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避坑指南：解析二十年后的典型小區(qū)

系列 之一：帝都長河灣，二十年自治路

坐標：帝都，海淀區(qū)，北下關(guān)街道，長河灣小區(qū)。

長河灣一期2005年交房；二期2007年交房；三期2012年交付。

這個小區(qū)地理位置優(yōu)越，靠近西直門；北面是北京交大（東校區(qū)），西面是北京動物園和海洋館，南面是北京展覽館和展覽館后湖，東面中坤大廈（和長河灣統(tǒng)一規(guī)劃，由中坤集團一并開發(fā)）。

長河灣小區(qū)為多層住宅為主（15幢住宅樓），加上中坤大廈、幼兒園、商業(yè)配套等組成，規(guī)劃總建筑面積36萬平方米。物業(yè)費2.9元/平方米，前期物業(yè)為中坤玉合物業(yè)（開發(fā)商子公司）。

長河灣的往昔

當年中坤錦繡的長河灣售樓宣傳語是這樣的，號稱是“都市里的新村莊，帝都難得一見的水系住宅！”以下斜體字，摘錄于百度詞條“長河灣一期”。

在不脫離都市，而又期望一種健康恬然的

，這實現(xiàn)的幾率是多少呢？全部地下車庫，實現(xiàn)了真正的人車分流。

……置身其中，詩意的村莊生活讓人流連忘返。

，在都市中找尋一片水域已經(jīng)很難，而要在這片水域邊居住呢……

鬧中取靜，靠近繁華，獨享靜謐，低密多層洋房，比鄰公園和水系，的確是當之無愧的地段王者，高端樓盤環(huán)境標配，放在現(xiàn)在，該地段依然值得擁有。

2009年起長河灣就名聲在外了。先有帝都的業(yè)主自治領(lǐng)頭人 邵里庭，出任該小區(qū)物業(yè)顧問，開始了成立業(yè)委會和換物業(yè)的長征，歷時一年零八個月，經(jīng)歷九九八十一難，業(yè)委會得以成立，解聘中坤玉合的業(yè)主大會也終于落幕，但是中坤玉合物業(yè)拒絕退場的鬧劇至今留下疤痕。2010年的圍墻之爭、2012年的熱力管事件，都讓長河灣在互聯(lián)網(wǎng)的記憶中留下痕跡。

十六年后的現(xiàn)在，開發(fā)商或開發(fā)商前期物業(yè)，玩的花式，質(zhì)疑的靶點，依然如出一轍。質(zhì)疑選聘流程、選票真假、商區(qū)住區(qū)爭議，然后以此為借口，拒絕離場。

當然業(yè)主端的策略，也與現(xiàn)在的網(wǎng)紅盤有驚人的相似。那時專業(yè)第三方相對較少，但京城業(yè)主自治或住宅物管大咖加持不能少。2009年的長河灣，就有業(yè)主自治帶頭人邵里庭的擔綱協(xié)助，物業(yè)管理專家舒可心的支持性點評，幸福指針業(yè)主大會輔導中心理事長蔡若焱的支持性評論，最終長河灣首屆業(yè)委會（史健團隊），兩年后的2011年才得以備案。此后引進了福安物業(yè)。

但是，中坤玉合物業(yè)以業(yè)主大會決議無效為由拒絕退場，2011年的交接并不順利，網(wǎng)傳雙物業(yè)服務(wù)持續(xù)十年。商業(yè)部分和部分住宅區(qū)（共三期），應(yīng)該一直被中坤把控至今，福安物業(yè)實際只接手了部分區(qū)域。

長河灣的現(xiàn)狀

從長河灣小區(qū)的地段、售價、當年售樓宣傳、2009年就嘗試業(yè)主自治并換物業(yè)，均可判斷：長河灣業(yè)主整體素質(zhì)較高。

艱苦成立業(yè)委會并換物業(yè)后，這個高檔樓盤現(xiàn)在的狀況，卻相當令人唏噓，或許除了國內(nèi)絕大多數(shù)樓盤都將面臨如此命運外，長河灣更有其他三個不同之處。

《北京時間》2024年11月的報道：

部分水系干涸十年

部分水系成黑臭水體

外墻裝飾層脫落，地面鋪裝和硬化破爛，多年不修；

地下室存在坡道粉刷層空鼓剝落、滲漏水嚴重；

物業(yè)服務(wù)，業(yè)主評價是“三無”服務(wù)

長河灣的覺醒

歷史就像回旋鏢，2009的長河灣，16年后的今天再次輪回。成立業(yè)委會依然艱難，業(yè)委會備案依然艱難，換物業(yè)依然艱難。

唯一不變的是，北下關(guān)街道的備案策略；唯二不變的是中坤依然是長河灣的最大業(yè)主，商業(yè)豐收，住宅成渣，都與它無關(guān)。

唯三不變的是，“精心請來”的物業(yè)，還是留給小區(qū)一地雞毛，揮一揮手，還是趕不走！

2011年5月，經(jīng)濟觀察報微博文章《 長河灣事件：社區(qū)自治困境》，網(wǎng)址：https://finance.sina.com.cn/leadership/mroll/20111105/003610759116.shtml

依然值得長河灣小區(qū)的業(yè)主，再次閱讀，并深刻反思：長河灣業(yè)主都做對了什么、做錯了什么，有沒有被誤導、有沒有被引導去踩坑？特別是該文章最后一句話，現(xiàn)在回頭看，這個策略是否真的解決問題了？ 筆者觀察過不少豪宅20年后的現(xiàn)狀，無一例外都亮麗不再；但是有的小區(qū)，雖不青春但芳華依然，沒有破爛衰敗，只是時光留痕罷了。 我想帝都，當然也有二十年后房不老朱未黃的小區(qū)，當年帝都首個自管小區(qū)——品閣小區(qū)——今如何？ 反正，草根覺得，長河灣業(yè)主必須重新悟道，向能保持小區(qū)二十年容顏不敗的小區(qū)業(yè)主學習。 長河灣小區(qū)變成現(xiàn)在這樣，和業(yè)主最有有關(guān)；當然也和物業(yè)有關(guān)，也和居委會和街道有關(guān)。但，外因最終是通過內(nèi)因起作用的。說到底，最終還是長河灣的業(yè)主，可能哪里沒有做對。

長河灣的未來

還是《北 京時間》 2024年11月的報道，感知靈敏的，能從中能察覺到：長河灣小區(qū)，所有委屈和痛苦，都來源于什么。

二十年了，苦難的根源，基本上一成不變！

不知道現(xiàn)在的長河灣的業(yè)委會是第幾屆；也不知道其拒絕公開驗證投票結(jié)果的理由是啥，但是不顧輿論，毅然決然和福安物業(yè)簽下續(xù)聘合同看，或許不能算好鳥。

福安物業(yè)入駐十年后，按長河灣現(xiàn)在的模樣，的確不能說這物業(yè)干事盡職了，只能說有人在掃地、有人在蹲大門。

長河灣的這屆業(yè)委會，是不是業(yè)偽會暫不評說，僅從起對開箱驗票求遮遮掩掩、簽訂物業(yè)續(xù)聘合同火速從快看，小區(qū)問題多多好似沒有上心管教物業(yè)看，肯定不是業(yè)委會。多半可能是業(yè)萎會，或受人操控的橡皮業(yè)萎會。

從報道看，那個代表社區(qū)或街道的人，也是人精，一切讓“業(yè)委會”來解釋，主打一個我不參與我不介入，擺出一副很清白的模樣，一副一切都是業(yè)主和業(yè)委會之間的事兒的樣兒。

北下關(guān)街道清新灑脫、人畜無害的樣子，二十來年如一日，也真是難能可貴呀。一個10年前就被業(yè)主大會解聘的物業(yè)，能持續(xù)干到現(xiàn)在，實現(xiàn)了多贏（居委會贏維穩(wěn)，街道贏維穩(wěn)，物業(yè)贏利益，業(yè)萎會贏位置），但是沒有實現(xiàn)共贏（業(yè)主沒有贏得希望，建筑和設(shè)施沒有贏得保養(yǎng)，公共收入也不知道投入到哪了），誰之過？

所以，長河灣的老業(yè)主們，應(yīng)該好好總結(jié)長河灣二十年的過往，重新作出選擇，長河灣失去的二十年不白費，就是希望。

長河灣，買房避坑啟示

買房避坑指南，從帝都往昔高端盤——長河灣小區(qū)——的苦難故事，得出的買房避坑總結(jié)：

1、大商業(yè)和住宅的混合的地塊，不要碰！

商業(yè)和幼兒園面積較大，住宅部分約規(guī)劃指標的一半，這樣的樓盤，開發(fā)商和開發(fā)商的前期物業(yè)，將深度干擾住宅。

2、分期開發(fā)的樓盤，停停建建的樓盤不要碰！

36萬方，從2005年到2012年，用時7年，分三期開發(fā)，這種情況，不是實力不濟，就是政府部門介入較多。

3、官味濃的樓盤，不要碰！

從2011年新浪網(wǎng)發(fā)布的，經(jīng)濟觀察報微博文章看，商業(yè)部分的主體，中坤大廈，曾用名為“市長大廈”。也不知道是不是筆誤，能這樣取名的大廈，全國罕見，目前就廣州有一列！

4、業(yè)委會成立難、備案難的街道的樓盤，不要碰！

2009-2011年，長河灣小區(qū)首屆業(yè)委會成立故事，至今網(wǎng)上流傳著，二十年后的作孽樓盤，也未能超越其左右。

5、物業(yè)趕不走的街道的樓盤，不要碰！

2011年落聘的中坤玉合物業(yè)，拒不退出長河灣，至今商業(yè)部分仍然在管；福安物業(yè)效仿之，從2015年就被解聘后，也是十年不走，賴著繼續(xù)把持長河灣住宅物業(yè)。

信息來自網(wǎng)絡(luò)；評論觀點，若與實事出入，請私聊說明。

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