yè)主承擔(dān)。即便這些需要“兜底”，那也是財(cái)政安排解決——“財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集”。用這樣的方式籌集的資金形成公共賬戶，沒任何理由牽扯上“個(gè)人賬戶”的商品房。

總之，有“個(gè)人賬戶”的住宅房屋不需要公共賬戶“兜底”，需要政府“兜底”的住宅房屋沒有“個(gè)人賬戶”?！胺课蒺B(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成”，又該如何理解？

其中隱藏的“關(guān)鍵詞”是“統(tǒng)籌”。

“房屋養(yǎng)老金”的提法，“個(gè)人賬戶和公共賬戶”的組合設(shè)計(jì)，靈感來(lái)自醫(yī)保、社保統(tǒng)籌。激發(fā)這一“靈感”的，是住宅專項(xiàng)維修資金“個(gè)人賬戶”的賬上趴了很多錢。錢多了就被惦記上了，這從力推“房屋養(yǎng)老金”制度的專家的發(fā)言中可以找到蛛絲馬跡。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮等今年在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》發(fā)表的一篇文章中提出，目前，全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元，上海、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約為4%和5%。嚴(yán)院長(zhǎng)得出的結(jié)論是“大量資金沉淀未有效利用，且單項(xiàng)使用率不均”。

數(shù)據(jù)部分很容易理解。一般住宅的使用壽命為50年，高層建筑理論上應(yīng)該是100年?！白≌瑢ｍ?xiàng)維修資金”制度實(shí)施至今不到20年。即便按照網(wǎng)上流傳的說(shuō)法，中國(guó)商品房住宅的實(shí)際壽命僅為30年，規(guī)范設(shè)立“住宅專項(xiàng)維修資金”的商品房的房齡距離“大限”至少還有10年以上。沒到花大錢的時(shí)候，專項(xiàng)維修資金自然沒花多少。

因此， 這1萬(wàn)億的結(jié)余，不是“大量資金沉淀未有效利用”，這種“資金沉淀”本來(lái)就是設(shè)立“住宅專項(xiàng)維修資金”的設(shè)立初衷。難道房齡不到20年的房子大修三五遍，把錢花掉大半，才是“有效利用”嗎？至于“單項(xiàng)使用率不均”，就有點(diǎn)不知所云了。全國(guó)的商品房房齡不同、設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)不同，業(yè)主的需求不同，住宅專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)度不同、開支項(xiàng)目不同是正常，本來(lái)就不存在“平均”。

嚴(yán)院長(zhǎng)們想要的“有效利用”，顯然不是讓業(yè)主們提前大修，而是“統(tǒng)籌使用”。

“房屋養(yǎng)老金”制度鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)后，嚴(yán)院長(zhǎng)發(fā)了一段視頻，其中一些提法頗為耐人尋味。

在視頻中，他先是強(qiáng)調(diào)了 “公共賬戶是針對(duì)公共部位帶來(lái)的公共安全問題，資金來(lái)源自然要由公共部門來(lái)籌集，主要的來(lái)源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益……另外還可以來(lái)自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財(cái)政資金”。這和住建部的政策解釋一致。

嚴(yán)院長(zhǎng)后面的話就需要細(xì)品了，他說(shuō)“當(dāng)前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當(dāng)然，在管理模式上，公共賬戶要實(shí)行統(tǒng)籌管理，與個(gè)人賬戶有區(qū)別”。

一個(gè)“當(dāng)前”、一個(gè)“直接”，很值得玩味。

“試點(diǎn)”階段乃至運(yùn)行初期，公共歸公共、個(gè)人歸個(gè)人。但是，財(cái)政壓力積累到一定程度，個(gè)人賬戶會(huì)被公共賬戶“統(tǒng)籌”掉了。社保、醫(yī)保個(gè)人賬戶統(tǒng)籌，就是這樣的軌跡。

統(tǒng)籌住宅專項(xiàng)維修資金的“個(gè)人賬戶”，的確不需要老百姓“直接”出錢，但是個(gè)人賬戶的錢會(huì)統(tǒng)籌進(jìn)“公共賬戶”，被“間接”花掉，比如，你繳納“住宅專項(xiàng)維修資金”就可以用到別人家的房屋維修、改造上了，相當(dāng)于繞開了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t。這也是社保、醫(yī)保的老配方、老味道。

這并非腦洞大開的妄自揣測(cè)，而是有跡可循的。試想一下，要是“公共賬戶”的資金來(lái)源自始至終都是城鎮(zhèn)土地出讓金等財(cái)政資金，那就是財(cái)政資金籌措和使用的“家務(wù)事”。所謂“公共賬戶”無(wú)非是財(cái)政資金的專項(xiàng)賬戶，政府想怎么設(shè)就怎么設(shè)，該怎么用就怎么用，不會(huì)有人反對(duì)。財(cái)政為缺乏維修資金來(lái)源的住宅兜底，也談不上什么“特色制度”。財(cái)政對(duì)缺乏維修能力的貧窮社區(qū)進(jìn)行專項(xiàng)補(bǔ)貼，是各國(guó)通行的做法。這是政府公共服務(wù)兜底作用的應(yīng)有之義，并不是什么“特色制度”。各國(guó)的這種財(cái)政補(bǔ)貼，都不牽扯到歸屬業(yè)主、?？顚Ｓ玫淖≌瑢ｍ?xiàng)維修資金。

“房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成”的“特色制度”，是欲語(yǔ)還休的意味深長(zhǎng)。然而，真要用設(shè)立公共賬戶的方式，把個(gè)人賬戶的“住宅專項(xiàng)維修資金”統(tǒng)籌進(jìn)去，于理不合，且存在明顯的風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，住宅專項(xiàng)維修資金并不是“個(gè)人賬戶”，是與房屋綁定的專項(xiàng)賬戶，是房屋產(chǎn)權(quán)不可分割的部分。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金是“按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬”，而不是以業(yè)主個(gè)人名義開設(shè)的賬戶。即便業(yè)主賣房走人，也不能把賬戶里的錢帶走。

因此，無(wú)論出于怎樣的目的，用怎樣的方式， 把“住宅專項(xiàng)維修資金”弄到其他賬戶挪作他用，都是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的侵犯。

這種以“公共”之名，化私為公的“統(tǒng)籌”在實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問題。不是減少了財(cái)政缺口，而是擴(kuò)大了財(cái)政缺口。被統(tǒng)籌的社保、醫(yī)保就是如此。統(tǒng)籌之后，“個(gè)人賬戶”不再獨(dú)立核算，而是和“公共賬戶”攪合在一起，該補(bǔ)貼的沒補(bǔ)貼，不該花的卻花了，成了“多軌制”的糊涂賬。以至于資金缺口迅速放大。目前社保、醫(yī)保的統(tǒng)籌都存在這樣的問題，“住宅專項(xiàng)維修資金”統(tǒng)籌就能做得更好嗎？

更有一種專家意見，統(tǒng)籌后“引入金融工具”以實(shí)現(xiàn)資金“增值”。這就有點(diǎn)睜眼說(shuō)瞎話的意思了?！敖鹑诠ぞ摺庇植皇前A不虧的點(diǎn)金石，而是有風(fēng)險(xiǎn)的。以目前“資產(chǎn)荒”的金融形勢(shì)，什么樣的“金融工具”可以實(shí)現(xiàn)增值呢？一旦造成虧損，豈不是又要“兜底”了？為了“兜底”搞統(tǒng)籌，結(jié)果還得另外再找“兜底”，那就很尷尬了。

當(dāng)然，專家把主意打到了住宅專項(xiàng)維修資金的良苦用心，是可以理解的。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在這個(gè)樣子，原來(lái)靠房地產(chǎn)帶動(dòng)的大量?jī)?nèi)需消失了，土地財(cái)政出現(xiàn)疲軟，專家們急地方政府所急。但是，也不能病急亂投醫(yī)?！凹惫昧x”可以有，“急功好利”是危險(xiǎn)的。

1萬(wàn)億的全國(guó)住宅專項(xiàng)維修資金看上去很龐大，和土地財(cái)政流失的大窟窿比，那就是一點(diǎn)“蚊子肉”。而且，這些有住宅專項(xiàng)維修資金的商品房過(guò)不了幾年也要進(jìn)入大修高潮，自顧不暇，哪有余力供財(cái)政“統(tǒng)籌使用”？真把這筆錢“統(tǒng)”沒了，“老破小”缺乏維修資金的問題沒解決，大量商品房的維修資金缺口又冒出來(lái)，還得找財(cái)政兜底，窟窿只會(huì)更大，安全風(fēng)險(xiǎn)更高。

即便從當(dāng)下提振房市的角度看，市場(chǎng)心態(tài)高度敏感，任何損害房屋產(chǎn)權(quán)的做法都會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的負(fù)面反應(yīng)。房市風(fēng)雨飄搖，就不要再搞什么小動(dòng)作了。

總而言之，僅僅是“不需要額外繳費(fèi)”并不能保證房屋養(yǎng)老金“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)、不減損個(gè)人權(quán)益”。增加保障房、推進(jìn)城市更新，無(wú)疑需要大量投入資金，這應(yīng)該由財(cái)政負(fù)擔(dān)，而不是轉(zhuǎn)嫁給個(gè)人。專家學(xué)者的心思別用在明修棧道、暗度陳倉(cāng)的“乾坤大挪移”，不要把主意打到住宅專項(xiàng)維修資金頭上的歪腦筋。