文/十一弟
今年北京樓市榜單上，坐在銷冠位置的，依然是大央企中海地產(chǎn)。
到上個(gè)月，中海在北京賣了將近379億。
排在第二的是華潤置地，它在北京的銷售額217億，比中海少賣了160多億。
這是斷檔式領(lǐng)先了。
在北京樓市銷冠位置上，中海的地位一直很難撼動(dòng)，已經(jīng)坐了兩三年。
從兩年前開始，中海反超北京市屬國企開發(fā)商——首開股份以后，它就當(dāng)上了榜一大哥。
盡管仍然占據(jù)著北京樓市銷冠，但跟往年相比，中海的銷售業(yè)績，還是出現(xiàn)了大幅下滑。
去年前十個(gè)月，中海在北京賣了將近494億，比今年多賣了115億，下滑了大約四分之一。
今年六月份，位于北京西城區(qū)二環(huán)內(nèi)的中?！ぞ┤A玖序入市，單價(jià)17.5萬/平米，據(jù)說開盤當(dāng)天就賣了62億。
十一弟查了下，中?！ぞ┤A玖序已經(jīng)是今年北京樓市的單盤銷冠。
到九月份，銷售額接近90億，占到中海北京銷售業(yè)績的四分之一。
僅靠這一個(gè)網(wǎng)紅盤，就把中海在北京的銷售業(yè)績，拉上了一個(gè)臺(tái)階。
中海·京華玖序是一個(gè)老項(xiàng)目，它原來的案名，是中信城五期。
這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)主體，是北京中信房地產(chǎn)有限公司。
從名字上就能看出來，這是八年前，中海收購中信集團(tuán)旗下住宅開發(fā)業(yè)務(wù)時(shí)，從中信手上接過來的老項(xiàng)目。
中?！ぞ┤A玖序在北京占據(jù)著核心地段，今年之所以開盤熱銷，中?？康氖浅岳媳?，也就是大幅升值的土地紅利。
早年囤在手上的土地，地價(jià)幾乎可以忽略不計(jì)，現(xiàn)在賣多少都是賺的。
即便中海·京華玖序大賣，今年中海在北京的銷售業(yè)績，還是擋不住地下滑。
這其中，有整體行情不景氣的原因，也有失算、踩坑的大意。
擱在手上多年的老項(xiàng)目熱銷，一些剛拿地入市的新項(xiàng)目，就沒那么好運(yùn)氣了。
今年二月份，北京海淀區(qū)掛牌了一塊地，起拍價(jià)25億出頭。
這塊地體量不大，規(guī)劃住宅面積4.5萬平米，折算下來，起拍樓面價(jià)5.5萬/平米。
政府設(shè)定的新房限價(jià)為8.5萬/平米，地價(jià)與房價(jià)之間，每平米有3萬塊錢的價(jià)格差。
在北京，海淀的名校扎堆，屬于有名的教育強(qiáng)區(qū)，科教實(shí)力很雄厚。
一直以來，只要海淀區(qū)有土地出讓，開發(fā)商都會(huì)搶破頭，房子根本不愁賣。
這塊地也不例外，吸引了十三家房企報(bào)名爭(zhēng)搶——
一是大央企，中鐵建、中海、中建一局、港中旅、中交、保利、金茂；
二是外來國企，廈門建發(fā)、廈門國貿(mào)；
三是本地國企，海開控股、興創(chuàng)投資、金隅集團(tuán)、北京城建。
最有實(shí)力的開發(fā)商，悉數(shù)到齊。
經(jīng)過十幾輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)之后，很快就觸及了地塊最高限價(jià)，轉(zhuǎn)入了搖號(hào)環(huán)節(jié)。
十三家開發(fā)商爭(zhēng)搶，搖號(hào)中簽率不到8%。
最終，好運(yùn)氣落在了央企港中旅頭上，它以最高限價(jià)29億摘牌拿下。
這塊地溢價(jià)率15%，成交樓面價(jià)被抬高到了6.3萬/平米。
地價(jià)與房價(jià)之間，價(jià)格差已經(jīng)收窄到了每平米2萬塊錢。
拿地的央企港中旅，是中國旅游集團(tuán)下屬子公司，在旅游、免稅、酒店等業(yè)務(wù)之外，還涉足了房地產(chǎn)。
中旅集團(tuán)是國資委確認(rèn)的以“房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營”為主業(yè)的十六家央企之一。
它旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主要布局在廣州、杭州、三亞、寧波等地，大概有二十個(gè)在建項(xiàng)目，去年銷售規(guī)模89億出頭。
今年二月份，港中旅拍下海淀地塊，是其近幾年罕見地在北京土地市場(chǎng)上出手。
或許是對(duì)北京樓市太過生疏，又或許是雙方早有勾兌，港中旅拿地以后，中海很快就介入進(jìn)來了。
為了開發(fā)海淀地塊，港中旅設(shè)立了一家項(xiàng)目公司——星旅（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
拿地僅半個(gè)月，港中旅就將星旅公司70%的股權(quán)，質(zhì)押給了中海。
三個(gè)月后，港中旅向中海正式轉(zhuǎn)讓了星旅公司70%的股權(quán)，只保留了30%的股權(quán)。
由此，海淀地塊的絕大多數(shù)開發(fā)權(quán)益，從港中旅易手給了中海。
中海把這塊地開發(fā)成了“西山觀復(fù)”，今年六月底，開盤入市。
從拿地到開盤，只用了四個(gè)月時(shí)間。
西山觀復(fù)開盤以后，中海和港中旅對(duì)外發(fā)布了一張大紅大紫、喜氣洋洋的熱銷海報(bào)——
“首開勁銷8.6億，實(shí)力霸榜”。
“首開當(dāng)天共吸引百余組客戶到場(chǎng)，狂攬8.6億”。
反正開盤就是熱銷大賣，一頓吹噓就完事了。
從開盤到現(xiàn)在，已經(jīng)過去了四個(gè)多月，當(dāng)時(shí)的銷售業(yè)績，早該反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上了。
十一弟查了下北京住建委的網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，總共5棟住宅樓、256套房，只賣了14套。
項(xiàng)目網(wǎng)簽備案面積2000平米，成交單價(jià)不到7.9萬/平米，銷售額1.6億。
哪怕按照現(xiàn)在的銷售額計(jì)算，今年六月底的開盤業(yè)績，讓這兩家央企開發(fā)商硬是注水放大了五倍多——
一兩億的銷售額，吹到了八九億，在北京樓市放了一顆大衛(wèi)星。
再回去看一眼當(dāng)時(shí)掛出來的紅得發(fā)紫的喜報(bào)，十一弟臉上都有點(diǎn)熱辣滾燙。
西山觀復(fù)的成交均價(jià)，不到7.9萬/平米。
相比8.5萬/平米的新房限價(jià)，中海其實(shí)一開盤就已經(jīng)降價(jià)了。
這塊地樓面價(jià)6.3萬/平米，現(xiàn)在房價(jià)與地價(jià)之間，每平米只剩下1.6萬塊錢的價(jià)格差。
稍有不慎，可能就賺不到什么錢了。
十幾家國央企開發(fā)商搖號(hào)哄搶的靚地，開盤賣了四個(gè)月，去化率低至5%。
這真是有點(diǎn)滯銷、賣不動(dòng)了。
從土地掛牌出讓，到項(xiàng)目開盤入市，只隔了九個(gè)月時(shí)間。
在中海的手上，這塊地的命運(yùn)，似乎被改寫了。
同樣的市場(chǎng)，一塊好地，從搶破頭到賣不動(dòng)，有必要反思一下操盤能力——
要么是產(chǎn)品定位上出了岔子，要么是銷售定價(jià)上還沒到位。
就算穩(wěn)坐北京樓市的銷冠，頂著金字招牌，也有失手的時(shí)候。
中海，還是有些大意了。