經(jīng)營(yíng)性收入創(chuàng)新高、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，龍湖為房企轉(zhuǎn)型提供了可復(fù)制樣本。

文/每日資本論

風(fēng)險(xiǎn)投資家們終于可以喘口氣了，部分中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)抽出了新枝。

3月28日，龍湖集團(tuán)（下稱，龍湖）發(fā)布2024年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1274.7億元，股東應(yīng)占溢利104.0億元。要知道，2024年實(shí)現(xiàn)正向盈利的房企僅占3成。

不僅如此，2024年龍湖經(jīng)營(yíng)性收入約284.8億元（含稅），創(chuàng)造歷史新高。其中，運(yùn)營(yíng)收入約145.0億元（含稅），服務(wù)收入約139.8億元（含稅），在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換過(guò)程中，龍湖正在創(chuàng)造新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

債務(wù)狀況進(jìn)一步得到改善。2024年，龍湖如期歸還境內(nèi)公開債117億元，提前兌付CMBS 72億人民幣，分批次全部提前償還于2025年1月到期的94.5億港幣銀團(tuán)貸款。截至2024年12月31日，龍湖的綜合借貸總額為1763.2億元，較年初下降約163億元；在手現(xiàn)金494.2億元；凈負(fù)債率為51.7%，現(xiàn)金短債倍數(shù)為1.63倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率57.2%，相關(guān)指標(biāo)持續(xù)保持在“三道紅線”綠檔。

銀河國(guó)際表示，龍湖是民營(yíng)房企中的首推標(biāo)的，隨著新商場(chǎng)開業(yè)及物管業(yè)務(wù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 25-27 財(cái)年投資物業(yè)和物管業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)年均增長(zhǎng)約10%，這將助力龍湖向以經(jīng)營(yíng)性收入驅(qū)動(dòng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)型。因此，銀河國(guó)際看好龍湖在轉(zhuǎn)型中以經(jīng)營(yíng)性收入為基石的穩(wěn)健性，維持其買入評(píng)級(jí)。

值得一提的是，龍湖管理層曾在“2024中期業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)”上說(shuō)：“我們預(yù)計(jì)在2028年底，集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性收入占比能夠過(guò)半。到那時(shí)，我們整個(gè)業(yè)務(wù)模式可以說(shuō)切換到了新的發(fā)展模式。”而如今，這種新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換已經(jīng)初見成效。

突圍債務(wù)優(yōu)化

2024年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策基調(diào)下迎來(lái)結(jié)構(gòu)性分化。龍湖集團(tuán)以超千億元的合同銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)，更成為少數(shù)保持正向現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企。

亮點(diǎn)還有精準(zhǔn)投資與高線城市的深耕。龍湖的開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦一二線城市，且在多地?cái)孬@銷售佳績(jī)。在重慶、蘇州、昆明等4城進(jìn)入市場(chǎng)TOP3，西安、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等6城進(jìn)入TOP5，共計(jì)在全國(guó)19個(gè)城市進(jìn)入市場(chǎng)前10。分區(qū)域來(lái)看，2024長(zhǎng)三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)合同銷售額290.6億元；西部區(qū)域合同銷售額274.7億元；環(huán)渤海區(qū)域合同銷售額194.8億元；華南區(qū)域合同銷售額155億元；華中區(qū)域合同銷售額96.1億元。

這種聚焦策略不僅保障了去化效率——回款率超100%，更通過(guò)精準(zhǔn)拿地優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)——截至2024年底，總土儲(chǔ)3312萬(wàn)平方米，為未來(lái)盈利奠定基礎(chǔ)。

開發(fā)業(yè)務(wù)之外，2024年，龍湖運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，并助力龍湖財(cái)務(wù)盤面的穩(wěn)健。2024年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入覆蓋股息及利息倍數(shù)達(dá)2.39倍，標(biāo)志著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型初步兌現(xiàn)。

在各航道聚焦協(xié)同下，2024年，龍湖集團(tuán)整體及五個(gè)航道的含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流均為正，全集團(tuán)在24年含資本性支出的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為64億，以內(nèi)生動(dòng)力實(shí)現(xiàn)了高質(zhì)量發(fā)展。

通過(guò)正向經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的支撐，龍湖的財(cái)務(wù)指標(biāo)得以進(jìn)一步優(yōu)化。2024年，集團(tuán)有息負(fù)債壓降163億元至1763.2億元，加權(quán)融資成本降至4.0%，為行業(yè)最低水平之一。通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸凈增299億元、提前償還94.5億港元銀團(tuán)貸款等操作，其債務(wù)結(jié)構(gòu)顯著優(yōu)化：銀行融資占比提升至83%，外幣債務(wù)占比降至13.6%（全部對(duì)沖匯率風(fēng)險(xiǎn)），且至2026年無(wú)境外債到期。

第二曲線崛起，經(jīng)營(yíng)性收入占比超兩成

如果說(shuō)開發(fā)業(yè)務(wù)是龍湖的“現(xiàn)在”，那么運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)代表的第二曲線則指向“未來(lái)”。

在2024年，龍湖四條經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)航道均實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)性收入占集團(tuán)總收入比重提升至21%，這一比例在民營(yíng)房企中極為罕見，甚至逼近部分港資商業(yè)地產(chǎn)巨頭。

其中，商業(yè)投資方面，龍湖2024全年如期新增運(yùn)營(yíng)11座天街。截至年末，龍湖商業(yè)累計(jì)運(yùn)營(yíng)89座商場(chǎng)（分期項(xiàng)目合并后商場(chǎng)個(gè)數(shù)），期末出租率提升至97%高位。龍湖商業(yè)持續(xù)改造升級(jí)存量項(xiàng)目、提升消費(fèi)體驗(yàn)、增強(qiáng)客戶粘性，全年租金收入同比增長(zhǎng)7%至109.8億元。銷售客流均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)16%，日均客流同比增長(zhǎng)25%。

2024年，龍湖將長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公等六大業(yè)務(wù)整合為“龍智資管”，通過(guò)輕重資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)、多業(yè)態(tài)咬合，打造出獨(dú)特的資管生態(tài)體系。報(bào)告期內(nèi)，龍湖資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)收入31.8億元，其中長(zhǎng)租公寓品牌“冠寓”的租金收入同比增長(zhǎng)4% 至26.5億元，已開業(yè)房源規(guī)模達(dá)到12.4萬(wàn)間，整體期末出租率95.3%。

其中，成都三千集項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型是龍湖資管能力的縮影。這座十年老商場(chǎng)通過(guò)“商改寫”模式，將高樓層改造為藍(lán)海引擎辦公空間。隨著辦公人群的入駐，藍(lán)海引擎為三千集的商業(yè)部分貢獻(xiàn)穩(wěn)定客流，商業(yè)業(yè)態(tài)為藍(lán)海引擎提供便捷的公共配套，通過(guò)空間重構(gòu)，提升客流的多元性、活躍度和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率。

物業(yè)管理方面，龍湖智創(chuàng)生活涵蓋住宅管理、商企服務(wù)、龍湖優(yōu)選、塘鵝租售、龍智美居等業(yè)務(wù)單元，提供全鏈條智慧服務(wù)，全年實(shí)現(xiàn)收入114.2億元，物業(yè)在管面積達(dá)4.1億平方米。同時(shí)，依托數(shù)字科技能力，構(gòu)建高效的智慧空間服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)服務(wù)精準(zhǔn)觸達(dá)，優(yōu)化業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)。

智慧營(yíng)造品牌“龍湖龍智造”，聚焦大客戶戰(zhàn)略，憑借全業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、數(shù)字科技能力以及內(nèi)生式航道協(xié)同優(yōu)勢(shì)，持續(xù)拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，助力委托方價(jià)值兌現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量快速發(fā)展。2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收12.1億元，新增代建面積800萬(wàn)平方米，代建項(xiàng)目全年銷售額106億元。

中金公司在研報(bào)中表示，龍湖集團(tuán)作為稀缺的“開發(fā)+持有”標(biāo)的，有望通過(guò)高度自律、積極作為，在下行周期保存優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、打磨能力，待行業(yè)基本面修復(fù)后解鎖優(yōu)越模式帶來(lái)的估值重塑。

某種層面上來(lái)說(shuō)，龍湖的2024年報(bào)不僅是一份業(yè)績(jī)答卷，更為中國(guó)房企提供了“高質(zhì)量增長(zhǎng)”的范式——以經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為盾，抵御周期波動(dòng)；以資管生態(tài)為矛，穿透增長(zhǎng)天花板；以產(chǎn)品創(chuàng)新為錨，重塑競(jìng)爭(zhēng)壁壘。在行業(yè)從“規(guī)模競(jìng)速”轉(zhuǎn)向“價(jià)值深耕”的拐點(diǎn)，龍湖的“慢即是快”哲學(xué)，或許正是穿越寒冬的核心密碼。

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