文/狗蛋本蛋

春天，是以新?lián)Q舊的季節(jié)。

3月11日，陶天海升任中國金茂董事長。緊接著，3月14日，保利發(fā)展對(duì)外宣布，根據(jù)董事長劉平的提名，董事會(huì)同意聘任潘志華為總經(jīng)理。

一個(gè)履新金茂一把手，一個(gè)成了保利發(fā)展的二把手。

對(duì)于兩家央企這一輪人事變動(dòng)，業(yè)內(nèi)有兩點(diǎn)共識(shí)：兩家央企迎來少壯派登場(chǎng)以及都到了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型期。

陶天海50歲，潘志華46歲，和民營或混合制房企的一二把手相比不算年輕，比如，龍湖董事長陳序平43歲，金地徐家俊47歲，但和華潤置地、招商蛇口等央企相比，那還是年輕不少的。

華潤置地、招商蛇口重要的“二把手”位置上，分別是徐榮和朱文凱，二人都比潘志華大了一輪。

結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型指的是，金茂將收整戰(zhàn)線、聚焦核心城市，保利發(fā)展或押注不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營。

共性之外，是兩個(gè)上位者各有各的包袱。

金茂宣布陶天?！吧衔弧碑?dāng)天，同步發(fā)了一份關(guān)于業(yè)績(jī)的公告，大意是說，公司2024年預(yù)計(jì)錄得歸母凈利潤10億元，和2023年度虧損69億元相比，實(shí)現(xiàn)扭虧且大幅增長。

兩個(gè)公告同天發(fā)布顯然不是巧合。

履新董事長之前，陶天海擔(dān)任金茂首席執(zhí)行官近兩年，2024年是他治下的第一個(gè)完整年度。也就是說，金茂2024年扭虧為盈，最大功臣是陶天海。

這時(shí)候發(fā)一張好看的“成績(jī)單”，表面上，是前人完美謝幕，實(shí)際上，是在幫后人樹權(quán)威，提升投資者對(duì)陶天海的信心，助力新領(lǐng)導(dǎo)班子開局。

和此前一把手從中化空降不同，陶是純血金茂人，25年前大學(xué)畢業(yè)后就加入金茂。在他的領(lǐng)銜下，金茂殺入并站穩(wěn)長三角，還把華東區(qū)域發(fā)展成公司最大的“糧倉”。所以，外界常說陶天海是金茂“第一猛將”。

最近幾年，受制于行業(yè)下行，也有自身戰(zhàn)略選擇的影響，金茂在2021年創(chuàng)下合約銷售額2356億元新高后，陷入規(guī)模三連降，2022年1550億，2023年1412億，2024年則跌破千億：

下滑到982億元，同比跌去30%。

規(guī)模連續(xù)下降的同時(shí)，金茂凈利潤和毛利率波動(dòng)較大：

2022年歸母凈利潤25.71億元，2023年巨虧69億，2024年預(yù)計(jì)扭虧為盈，實(shí)現(xiàn)10億凈利潤。2024年扭虧得益于減值撥備減少、出售大宗資產(chǎn)及控費(fèi)（包括裁員降薪）。

毛利率方面，2022年及2024上半年整體毛利率大概在16%，2023年只有12.46%。具體到開發(fā)物業(yè)的毛利率，2024年上半年約11%，這對(duì)于主打高端產(chǎn)品的金茂來說，著實(shí)還有很大提升空間。

有消息稱，中化給陶天海定了“小目標(biāo)”，希望金茂今年能貢獻(xiàn)40億利潤。

狗蛋不懷疑中化希望金茂趕緊“產(chǎn)奶”，但狗蛋有點(diǎn)懷疑組織下達(dá)具體“奶量”的真實(shí)性。

要知道，金茂上一次能貢獻(xiàn)40億以上利潤還是上一次，得追溯到2021年和2020年，那時(shí)候行業(yè)還沒大滑坡。

別說金茂了，就是利潤王中海，也回不到2021年的水平。2021年中海地產(chǎn)歸母凈利潤400億元，現(xiàn)在只能維持在250億左右。

所以狗蛋大膽推測(cè)，40億是假的，不然陶總的包袱也忒重了。

要想2025年多“產(chǎn)奶”，金茂肯定會(huì)延續(xù) “控費(fèi)提效” 策略，盡可能壓縮管理、營銷、融資成本。最近，金茂已經(jīng)開始?jí)嚎s管理層級(jí)，原來“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控，調(diào)整為“總部-城市”二級(jí)管控，五大區(qū)域公司被撤銷，現(xiàn)有城市公司撤并為14個(gè)地區(qū)公司。總部加強(qiáng)管控，有助于提高決策效率和質(zhì)量，降低管理和機(jī)會(huì)成本。

最重要的還是別再拿錯(cuò)地，另外，產(chǎn)品線別錯(cuò)配。

和陶天海一樣，潘志華也是內(nèi)部培養(yǎng)的，2001年以校招生身份加入保利發(fā)展，從基層開始，做過城市總、集團(tuán)戰(zhàn)略投資管理中心負(fù)責(zé)人，這位“二把手”把“一把手”該經(jīng)歷的都經(jīng)歷了。

兩年前，保利發(fā)展整合旗下商業(yè)、酒店、旅游三個(gè)板塊，創(chuàng)立保利商旅，潘志華成為首任董事長。狗蛋說，潘總把保利發(fā)展其它“一把手”“二把手”沒經(jīng)歷過的，也經(jīng)歷了。

今年年初，保利發(fā)展董事長劉平在內(nèi)部會(huì)議中提到，2025年起，保利發(fā)展要“三大主業(yè)”并行，除了地產(chǎn)開發(fā)，還要發(fā)力不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營、不動(dòng)產(chǎn)綜合服務(wù)。

業(yè)內(nèi)猜測(cè)，把在保利商旅歷練過的潘志華提上來，就是為了踐行劉董的新戰(zhàn)略。

保利發(fā)展雖然規(guī)模還有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但盈利能力不能算強(qiáng)，和中海、華潤置地有不小差距。

2023年，保利發(fā)展?fàn)I收3468億，歸母凈利潤大約120億；中海營收2025億，歸母凈利潤256億；華潤置地營收2511億，歸母凈利潤313億。

其中，華潤置地的利潤構(gòu)成，非開發(fā)性業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)很大。2023年，華潤置地非開發(fā)性業(yè)務(wù)占總營收超過15%，貢獻(xiàn)凈利潤大概占核心凈利潤35%，2024年上半年，營收占比來到25%，貢獻(xiàn)凈利潤首次占到核心凈利潤一半。

對(duì)比之下，2024年上半年，房地產(chǎn)營收占保利發(fā)展總營收仍然高達(dá)90%以上，非開發(fā)性業(yè)務(wù)占比還很小。

對(duì)保利發(fā)展來說急需新的增長點(diǎn)，探索不動(dòng)產(chǎn)就是一種嘗試。

潘總身上的包袱不是守城，是破局。

陶總更沒得守，他得糾偏+重新開局。

從去年底開始，金茂圍繞一二線城市，加快了拿地速度，最后兩個(gè)月拿下12宗地。今年前兩個(gè)月，金茂權(quán)益拿地金額129億，在所有房企中高居第二。

對(duì)兩家央企來說，2025是新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵之年，對(duì)兩位上位者來說則是，大考之年。