業(yè)績(jī)穩(wěn)健，蓄勢(shì)向前

撰文 | 黎浩然

主編 | 付慶榮

圖片來(lái)源 | 官方渠道

編者按

Preface

【2025·直擊財(cái)報(bào)】系列，在財(cái)報(bào)中讀懂企業(yè)邏輯，看見(jiàn)商業(yè)之變。此篇為，太古地產(chǎn)。

“業(yè)績(jī)穩(wěn)健，蓄勢(shì)向前，股息持續(xù)增加，總樓面面積持續(xù)擴(kuò)大，美著呢！”醞釀1月有余，太古地產(chǎn)正式亮出了2024成績(jī)單，投資者們拍手叫好。

熱議的關(guān)鍵詞之一是，“派息漲了”。據(jù)公告，太古地產(chǎn)2024財(cái)年每股股息1.1港元，按年增長(zhǎng)4.8%，意味著基礎(chǔ)利潤(rùn)的派息比率為94.8% (2023財(cái)年為53%) 。

頂住行業(yè)下行壓力，太古的強(qiáng)勢(shì)派息背后，是一份拿得出手的逆周期擴(kuò)張圖。雖2024年收入同比微降2%至144.28億港元，且股東應(yīng)占經(jīng)常性基本溢利也減少了8.06億港元，但太古的零售物業(yè)租金收入堅(jiān)挺，同比升3%至73.88億港元。

就銷售額來(lái)看，太古香港、內(nèi)地9大主要商場(chǎng)，有且僅有上海前灘太古里一枝獨(dú)秀，漲了3.4%。但出租率的變化，并未與銷售額同頻波動(dòng)。除了上海興業(yè)太古匯，其他8個(gè)商場(chǎng)出租率均在95%以上，且其中有4個(gè)滿鋪。

顯然，高出租率是太古穩(wěn)住租金收入大盤的關(guān)鍵。當(dāng)“滿鋪招租”成為當(dāng)下行業(yè)挑戰(zhàn)時(shí)，太古的“穩(wěn)鋪術(shù)”無(wú)疑有著更為實(shí)際且可行的啟示價(jià)值。

01

內(nèi)地7大商場(chǎng)收租近45億港元

前灘太古里銷售額一路漲

2024年，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)出現(xiàn)地域分化，內(nèi)地零售物業(yè)撐起了3%的租金收入增長(zhǎng)。其中，中國(guó)香港錄得零售物業(yè)租金收入總額為23.69億港元，同比下跌3%；中國(guó)內(nèi)地錄得零售物業(yè)租金收入總額為44.89億港元，同比上升7%。

香港：持續(xù)滿租，

零售銷售額波動(dòng)優(yōu)于全港平均

在香港，太古地產(chǎn)的零售物業(yè)主要包括太古廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)、太古城中心、東薈城名店倉(cāng)。

2024年，太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心、太古城中心和東薈城名店倉(cāng)的零售銷售額分別下跌11%、2%及4%。盡管整體銷售額下降，但仍優(yōu)于香港市場(chǎng)整體零售銷售額7%的下跌幅度。

出租率方面，期內(nèi)香港三個(gè)商場(chǎng)維持100%的出租率，租戶結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。如太古廣場(chǎng)購(gòu)物廣場(chǎng)新引進(jìn)Anteprima Wirebag、始祖鳥、Billionaire Boys Club/ICECREAM、吃茶三千、迪桑特、昂跑等品牌，太古城中心迎來(lái)APM Monaco、米炊、鮮芋仙、慕詩(shī)國(guó)際、茉酸奶等新租戶，DECATHLON在太古城中心開出港島最大門店。

之于香港零售市場(chǎng)后續(xù)展望，太古于公告中指出：香港商場(chǎng)人流和零售銷售額將繼續(xù)面臨多項(xiàng)挑戰(zhàn)，特別是外游趨勢(shì)和游客消費(fèi)模式改變。但其將透過(guò)持續(xù)的商戶組合優(yōu)化、強(qiáng)勁的市場(chǎng)推廣活動(dòng)以及會(huì)員計(jì)劃，以維持商場(chǎng)的人流和銷售的堅(jiān)穩(wěn)。

內(nèi)地：租金收入增長(zhǎng)，

上海前灘太古里銷售額一枝獨(dú)秀

在內(nèi)地，太古地產(chǎn)已落成的零售物業(yè)組合總樓面面積為780萬(wàn)平方呎 （ 其中集團(tuán)應(yīng)占權(quán)益為620萬(wàn)平方呎） ，涵蓋北京三里屯太古里、成都太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯、上海前灘太古里和廣州匯坊，廣州匯坊暫不納入數(shù)據(jù)租賃數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)。

◎出租率

期內(nèi)北京三里屯太古里出租率從94%升至98%，北京頤堤港出租率降至98%，成都太古里出租率降低至96%。而廣州太古匯、上海興業(yè)太古匯及上海前灘太古里的出租率維持不變，分別為100%、93%及98%。

◎全年零售銷售額

上海前灘太古里一枝獨(dú)秀，錄得3.4%的銷售額增長(zhǎng)，其余項(xiàng)目全數(shù)下跌，成都太古里銷售額下滑最大，達(dá)到14%。

◎租金收入總額

內(nèi)地六個(gè)項(xiàng)目，北京三里屯太古里錄得最大的12%增幅，上海前灘太古里錄得7%的增長(zhǎng)，其余項(xiàng)目租金收入總額均下跌。

北京三里屯太古里近兩年加快品牌調(diào)改，南區(qū)和西區(qū)品牌升級(jí)走入尾聲，一批新旗艦店開業(yè)，再加上北京工人體育場(chǎng)的重開，免簽政策的實(shí)施，為三里屯太古里帶來(lái)強(qiáng)勁的人流，推高了租金收入總額。

2024年，LV、Vivienne Westwood、lululemon及英皇電影城等在三里屯太古里南區(qū)開業(yè)，迪桑特DKL動(dòng)力實(shí)驗(yàn)室全球體驗(yàn)中心、耐克北京品牌體驗(yàn)店及優(yōu)衣庫(kù)北京三里屯全球旗艦店落位于西區(qū)。

上海前灘太古里表現(xiàn)最為亮眼，租賃和銷售數(shù)據(jù)全面提升。項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)前灘，是太古與上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司的附屬公司共同發(fā)展的零售項(xiàng)目，連接三條地鐵線，總樓面面積為118.8727萬(wàn)平方呎， 約有270間店鋪。

這是集團(tuán)在上海的第二個(gè)發(fā)展項(xiàng)目，也是中國(guó)內(nèi)地第三個(gè)「太古里」項(xiàng)目，租戶包括愛(ài)彼、寶格 麗、迪奧、卡地亞、古馳、愛(ài)馬仕、華爲(wèi)、路特斯、路易威登、盟可睞、蒂芙尼、梵克雅寶、蔦屋書店、新榮記及設(shè)有656個(gè)座位的MOViE MOViE 電影院。

59間新店于2024年開業(yè)，包括多個(gè)中國(guó)首店，例如路易威登巧克力專賣店、Frame Denim 及伊菲丹等。

看向2025年，太古預(yù)期中國(guó)內(nèi)地零售銷售額會(huì)因?yàn)榻诖碳そ?jīng)濟(jì)措施推動(dòng)國(guó)內(nèi)需求改善而加速，因?yàn)榱闶凵虒?duì)中長(zhǎng)期前景保持正面。

一方面，雖與疫情前相比，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者出入境旅游將會(huì)增加，會(huì)重新調(diào)整在本地和外地之間的消費(fèi)模式，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看境內(nèi)消費(fèi)仍將占中國(guó)內(nèi)地零售生意額之大部分。

另一方面，太古預(yù)計(jì)中國(guó)奢侈品消費(fèi)者數(shù)量將持續(xù)增加，使中國(guó)內(nèi)地成為全球最大的奢侈品零售市場(chǎng)之一。盡管奢侈品牌零售商在北京、成都和上海等集團(tuán)營(yíng)運(yùn)的城市對(duì)擴(kuò)張持謹(jǐn)慎態(tài)度，但對(duì)具有高潛力和體驗(yàn)式消費(fèi)的核心區(qū)域的樓面需求將會(huì)持續(xù)。

02

太古的“里”時(shí)代

高出租率的秘密是啥？

在兩地零售市場(chǎng)均處于低迷的情況下，太古地產(chǎn)憑借上海前灘太古里和北京三里屯太古里的優(yōu)異表現(xiàn)維持了零售物業(yè)總租金收入的上漲。在一眾降租保出租率的同行對(duì)照中，“太古里”的品牌號(hào)召力得以凸顯、放大。

自2002年首次進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地，太古帶來(lái)了“太古匯”和“太古里”兩塊金字招牌。但值得留意的是，目前6個(gè)已開項(xiàng)目和即將開業(yè)的3個(gè)新項(xiàng)目，除了早期開發(fā)的上海興業(yè)太古匯和廣州太古匯外，剩下的皆為太古里。

另從近6年數(shù)據(jù)看，“太古里”系列商場(chǎng)銷售額整體表現(xiàn)更穩(wěn)。以2024年的數(shù)據(jù)為例，上海前灘太古里成了太古香港、內(nèi)地9個(gè)項(xiàng)目中唯一一個(gè)增長(zhǎng)的項(xiàng)目；逐步完成品牌調(diào)整的北京三里屯太古里，銷售額僅微跌0.3%。

顯然，太古已然意識(shí)到“太古里”在內(nèi)地優(yōu)勢(shì)之處。相較于盒子型的太古匯，主打開放式商業(yè)街區(qū)的太古里，更能與所在城中的其他盒子型重奢項(xiàng)目進(jìn)行區(qū)分，構(gòu)成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)：錨定城市黃金地段，

確保穩(wěn)定的客流量

太古里選址均位于一線或新一線城市的黃金地段，且極度注重與公共交通的接駁，所在地段具備高密度人流和成熟的商業(yè)基礎(chǔ)，并能較易輻射全市各區(qū)。

北京三里屯太古里毗鄰使館區(qū)、工人體育場(chǎng)；成都太古里地處春熙路商圈，從古至今就是成都的商業(yè)中心；上海前灘太古里位于浦東新區(qū)前灘，鄰近東方體育中心。

此外，太古里所在區(qū)域均緊鄰地鐵樞紐或主干道，覆蓋城市中高收入客群，確保了客流量穩(wěn)定性。單就地鐵接駁而言，太古里鄰近地鐵站均為換乘站，至少兩線接駁，上海前灘太古里更是匯聚上海地鐵6號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線三條線的換乘站，有效增強(qiáng)項(xiàng)目的輻射范圍。

社區(qū)休閑氛圍與重奢氛圍兼顧，再加上便利的交通，讓太古里成為每一座城市中的打卡圣地，虹吸全城客流，到訪太古里的遠(yuǎn)距離客、外地客占比相當(dāng)大。

據(jù)贏商研究中心統(tǒng)計(jì)，成都太古里的異地客群超40%，常住地在10公里以上的客群近31%；北京三里屯太古里的異地客群為15%，10公里以上客群為45%；上海前灘太古里異地客群為11%，10公里以上客群超43%。

太古地產(chǎn)此前在財(cái)報(bào)中提到，“2024年中國(guó)內(nèi)地的零售銷售額有所下跌，盡管如此，整體人流仍持續(xù)增加，凸顯了我們的購(gòu)物中心作為游客首選目的地的吸引力?！?/p>

差異化建筑設(shè)計(jì)：開放式街區(qū)理念，

打造文化地標(biāo)空間

“里”在古代是一個(gè)聚居單位，去到現(xiàn)代多用于命名住宅小區(qū)和街道，亦表現(xiàn)了聚落的意思。自“太古里”起，“里”漸漸被用到商場(chǎng)名字上。

太古里摒棄傳統(tǒng)的封閉式購(gòu)物中心，引入開放式街區(qū)理念，由多個(gè)低層獨(dú)棟建筑組合形成，一層形成自由開闊的商業(yè)街，高層則以連廊連接不同樓棟。

于消費(fèi)者而言，這種低密度、街區(qū)式的布局為其營(yíng)造起了“漫步式消費(fèi)”體驗(yàn)；于品牌而言，每個(gè)小獨(dú)棟都可根據(jù)個(gè)性需求進(jìn)行立面定制，受主體建筑風(fēng)格約束少，更易展現(xiàn)品牌調(diào)性。

//在地文化挖掘，保留歷史建筑。太古里的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)挖掘在地文化，將本地特色與前沿建筑結(jié)合，通過(guò)新舊結(jié)合形成獨(dú)特文化標(biāo)簽，吸引游客與本地客群雙重流量。

北京三里屯太古里建筑大量使用玻璃幕墻，以大膽的用色及不規(guī)則的立體幾何造型呈現(xiàn)，再仿照北京四通八達(dá)的胡同式規(guī)劃，串聯(lián)起建筑群、室外空間和城市廣場(chǎng)；成都太古里結(jié)合大慈寺文化，完整保留區(qū)內(nèi)廣東會(huì)館、欣廬兩個(gè)院落，再對(duì)6座建筑進(jìn)行利用式保護(hù)，新的商業(yè)建筑使用灰瓦色調(diào)的大面積坡屋頂，造型上體現(xiàn)川西民居風(fēng)格。

//文化IP塑造，強(qiáng)化情感連接。成都太古里圍繞成都人“愛(ài)?！钡男愿?，以大慈寺為中心，打造出了“快里”和“慢里”兩層。一眾國(guó)際品牌齊聚外層的“快里”，以獨(dú)棟或復(fù)式店鋪完整展示旗艦形象；里層的“慢里”則打造為慢生活里巷，營(yíng)造了大片開敞的公共活動(dòng)空間。

上海前灘太古里則強(qiáng)調(diào)綠色與健康的wellness理念，無(wú)論是景觀橋，還是屋頂大平層450米長(zhǎng)的緩跑徑，都兼顧通達(dá)性和停留性，營(yíng)造獨(dú)特的運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)氛圍。

精準(zhǔn)品牌組合策略：構(gòu)建生態(tài)化商業(yè)矩陣，

形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力

//租戶篩選嚴(yán)苛，調(diào)整靈活：太古地產(chǎn)對(duì)租戶篩選標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)苛，優(yōu)先選擇具備長(zhǎng)期盈利能力的品牌，持續(xù)引入?yún)^(qū)域或全國(guó)首店并通過(guò)租金與銷售額分成模式（如“保底租金+抽成”）綁定雙方利益。

另外，太古地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)變化有充分感知，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)定期更新租戶，如引入潮牌、設(shè)計(jì)師品牌應(yīng)對(duì)年輕化消費(fèi)需求，保持商場(chǎng)新鮮感。

2024年，葆蝶家、博柏利及Jordan World of Flight在三里屯太古里北區(qū)開設(shè)了新店；超過(guò)六十個(gè)品牌在成都太古里開設(shè)了新店或升級(jí)為其最新的概念店，包括Aesop、Abercrombie & Fitch、Birkenstock、Dior、Falconeri、Loewe Gaozhai、Tiffany & Co. 旗艦店、宋·川菜、宋·SONG Café等。

//業(yè)態(tài)平衡配比，延長(zhǎng)留客時(shí)間：太古地產(chǎn)對(duì)租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理安排，在零售和餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)中尋找科學(xué)平衡，搭配奢侈品旗艦店、網(wǎng)紅餐飲、藝術(shù)展覽空間，將零售占比控制在40%-50%，餐飲維持在20%-30%，延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間。

不難看出，縱然市場(chǎng)風(fēng)云即便，高端商場(chǎng)走下神壇，但各地太古里始終保持“滿鋪王”的堅(jiān)挺形象，穩(wěn)住太古業(yè)績(jī)，繼續(xù)穿越周期。

往后幾年間，太古里在內(nèi)地正加速奔跑。廣州聚龍灣太古里已然官宣，計(jì)劃于2027年上半年起分階段落成；“西安太古里”、“三亞太古里”皆為太古的合作之秀，外界拉滿期待值。

處在“里”時(shí)代的太古地產(chǎn)，成功并非依賴單一因素，而是通過(guò)區(qū)位卡位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)營(yíng)深耕、文化賦能形成的復(fù)合型優(yōu)勢(shì)，以系統(tǒng)性競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建護(hù)城河。

這種模式本質(zhì)是“商業(yè)空間運(yùn)營(yíng)商”而非“地產(chǎn)開發(fā)商”，通過(guò)持續(xù)創(chuàng)造流量與價(jià)值，實(shí)現(xiàn)租戶、消費(fèi)者、業(yè)主的三方共贏，從而維持高出租率與資產(chǎn)增值。

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