?存量房時(shí)代的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

?一、海量的存量房，巨大的市場(chǎng)?

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，存量房數(shù)量已達(dá)到了驚人的水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，全國存量房數(shù)量已超過4.5億套，占全國住房總量的近60%。在部分一線城市，如北京、上海，存量房占比甚至超過了70%，成為市場(chǎng)的主力軍。

這些存量房為購房者提供了豐富的選擇，從剛需小戶型到改善型大平層，從學(xué)區(qū)房到養(yǎng)老房，滿足了不同人群的多樣化居住需求。

?二、海量的存量房，問題與困境?

第一，存量房空置率日益增多：在部分三線和四線城市，由于過度依賴增量開發(fā)模式，導(dǎo)致大量房屋空置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這些城市的平均空置率已超過了20%，遠(yuǎn)高于國際警戒線10%。這不僅造成了資源的浪費(fèi)，也給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來了巨大壓力。

其次，存量房的質(zhì)量問題也不容忽視：許多老舊小區(qū)和偏遠(yuǎn)地區(qū)的存量房，由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)，設(shè)施陳舊，環(huán)境不佳，難以滿足現(xiàn)代人的居住需求。問題嚴(yán)重的老舊小區(qū)，外墻開裂漏水，外墻剝落傷物傷人，管網(wǎng)淤堵反水、煙道倒灌、電梯故障頻頻，消防癱瘓等等，甚至還出現(xiàn)過陽臺(tái)坍塌掉落的，連居住安全都成問題了。

再者，存量房交易量下滑：近年來，隨著限購、限貸等政策的實(shí)施，市場(chǎng)交易活躍度明顯下降，存量房的銷售周期延長，部分城市的二手房成交量甚至下滑了30%以上。好在現(xiàn)在，去庫存成為主旋律，限購限貸等等都全面取消。

另外：存量房的物業(yè)管理堪憂：入住率不高，老化加劇，房屋質(zhì)量問題多，設(shè)施設(shè)備故障多，物業(yè)收費(fèi)率低、物業(yè)維護(hù)投入不足，部分超過十五年房齡的小區(qū)，開始出現(xiàn)物業(yè)得過且過，甚至棄管樓盤的現(xiàn)象。

?三、海量的存量房，巨大的寶藏?

人口老齡化背景下，人口紅利已經(jīng)退潮，盡管中國的城市化道路，還可以走一段時(shí)間；但是，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代，早已一去不返，且白銀時(shí)代也悄然落幕，目前正邁入黃銅時(shí)代，這趨勢(shì)應(yīng)該業(yè)界也不會(huì)太多質(zhì)疑的吧？

新房市場(chǎng)春天已過，進(jìn)入深秋，深秋當(dāng)然也不是蕭瑟。合適的城市、合適的地段、合適的戶型，針對(duì)合適的人群打造新盤，市場(chǎng)總還是有的。存量房的缺點(diǎn)，也是改善置換新房的原動(dòng)力之一。其實(shí)存量房市場(chǎng)也蘊(yùn)藏著巨大的寶藏。

首先，存量房市場(chǎng)的精細(xì)化管理和改造升級(jí)也將成為未來的重要方向。通過投入資金對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，提升房屋的物理質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅可以提高存量房的市場(chǎng)競(jìng)爭力，也有利于提升城市整體的居住品質(zhì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過改造升級(jí)的老舊小區(qū)，房價(jià)平均上漲了15%，租金也相應(yīng)提升，為投資者帶來了可觀的回報(bào)。

此外，杭州浙工新村，已走出一條業(yè)主原拆原建來解決老舊存量房的提升之路；這一模式，不少城市也開始學(xué)習(xí)、探索中。未來，存量房再開發(fā)，或許也是一個(gè)重要的房地產(chǎn)模式了，也能成為經(jīng)濟(jì)引擎。

存量房的養(yǎng)老，存量房的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)，也是一個(gè)寶藏。

?四、這些行業(yè)，要迎接挑戰(zhàn)，也要擁抱機(jī)遇?

在存量房時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。

首先，老舊小區(qū)改造提升，老舊小區(qū)設(shè)備更新，是一塊大蛋糕。

其次，物業(yè)管理行業(yè)，不能只會(huì)守個(gè)門、掃個(gè)地、倒個(gè)垃圾、剪剪花草這些粗活了，還得真有點(diǎn)技術(shù)活。不但要能通通管道，修修管網(wǎng)，補(bǔ)補(bǔ)鋪裝等初級(jí)維修，若還能檢查問題、診斷問題、提出方案，若還能自己動(dòng)手實(shí)施提升改造，那即可賺物業(yè)費(fèi)，還能賺點(diǎn)工程維修費(fèi)，多了一個(gè)收入渠道。反正，找所謂專業(yè)施工隊(duì)，不管業(yè)主方找還是物業(yè)方找，自會(huì)花錢更多?，F(xiàn)在主流要外找隊(duì)伍施工，主要還是因?yàn)槟苡羞@能力能吃這苦的物業(yè)，寥寥無幾，堪比稀有物種。

所以，物業(yè)的短板，成了他們的市場(chǎng)。業(yè)主大會(huì)服務(wù)公司、物業(yè)承接查驗(yàn)公司、房屋質(zhì)量檢測(cè)檢驗(yàn)公司、電梯維修維保公司、消防設(shè)施維修維護(hù)公司，因?yàn)辇嫶蟮拇媪糠渴袌?chǎng)，必將受益無限。筆者所在城市，這樣的服務(wù)方非常多，有些已經(jīng)做出不錯(cuò)的品牌度，如做會(huì)務(wù)的杭州酋邦、杭州朗坤...，做承接查驗(yàn)的杭州云耐...，做房屋檢測(cè)及鑒定的浙江億橋...,做數(shù)字化物業(yè)的杭州奧聲...舉不勝舉呀！

若是房屋養(yǎng)老制度落實(shí)，房屋保險(xiǎn)、房屋體檢是基礎(chǔ)要求，利好房屋檢測(cè)u鑒定機(jī)構(gòu)，利好房屋保險(xiǎn)，蛋糕又做大做多了。

此外，金融、家裝等相關(guān)行業(yè)也將迎來更多的創(chuàng)新和發(fā)展機(jī)會(huì)。例如，金融機(jī)構(gòu)可以針對(duì)存量房市場(chǎng)推出更多個(gè)性化的金融產(chǎn)品和服務(wù)方案，如二手房按揭貸款、裝修貸款等，滿足購房者的不同需求；家裝公司則可以通過提供一站式的家裝解決方案，包括設(shè)計(jì)、施工、材料等，提升存量房的市場(chǎng)競(jìng)爭力。

?結(jié)語?

存量房時(shí)代的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，企業(yè)需要保持清醒的頭腦和敏銳的市場(chǎng)洞察力，積極應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)并抓住機(jī)遇。通過加強(qiáng)市場(chǎng)研究、優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)，可在存量房市場(chǎng)中找到新的生機(jī)與潛力。同時(shí)，政府也需要加強(qiáng)政策引導(dǎo)和支持，推動(dòng)存量房市場(chǎng)的創(chuàng)新升級(jí)和可持續(xù)發(fā)展。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，滿足人民日益增長的美好生活需要。