4月18日，青島出臺12條新政。

動靜很大，北方城市里面，少有的救市措施“直截了當(dāng)”的城市。

如今，一個月的時間，青島市場變化怎么樣？

1、市區(qū)的熱點和新變化

樓市一直是經(jīng)濟的晴雨表，也是普通家庭關(guān)心的話題之一。

對于大多數(shù)來說，買賣房子，房價走勢，和自己息息相關(guān)。

聊青島樓市，如果你說漲價，那很多網(wǎng)友在評論區(qū)，會集中開火。如果你說降價，會被另一撥人噴，甚至被“投訴”。

總之，漲跌話題，已經(jīng)很“雷”了。

但是，市區(qū)確實有幾個樓盤，在新政之后，熱度更高了，成交也很不錯。

比如，中海云境、青實清荷茗郡、城投青云佳境等等。

眾所周知，市北浮山后三年沒拍新地了，青啤和金茂也都是尾盤了。嶗山張村河板塊，都是高價改善盤，對政策敏感度要低一些。

而市區(qū)剛需聚集地，四方板塊和李滄，反應(yīng)更為直接一些。

先說李滄。今年前幾個月，一直火熱的中鐵建峯悅灣，均價1.5萬，燃爆了小陽春。

價格到位+政策刺激，收效甚好。

有人說地段欠佳，還沒開發(fā)到位。配套全部兌現(xiàn)，還能是現(xiàn)在這個價格？

青云佳境也是類似情況。

之前默默無聞，小套三打出120萬總價之后，熱度逐步回升。

新政出爐后的五一假期，青云佳境賣了20多套。這個數(shù)據(jù)，相比去年提升太明顯了！可以說提速很快。

當(dāng)價格足夠有優(yōu)惠力，利率足夠低，補貼到位，剛需怎能不動心。

再看四方板塊。歡樂濱海城沉寂很久的云上觀海，降價之后，五一業(yè)績也不錯，再也不是月成交個位數(shù)了。

通和啟章低調(diào)加推，價格企穩(wěn)；中車二期認籌中，據(jù)說價格有驚喜，兩萬出頭；國信和悅，近期也會有大動作。

去年的市北NO.1中海云境，五一假期輕松20套。老盤保利和頌，又拿出來了一撥特價房，立刻賣了十幾套。

你很難相信，某數(shù)據(jù)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)顯示，老四方去化周期只有11個月了。

潛臺詞就是：賣得快，需求旺盛。

2、冷暖自知，分化依舊

單看以上這些數(shù)據(jù)，成交情況，似乎傳遞出一個信號，樓市正在迎來拐點。

在房師傅看來，尚未實現(xiàn)。

一方面，政策刺激的持續(xù)性尚未明確；

另一方面，剛需奔著低價房的態(tài)勢未改變。特價房一旦取消，樓盤熱度就會下降。

不過，青島市場的良性反應(yīng)，還是有目共睹的。當(dāng)購房門檻不斷降低，剛需行動起來之后，改善也在“覺醒”。

但改善群體顯然更冷靜，選擇面更廣。有人，就沖著次新房和知名小區(qū)去了。

比如，云上觀海去年交付的一期大平層，新政后成交了一套200平的套四，總價540萬。

昔日山東路地王項目紫御觀邸成交了一套283平大套四，總價740萬……

市區(qū)，也有掉隊的、也有默默無聞的。比如，李滄北的中交地產(chǎn)、愛情地產(chǎn)、融海啟城、雙子星城南區(qū)。

張村河板塊，盛世悅府、融創(chuàng)壹號院；市北福州路逸安居；嶗山則有嶗山首府……

這些盤，各自都有短板；有些是開發(fā)商出了問題；有的是定價出了問題；有的是股東糾紛等等。

客觀說，政策刺激帶來的短期需求釋放，還是以剛需為主。最先感受到政策溫暖的，還是剛需盤為主。

而被購房者選中的剛需盤，一定具備這幾個因素：性價比高、價格優(yōu)惠、房企穩(wěn)定。

爛尾盤、停工盤、問題房企，大家都敬而遠之了。

3、讓人心碎的一些“數(shù)據(jù)”

過去的一年多時間，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了一輪密集調(diào)整：首付比例下調(diào)、貸款利率下降、限購松綁、稅費優(yōu)惠等。

但是，有幾個數(shù)據(jù)，不得不說。

比如，數(shù)據(jù)顯示，2024年中國常住人口，比2023年減少208萬人，連續(xù)兩年人口負增長。

第二組數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況依然嚴峻。

2025年一季度，萬科虧損62.46億元；華夏幸福，虧損27.01億元；華僑城（國企），虧損14.19億元；首開股份（國企），虧損10.79億元；金地集團，虧損6.58億元……

2025年第一季度，萬科等十大房企虧損總額超170億元，連國企也難逃業(yè)績下滑。華潤、中海等成行業(yè)少數(shù)"避風(fēng)港"，房企寒冬仍在持續(xù)。

看似，這些數(shù)據(jù)和青島沒直接關(guān)系。實則，都是息息相關(guān)的。

人口結(jié)構(gòu)變化對樓市的長期影響很大；萬科、金地、華僑城等品牌房企陷入虧損困境，也會影響到青島在建項目，更會影響到這些房企拿地積極性……

當(dāng)然，對于普通購房者而言，青島市場機遇還是很多的。

把握當(dāng)前相對寬松的信貸環(huán)境；關(guān)注高性價比樓盤，價格調(diào)整到位的樓盤……

樓市走勢，很難回到昔日的大漲大跌，盡快趨穩(wěn)才是王道。

現(xiàn)在，青島樓市有了一個好的起色。以舊換新、多孩購房補貼、公積金利率下調(diào)等，都是對市場的呵護和積極應(yīng)對。

還是那句話，相信青島。

從山東市場來說，青島市區(qū)的房子，最值得買入。