剛好看到正和島的一個(gè)推文，2024年十大困難行業(yè)，排在第一位的，是：

民營房地產(chǎn)。

光伏、鋰電池、電動(dòng)汽車，這些曾經(jīng)驕傲的新興行業(yè)，2024年也陷入了各自的困難之中。殘酷的價(jià)格戰(zhàn)，把大家都打懵了。

但再困難，也比不上房地產(chǎn)。不用多解釋。懂的都懂。

回顧過去的一年，不，過去的兩年、三年，房地產(chǎn)企業(yè)過的是怎樣的日子？

煎熬。

在此起彼伏的爆雷聲中，無能為力地，戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地，看見，融創(chuàng)、旭輝、碧桂園等，以為不會(huì)爆雷的，或者不希望它爆雷的，都爆雷了。

掙扎了，努力了，結(jié)果還不是這樣。然后是無奈的躺平，大面積的躺平。

這三年，地方政府能想到的辦法都用了，中央政府部門能出的招都出了。到今年9月，多箭齊發(fā)，能量棒給灌得滿滿的。

只是，這能量棒是已經(jīng)萎縮的容器，就好比，饑餓會(huì)讓胃口縮小，房地產(chǎn)剛從ICU抬出來，還很虛弱，自己行走還比較吃力，需要外力不停給它空中加油。

關(guān)于2025年的房地產(chǎn)，其實(shí)早已定調(diào)。

9月26日中央政治局會(huì)議說的是：穩(wěn)住樓市股市。

12月11-12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議說：穩(wěn)住樓市股市；持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

12月24-25日住建部工作會(huì)議，除了引用以上說法，還提出：2025年危舊房改造如果完成得好，在100萬套的基礎(chǔ)上可以再增加指標(biāo)。

2025年，樓市怎么穩(wěn)？

一二套首付成數(shù)、房貸利率、購房稅費(fèi)，均創(chuàng)歷史最低。

除了極少數(shù)幾個(gè)城市還留有限購?fù)?，其他城市的限制性政策都取消了。包括武漢在內(nèi)的一些城市，還給契稅補(bǔ)貼。

央行保障性住房再貸款，擴(kuò)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資白名單制度，應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)，應(yīng)貸盡貸。

地方專項(xiàng)債，可以收購存量商品房、閑置土地。

這些加起來，真的是很寬松，現(xiàn)階段能給的政策都給了。

有沒有效果？有。10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長。住建部部長倪虹說，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)勢(shì)頭。

喜不喜歡，高不高興？

最近兩周，跟各類企業(yè)性質(zhì)的房企高管聊天，不管是央企、民企還是股份制民企，談起當(dāng)前以及下一階段的樓市，都仍然是皺緊眉頭。

為啥？樂觀不起來啊。

都說樓市在筑底，但這個(gè)L型的“底”有多長，誰也不知道。

偏偏這個(gè)時(shí)候又傳來萬科搖搖晃晃的消息，債券一度大幅震蕩。幾乎所有地產(chǎn)朋友都說：萬科萬科，你千萬別出事啊。

以前總是說，誰誰誰爆了會(huì)怎么樣，但你瞧，恒大爆雷了，融創(chuàng)爆雷了，旭輝爆雷了，碧桂園爆雷了，最后還不是要接受，也都接受了。然而，說實(shí)在話，綜合能力穩(wěn)健如萬科，如果還是挺不住，就是整個(gè)行業(yè)的災(zāi)難了。

雖然是2024最困難的行業(yè)，但日子再困難，還得繼續(xù)過。無非是降薪、裁員，債務(wù)重組。金科傳來了債務(wù)重組的最新消息，確定了最后的重整投資人；而融創(chuàng)六只債券也通過了重組表決。這都是積極的進(jìn)展。

中央政治局會(huì)議多年來首次提出要“穩(wěn)住樓市股市”。在經(jīng)濟(jì)下行期，房地產(chǎn)有多重要呢？

2024年1-11月，全國新建商品房銷售額8.5萬億，同比下降19.2%。有專家估計(jì)，全年銷售額大概能到9.5萬億。

接近10萬億，這種規(guī)模的單一垂直行業(yè)，目前全國找不到跟它比肩的。汽車被寄予厚望，但1-11月汽車的消費(fèi)額是44763億。差不多只有房地產(chǎn)的一半。

如果房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，誰是支柱產(chǎn)業(yè)？

重磅政策一個(gè)接一個(gè)，新房網(wǎng)簽量也連續(xù)兩個(gè)月正增長，但為啥房企高管還愁眉不展？

說到底，還是預(yù)期和信心不足。

按理說，我們應(yīng)該唱響中國經(jīng)濟(jì)光明論。大雪壓青松，青松挺且直。宏觀經(jīng)濟(jì)方面，財(cái)政部已經(jīng)宣布了10萬億的化債政策，還有其他重磅政策在路上。穩(wěn)住樓市股市，也掏出了工具箱里的一系列工具。特朗普2.0，我們不喜歡，但也不懼怕。

地產(chǎn)界還在擔(dān)心什么呢？

經(jīng)濟(jì)調(diào)整沒到位，房地產(chǎn)調(diào)整也沒到位；消費(fèi)不振。再疊加，人口下降。

根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，今年三季度，全國結(jié)婚對(duì)數(shù)474.7對(duì)，創(chuàng)新世紀(jì)以來的新低。結(jié)婚的人數(shù)減少，意味著生育人口減少，也意味著新增人口的減少。

曾經(jīng)，結(jié)婚對(duì)數(shù)和新增人口，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)增長的重要?jiǎng)恿?。如今?strong>這一動(dòng)力衰竭了。其他的，就不再具體分析了。

那么，關(guān)于2025年，有沒有相對(duì)定量的描述？

2024年初，跟朋友討論時(shí)，我們?cè)?jīng)說過，房地產(chǎn)市場(chǎng)要到2026年中后期才能逐步恢復(fù)。但9月下旬出臺(tái)了一系列力度非凡的宏觀政策和房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)可望縮短筑底的時(shí)長。綜合各類因素，我們預(yù)計(jì)：

2025年，一二線城市的房價(jià)繼續(xù)下滑5%-10%，全國新建商品房銷售額同比大約下滑8%-10%，到2025年年底完成筑底過程。2026年春天，樓市將逐步走出恢復(fù)向上的腳步。

如果2024年的銷售額是9.5萬億左右，2025年即使下滑8%-10%，也有8.55-8.75萬億。這種規(guī)模，還是一個(gè)值得投身干好些年的行業(yè)。

前提是，你所在的企業(yè)得活下來。借用中歐商學(xué)院教授許小年幾年前說的話就是，春天到來的時(shí)候，你要在。

房地產(chǎn)已經(jīng)熬了4年。理論上說，還有最后一年，行百里半九十，也是最難熬的一年。

如果2025年能活下來的房企，以后也就活下來了。Do you best！

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