文/十一弟

春節(jié)剛過，在中介朋友們的一頓鼓吹之下，深圳樓市似乎火起來了。

前兩天，深圳龍華區(qū)突然冒出來一個熱銷盤——

中洲迎璽三期。

項目推出了一棟樓、總共780套住宅，預(yù)售備案價超過了7.2萬/平米。

正式開盤之前，吸引了大約3000組客戶凍資認籌，平均三四個人搶一套房。

在深圳，千人搶房的壯觀場面，已經(jīng)難得一見了。

不過，開盤當(dāng)天，卻沒能售罄清盤。

根據(jù)項目發(fā)布的開盤業(yè)績，賣了507套，去化率不到三分之二。

這樣算下來，前期參與凍資認籌的3000組客戶里，大概有八成以上放棄了購買。

這可能是開發(fā)商意料之中的結(jié)果。

因為從一開始，在戶型定價上，中洲控股就動起了心思——

它面向的是一部分對價格更為敏感的剛需買家。

中洲迎璽三期推售的780套住宅，戶型面積介于82平米~144平米。

雖然預(yù)售備案價超過了7.2萬/平米，但項目實際一開盤就打了88折，銷售均價大概6.3萬/平米。

中洲控股的定價策略，是戶型面積越小，單價越便宜；戶型面積越大，單價越貴。

這780套房源里，戶型最小的是82~83平米的三居室，有180套。

最低單價只賣到了5萬/平米起步，總價410萬就能上車。

在深圳龍華區(qū)，中洲迎璽三期，有與生俱來的兩大硬傷——

一是項目由中洲控股收購而來，地塊早在1995年就已出讓，歷經(jīng)復(fù)雜的股權(quán)轉(zhuǎn)讓與官司糾紛，一直到2023年才等來開盤入市。

為期70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地，從土地出讓到現(xiàn)在，已經(jīng)擱置了整整30年。

中洲迎璽三期的產(chǎn)權(quán)年限，只剩下40年左右。

二是項目緊挨著深圳地鐵四號線，距離很近。

而這段地鐵線路，恰好建在高架橋上，相當(dāng)于懸在半空中，產(chǎn)生的噪音和震動很大。

這次推盤的82~83平米的小戶型產(chǎn)品，集中在兩個單元樓內(nèi)，也是距離地鐵軌道最近的兩個單元樓，受影響最大。

有人測過，從早到晚，每天有兩百趟列車，在這條地鐵軌道上轟隆隆地來回穿梭。

不過，對于剛需買家來說，只要價格降到位了，再大的噪音、再不利的因素，都能忍受。

畢竟，價格都打到骨折了，還要啥自行車。

最低單價5萬/平米起步，相比7.2萬/平米以上的預(yù)售備案價，每平米便宜了兩萬多塊錢。

一套82平米的房子，總價少了180多萬，相當(dāng)于打了七折。

有人做了統(tǒng)計，開盤前參與凍資認籌的3000組客戶里，大約八成左右的買家，是為了搶購小戶型產(chǎn)品。

從開盤業(yè)績來看，兩千多組參加選房的客戶，確實都是沖著價格最便宜的小戶型產(chǎn)品，來碰運氣的。

據(jù)說，開盤當(dāng)天，總共180套82~83平米的三居室，即便距離地鐵軌道最近、受噪聲影響最大，卻還是全部售罄了。

十一弟查了下，單價5萬/米起步，在項目周邊同類在售新盤中，幾乎處于墊底。

比如，保利招商·龍譽、中?！き噽偫怼⑷A潤·超核紫云府，銷售單價都在6萬以上。

兩千多組客戶搶購180套小戶型產(chǎn)品，平均十多個人搶一套房，其實都是剛需客想要撿漏上車。

在龍華區(qū)，單價5萬/平米的同類小戶型產(chǎn)品，根本沒得選擇，買到就算賺到了。

中洲迎璽三期，這次之所以受到了巨大的關(guān)注度，除了打折降價、賣得便宜，還有一個原因。

那就是開發(fā)商花了大價錢，發(fā)動了中介渠道。

據(jù)一些中介小哥透露，中洲迎璽三期開出的渠道傭金，令人咋舌——

總價3.5%的傭金費率，外加3萬塊錢的購物卡。

也就是說，哪怕賣掉一套最低總價410萬的小戶型產(chǎn)品，中介渠道就能拿到17萬左右的代理傭金。

在高價傭金刺激下，深圳的很多中介小哥跟打了雞血一樣，在朋友圈瘋狂刷屏推銷中洲迎璽三期。

重賞之下，必有勇夫，沒辦法，錢給得實在太多了。

一套房的渠道傭金，幾乎抵得上中介小哥半年的工資了。

房產(chǎn)中介也是個靠天吃飯的行業(yè)，三年不開張，開張吃三年。

開發(fā)商急于出貨，打折降價、開出高價傭金，樓市的各種殺招狠招，中洲迎璽三期一開盤，全都使出來了。

中洲迎璽項目的開發(fā)商，是A股上市的中洲控股。

這是一家總部位于深圳的民營房企，它背后的老板是潮汕商人——黃光苗。

中洲控股的規(guī)模不大，去年銷售額大概有上百億。

這幾年，由于房地產(chǎn)下行，中洲控股的日子也不好過。

根據(jù)業(yè)績預(yù)告，它在去年將要虧損19億以上。

而在2023年，它已經(jīng)陷入虧損，大幅虧損了18億出頭。

中洲控股的開發(fā)項目，主要集中在廣東，包括惠州、廣州、東莞及深圳。

在大本營深圳，中洲迎璽是它正在開發(fā)的唯一的住宅項目。

中洲控股規(guī)模不大，中洲迎璽成敗與否，將會決定它的前途命運。

中洲迎璽投資巨大，總投資高達76億，比中洲控股的A股市值還要高。

為了推進項目開發(fā)，早在兩年前，中洲控股就向四大央企AMC之一的中國信達，尋求了巨額融資。

目前，中洲迎璽的開發(fā)主體——深圳市黃金臺項目開發(fā)有限公司，由中洲控股與信達共同設(shè)立的合伙企業(yè)持股。

其中，中洲控股持有30%的股權(quán)，信達持有70%的股權(quán)。

中洲控股是以對中洲迎璽的前期投資作為出資，而信達則以現(xiàn)金出資42億。

不過，十一弟查了下，雙方在中洲迎璽項目上的合作，實際上屬于明股實債。

信達投入的42億資金，其實是向中洲控股發(fā)放了一筆為期四年的貸款，前三年貸款利率為9.2%，第四年將上漲至11.2%。

作為換取這筆貸款的代價，中洲控股以中洲迎璽的項目股權(quán)，向信達提供質(zhì)押擔(dān)保。

信達是一家不良資產(chǎn)管理公司，拿它的錢，從來都不簡單。

尤其是現(xiàn)在的樓市行情下，背著高息貸款，一刻也耽誤不得。

若是開發(fā)商有個閃失，或者項目銷售受阻，禿鷲就要上場了。

靠著打折降價、高價傭金動用中介渠道，中洲迎璽三期賣了個熱熱鬧鬧。

千人搶房的盛況，算是讓開發(fā)商賺了個開門紅。

但對中洲控股來說，上市公司還在虧損。

籌碼全都押在了中洲迎璽項目上，全靠它來翻身了。