「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

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問(wèn)答426期

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

問(wèn)：房哥，聊聊中糧奧體壹號(hào)三期和招商西安璽有可比性嗎？

答：4月初，去中糧參觀，我發(fā)朋友圈感慨，奧體最核心位置的大平層，當(dāng)年搖號(hào)的白月光，交房后，景觀觀感很好，外立面公建感，水景層次感也優(yōu)秀，從交房的水平看，算得上港務(wù)區(qū)的一梯隊(duì)。

（中糧奧體壹號(hào)三期）

小區(qū)多數(shù)樓棟為三代宅，以前老規(guī)范客廳沒(méi)做陽(yáng)臺(tái)的那種，少數(shù)幾棟是四代宅，我查了下，清一色的大面積，17000+的起步價(jià)，當(dāng)年還搖號(hào)了。

結(jié)合周邊二手房當(dāng)下，尤其是大戶型的流通行情，談不上大賺，但不虧，自住體驗(yàn)絕佳。

再看招商西安璽，當(dāng)下單盤主義的六邊形戰(zhàn)士，地段，品牌，價(jià)格，戶型等沒(méi)有明顯短板，屬于自住為主，買來(lái)改善的奧體天花板小區(qū)，地段不熟中糧，產(chǎn)品純粹度上更勝。

都是各自時(shí)代，地處奧體一梯隊(duì)的產(chǎn)品，但稀缺度上，西安璽確實(shí)更勝一籌，奧體壹號(hào)的競(jìng)爭(zhēng)，還有全運(yùn)村五期，二手房目前19000+。

問(wèn)：新政策出來(lái)，要求三米層高，對(duì)老房子有沖擊沒(méi)？

答：在房?jī)r(jià)不漲，供大于求的現(xiàn)狀下，新規(guī)范，新產(chǎn)品的更新，必然會(huì)分流老產(chǎn)品的需求，這是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，且新產(chǎn)品必然更優(yōu)，否則也沒(méi)有需求。

今天剛好是五四，住宅項(xiàng)目規(guī)范已施行，具體包括 層高不低于3米，4層及以上住宅設(shè)置電梯，提高墻體和樓板隔聲性能，空調(diào)室外機(jī)安裝在專用平臺(tái)，規(guī)定不同氣候區(qū)供暖、空調(diào)設(shè)施設(shè)置要求等。

（招商梧桐書(shū)院139㎡實(shí)景）

西安因?yàn)樾路渴袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，需求激烈，上述規(guī)范不少都是落地的，比如層高，欄桿高度，網(wǎng)絡(luò)信號(hào)，北向統(tǒng)一外機(jī)平臺(tái)的，可以說(shuō)我們是吃著細(xì)糠的。

但作為全國(guó)規(guī)范，在更多低能級(jí)城市，這些還沒(méi)有做到，所以地處西安，對(duì)新規(guī)的感知不強(qiáng)。

可能這里面最大的痛點(diǎn)是隔音，目前還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商有很好解決方案，包括實(shí)際落地情況，有待觀察。

蘋(píng)果16出來(lái)了，大屏，人臉識(shí)別，4800萬(wàn)像素廣角，對(duì)15有沖擊嗎，還好，但對(duì)7、8、9有沖擊嗎，當(dāng)然，房子也是商品，也在更新?lián)Q代。

問(wèn)：城東新城區(qū)上班，140萬(wàn)總價(jià)，港務(wù)區(qū)怎么選？

答：不是奧體買不起，而是非奧體更有性價(jià)比，大家對(duì)房?jī)r(jià)的關(guān)注，往往都在全運(yùn)村二手破2萬(wàn)，招商西安璽均價(jià)2.4萬(wàn)這些熱門事件上，但殊不知，港務(wù)區(qū)冷門的二手房，如今也在跌出性價(jià)比。

非奧體區(qū)域，非名校學(xué)區(qū)，普通三代住宅，老產(chǎn)品無(wú)陽(yáng)臺(tái)，且買來(lái)投資不自住，這樣的房子在港務(wù)比比皆是，以下區(qū)域?yàn)槔?/strong>

(招商城市主場(chǎng)二手價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

保稅區(qū)地鐵口：百畝大盤招商城市主場(chǎng)，貝殼掛牌均價(jià)（高層+洋房）17570元/㎡，高層均價(jià)15000元 /㎡，低價(jià)房源均價(jià)13039 元 /㎡，140萬(wàn)預(yù)算內(nèi)，103㎡小三室，還是精裝，這只是掛牌，實(shí)際成交價(jià)格還能談。

(保利錦上二手價(jià)格，來(lái)源：貝殼）

港務(wù)大道以西：保利錦上，貝殼掛牌均價(jià)15640 元/㎡，清一色小高社區(qū)，毛坯交付，低價(jià)房源掛牌均價(jià)13948 元/㎡， 小三室戶型，價(jià)格也都能談。

港務(wù)大道以東：華潤(rùn)港悅城，剛剛交付的次新房小區(qū)，目前暫無(wú)法交易，但可以等，二手價(jià)格不會(huì)太高，紫云府貝殼掛牌均價(jià)15863 元/㎡，結(jié)合周邊新房供應(yīng)情況和價(jià)格，二手還有空間。

紫云府南側(cè)的匯悅城，目前二手低價(jià)房源已來(lái)到12077 元/㎡，大高層，小三室為主。

上述預(yù)算范圍內(nèi)，小區(qū)品質(zhì)高，二手房房源多，價(jià)格適中的是招商城市主場(chǎng)，三號(hào)線地鐵口。

問(wèn)：所謂四代住宅就是不封陽(yáng)臺(tái)，那我買三代不香嗎？

答：能這么問(wèn)，說(shuō)明版懂非懂，從住宅結(jié)構(gòu)上看，三代指的可封閉的陽(yáng)臺(tái)，四代為不可封閉的露臺(tái)，具體到西安，包括陽(yáng)臺(tái)+露臺(tái)，純露臺(tái)兩種，又以朝向不同，分為南向，北向，東西向。

2024年的四代住宅剛興起，拼的是露臺(tái)贈(zèng)送的面積，你10㎡，我20㎡，簡(jiǎn)單粗暴，但2025年明顯是產(chǎn)品進(jìn)步了。

除個(gè)別極端小區(qū)，依舊又大，有寬，又長(zhǎng)外，更多的則是在拓展室內(nèi)面積，以飄窗形式，擴(kuò)大室內(nèi)贈(zèng)送，用110㎡實(shí)現(xiàn)130㎡，130㎡實(shí)現(xiàn)150㎡的效果，包括小面積也開(kāi)始做獨(dú)棟單元，2T2戶，剛需改善也做公建立面，下沉?xí)?/p>

所以當(dāng)下四代的競(jìng)爭(zhēng)， 不僅是戶型和三代的區(qū)別，而是全方位的競(jìng)爭(zhēng)，除央企能憑這賣高溢價(jià)外，本地開(kāi)發(fā)商這么做的，甚至價(jià)格漲不上去。

三代，四代在西安各有訴求，如同電車和油車的處境一樣，誰(shuí)也無(wú)法說(shuō)服誰(shuí)，那就各自安好就行。

問(wèn)：灃東地建嘉信臻境怎么樣，剛需首套房，看好配套又擔(dān)心城市界面？

答：當(dāng)下流行大門，會(huì)所，外立面三件套，對(duì)首次看房的剛需，殺傷力很大，但從生活講，剛需更要在意的是價(jià)格，配套，戶型，實(shí)用比好看更重要。

地建嘉信臻境從位置看，可謂冰火兩重天，門前地鐵口，吾悅廣場(chǎng)商業(yè)，門后城中村，西戶鐵路線，和平工業(yè)園，且小區(qū)還是三角地塊，開(kāi)發(fā)商本身，有產(chǎn)品，但并不出名。

（小區(qū)位置示意）

小區(qū)均價(jià)15500+，談不上性價(jià)比，但也在周邊剛需預(yù)算內(nèi)，主打高新一中灃東中學(xué)，區(qū)域頭部學(xué)校，小學(xué)為普通的灃東實(shí)驗(yàn)小學(xué)。

初看高新一中分校，地鐵口，吾悅廣場(chǎng)，四代住宅的新鮮感，很快會(huì)被周邊市場(chǎng)，鐵路，城中村，高架的現(xiàn)狀磨平。

站在大的緯度，只要相信時(shí)間，相信灃東，這里有改造空間和機(jī)會(huì)，說(shuō)不定面貌會(huì)煥然一新。

站在當(dāng)下處境，所見(jiàn)即所得，北望遺址遙遙無(wú)期，南靠雁塔產(chǎn)業(yè)園，進(jìn)度緩慢，村子包圍社區(qū)。

15500+已經(jīng)不是低門檻了，高新二手房，雁塔二手房，長(zhǎng)安二手房，都已經(jīng)跌回性價(jià)比，灃東核心的天地源蘭樾坊、灃華熙城，也已經(jīng)萬(wàn)元出頭，跌出性價(jià)比。

問(wèn)：為什么現(xiàn)在西安的小區(qū)，非要弄會(huì)所？

答：因?yàn)樽鳛闋I(yíng)銷道具，好用，好看，利于賣房，至于后期好不好用，那是物業(yè)的事兒，是業(yè)主的事兒，不是開(kāi)發(fā)商的事兒，大家的目的，出發(fā)點(diǎn)不同。

（華潤(rùn)港宸潤(rùn)府泳池實(shí)景）

對(duì)大戶型，純改善小區(qū)而言，會(huì)所本身的泳池，健身房，瑜伽室，私宴廳等，本身是一種情緒價(jià)值，是走出家門后，鄰里關(guān)系的延伸，是一種理想生活方式的延伸，如果好的物業(yè)，高的收費(fèi)，能有很好的維護(hù)，自然是錦上添花。

但對(duì)于小戶型，純剛需而言，業(yè)主996，007的生活方式，就決定了人在小區(qū)的時(shí)間是很有限的，只有實(shí)用主義，沒(méi)有情緒價(jià)值，以2.2塊的西安物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商不補(bǔ)貼，是養(yǎng)不起會(huì)所的。

就如同露臺(tái)一樣，豪宅做，可以，也看不到私搭亂建，剛需做，封窗五花八門，核心就是需求錯(cuò)配了。

對(duì)剛需小區(qū)而言，多種點(diǎn)事兒，多點(diǎn)活動(dòng)場(chǎng)地，多個(gè)籃球場(chǎng)，多個(gè)兒童沙坑，樓間距大一點(diǎn)，確實(shí)比會(huì)所要實(shí)用的多。

問(wèn)：去看了新房，蓋得都挺好，但大家怎么不買單？

答：往后西安的新房市場(chǎng)，也是二元分化，一是以招商西安璽，曲江金茂府為頭部，曲江奧體的豪宅，配置，美感，產(chǎn)品細(xì)節(jié)拉滿，虹吸西北有錢群體，這類需求一直在，但嘴巴很挑，地段，產(chǎn)品，情緒價(jià)值都要到位，才會(huì)買單。

二是以信達(dá)雁棲云著、華發(fā)利君都薈城央這種為代表，比較剛的小區(qū)，但地處主城區(qū)腹地，周邊老破小云集，本地人就地置換的房子，產(chǎn)品主流，價(jià)格適中，把本地剛需吸收殆盡。

三是二手房，西安每年近10萬(wàn)套的成交，單價(jià)萬(wàn)元出頭的，主打性價(jià)比拉滿，也是有需求的。

現(xiàn)狀看，都挺極端的，雖是不同維度的房子，但處處透露對(duì)性價(jià)比的追求，這是有實(shí)打?qū)嵸I房需求的人群，關(guān)注的三個(gè)方向。

而更多的則是沒(méi)有買房需求的，當(dāng)2025年房?jī)r(jià)定格，沒(méi)有資產(chǎn)價(jià)值，只有自住價(jià)值，很多人對(duì)房子的關(guān)注，不是資產(chǎn)，而是負(fù)債，你展示的會(huì)所多大，景觀多美，戶型多棒，他在意的是月供4000，6000，還是8000。

房?jī)r(jià)不漲后，不住的人，沒(méi)有了買房動(dòng)力，需求也大大萎縮，無(wú)論大小，買房自住，才是當(dāng)下的關(guān)鍵，住進(jìn)來(lái)，都是體驗(yàn)，不住空著，都是成本。

問(wèn)：軟西天地源，中鐵建，中海，保利二手房，和綠城五章比，如何選？

答：4月份，整個(gè)軟件新城區(qū)域，貝殼的成交只有12套，其中招商臻觀府三套，均價(jià)22000+，云水天境二套，均價(jià)19800+，蘇寧云著五套，均價(jià)18000+，金茂悅園一套，均價(jià)21764+，天谷雅舍一套，均價(jià)21926+；

可以說(shuō)，軟件新城，無(wú)論東西，大小，二手房都是跌出了性價(jià)比，單價(jià)破二的房源不在少數(shù)，上述小區(qū)可能有戶型，產(chǎn)品的部分短板，但也都是區(qū)域內(nèi)占據(jù)地段，學(xué)區(qū)，或交付品質(zhì)的頭部小區(qū)，依舊難擋二手破發(fā)行情。

五章地處軟東，位置更靠高新生活區(qū)，會(huì)所，外立面，大門的展示效果一樓，產(chǎn)品，價(jià)格中規(guī)中矩，拼性價(jià)比，肯定打不過(guò)區(qū)域二手房。

軟件新城 的買房門檻，也是一降再降，從當(dāng)年350萬(wàn)到如今250萬(wàn)，后續(xù)邦泰，鐵建越秀，高科，金茂等還不斷有新房面世。

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作者：Kikyo

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