日前，仲量聯(lián)行“向光而行 聚光成焰｜2025中國辦公樓市場研討會”圓滿落幕。就北京辦公樓市場而言，當前局勢復(fù)雜多變，機遇與挑戰(zhàn)交織并存，展現(xiàn)出市場深刻的動態(tài)平衡與未來無限的可能性。

北京辦公樓市場：承壓與再平衡

目前北京辦公樓市場處于承壓、供需再平衡的調(diào)整階段。不過，北京辦公樓市場憑借其較高的租金水平和較低的空置率，成為中國城市中表現(xiàn)最好的市場。

2025年一季度，北京甲級辦公樓市場需求略有回升，整體空置率環(huán)比下降0.2個百分點至12.4%。這主要是由于部分近期入市的項目去化了較為可觀的空置面積，而季度內(nèi)的新增供應(yīng)為0；租金方面，北京全市平均租金延續(xù)了前幾個季度的下降趨勢，環(huán)比下降4.7%，同比下降16.1%。市場的租賃需求主要來源于現(xiàn)有租戶的升級與搬遷，新增需求仍較為有限。

從2024年下半年開始，幾乎北京每個子市場都出現(xiàn)了短期有效的極限低價，這些低價策略也體現(xiàn)出，業(yè)主希望通過較為激進的價格調(diào)控手段來提升自身項目的競爭力。

傳統(tǒng)的“三駕馬車”和新質(zhì)生產(chǎn)力

企業(yè)雙軌驅(qū)動需求

新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)行業(yè)正逐漸成為北京辦公樓市場的重要來源之一。2024年以人工智能、生命科學為代表的新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)，在全市辦公樓市場租賃成交數(shù)量同比大幅增長106%，租賃面積同比增長20%。

此外，新質(zhì)生產(chǎn)力領(lǐng)域相關(guān)企業(yè)的現(xiàn)存租賃面積已成規(guī)模，占據(jù)2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的10.7%，構(gòu)成市場中不可忽視的戰(zhàn)略性需求。其中，新一代信息技術(shù)與高端裝備制造類企業(yè)為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業(yè)占比也達到22%。

不過，這些企業(yè)多數(shù)還處于創(chuàng)業(yè)初期，短時間內(nèi)還無法變成市場主力租戶。對于北京辦公樓市場而言，傳統(tǒng)的“三駕馬車”——金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)，依舊是驅(qū)動市場的主要需求來源。

在金融領(lǐng)域，券商、保險、投資基金等行業(yè)表現(xiàn)活躍，尤其是券商受益于政策推動、機構(gòu)集聚和業(yè)務(wù)創(chuàng)新的多重支撐。金融街、CBD、中關(guān)村、麗澤等區(qū)域持續(xù)吸引券商設(shè)立總部或分支，推動高端辦公樓市場需求。

在科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)近期擴張與整合需求強勁。這些企業(yè)總部多集中在北部科技帶，包括中關(guān)村、奧林匹克、望京等區(qū)域，其需求主要圍繞總部展開，鞏固了這些區(qū)域在科技領(lǐng)域的核心地位。在專業(yè)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，律所、會計師事務(wù)所自2024年年中起，在全市范圍內(nèi)展現(xiàn)出活躍趨勢。這些企業(yè)往往出于企業(yè)形象升級的需求，傾向于搬遷至高品質(zhì)辦公項目，因此租賃需求更多聚集在CBD及周邊商務(wù)氛圍濃厚的子市場。

未來，重點傳統(tǒng)行業(yè)與新質(zhì)生產(chǎn)力行業(yè)的需求將雙軌并行，驅(qū)動市場向更加多元化和靈活化的方向發(fā)展。

展望2025：破局與突圍

展望2025年，北京辦公樓市場將繼續(xù)探索“破局與突圍”之道。在挑戰(zhàn)方面，北京全市辦公樓市場平均租金連續(xù)多個季度大幅下調(diào)，預(yù)計2025年仍將繼續(xù)下探。同時，行業(yè)聚集度的弱化和需求的分散化將給傳統(tǒng)聚集區(qū)域帶來壓力。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)領(lǐng)域企業(yè)對辦公空間的高端化和差異化需求，也將對現(xiàn)有辦公樓的技術(shù)迭代能力提出更高要求。

然而，挑戰(zhàn)中也蘊含著機遇。租金持續(xù)下降將刺激更多租賃需求的釋放，特別是大面積租賃需求。租約重組作為一種靈活的策略，將為企業(yè)和業(yè)主提供雙贏的機會。此外，非市場化運營的業(yè)主方擁有廣闊的提升空間，可以通過強化自身運營能力、優(yōu)化市場推廣等舉措，向國際先進城市辦公樓項目的管理水平看齊，從而把握市場變革中的寶貴機遇。

“北京辦公樓市場面臨著新增需求受限的挑戰(zhàn)，仍要一段時間來彌合供需缺口。近期全國性‘積極財政政策’與‘適度寬松’貨幣政策組合拳有望逐步改善市場流動性，而新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的崛起也將激活市場新引擎。面對市場挑戰(zhàn)與機遇，業(yè)主方需要采取更加靈活的租約策略以及定制化的服務(wù)，來吸引和留住優(yōu)質(zhì)租戶；租戶方可利用當前租金下降的窗口期，優(yōu)化辦公空間布局，降低租賃成本。”