最近，我們一直在說國家級(jí)新規(guī)的事情，核心就幾個(gè)點(diǎn)：

1）3米層高；

2）容積率3.1；

3）限制80米。

其中，核心的關(guān)鍵都會(huì)落地。而后面兩個(gè)，又是徹底改變房地產(chǎn)開發(fā)的游戲規(guī)則，對接下來的新房市場，包括土地財(cái)政收入，有著翻天覆地的影響。

這一點(diǎn)，在科學(xué)城映日地塊掛牌的時(shí)候，我們已經(jīng)看到廣州確實(shí)是在執(zhí)行住建部的規(guī)定的。

但是，容積率3.1以及限高80米，帶來的影響確實(shí)太大了。

1）影響土地財(cái)政收入。

這是很關(guān)鍵的。廣州作為一線城市，城市能級(jí)擺在那里是，前端土地征收都是有成本的，而容積率高低，則直接影響征地的經(jīng)濟(jì)平衡，進(jìn)而影響土地出讓收入。

簡單粗暴來說，容積率3.1，限高80米的規(guī)定，會(huì)直接影響錢袋子。這是毫無疑問的。

2)會(huì)增加開發(fā)商的開發(fā)成本。

3)實(shí)際上，降低容積率是市場趨勢。買方市場之下，現(xiàn)在供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。

要突出重圍，產(chǎn)品力是必須跟上的，好的產(chǎn)品才能與周圍的競品拉開距離，引發(fā)客戶的購買欲望。

當(dāng)然，這要在價(jià)格相差并不大的前提下，可能還得造出現(xiàn)房，才更好比較。

以前用漲價(jià)刺激需求，現(xiàn)在用顏值更高、戶型更大、圈層更好、學(xué)鐵商配套更全，來重構(gòu)需求。

4)不過，對于容積率3.1、限高80米的政策，其實(shí)是有破解的辦法的。

適當(dāng)松綁，對地方，對開發(fā)商來說都是好事。

其一，3.1容積率是針對整個(gè)地塊，這個(gè)可以用綜合容積率的辦法來落地，包括綠地，學(xué)校等等。

這樣，單個(gè)地塊，包括高度是可以突破3.1容積率的。

其二，可以用商住地塊來繞過政策的規(guī)定。

當(dāng)然，接下來的開發(fā)趨勢，總體上還是杜絕了超高層，這一點(diǎn)毋庸置疑。

但是，對政府和開發(fā)商來說，國家級(jí)新規(guī)的政策落地會(huì)更靈活。這也是一種折中吧。

說個(gè)題外話，一個(gè)規(guī)劃的朋友說，18年的時(shí)候，確實(shí)住建部也有一個(gè)類似的規(guī)定，但是堅(jiān)持了三個(gè)月后政策就突破了。

這次…