2025年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，受新房成交弱復(fù)蘇影響，狹義庫(kù)存和去化周期處于雙降區(qū)間。

首先，狹義庫(kù)存處于下行通道，并回落至近年來(lái)低點(diǎn)。此外，重點(diǎn)城市去化周期呈現(xiàn)出波動(dòng)下行并持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比跌幅逐步收窄，至4月末按12個(gè)月測(cè)算去化周期達(dá)20.98個(gè)月，環(huán)比降0.5%，同比降6%。

供給約束疊加成交修復(fù)，行業(yè)去庫(kù)存初見成效。

分能級(jí)來(lái)看，2025年一線城市庫(kù)存規(guī)模持穩(wěn)，二線和三四線城市庫(kù)存規(guī)模有所收縮。

不同城市去化周期呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，一線和二線城市已回落至20個(gè)月以內(nèi)，不過三四線仍達(dá)30個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。

整體來(lái)看，行業(yè)庫(kù)存降至階段性低點(diǎn)，三類城市短期內(nèi)將面臨嚴(yán)重的供給約束。

1、4月末50城狹義庫(kù)存、去化周期環(huán)比雙降至3億平和21個(gè)月

新房成交弱復(fù)蘇的背景下，2025年狹義庫(kù)存回落至近年來(lái)低點(diǎn)。截止2025年4月末，50城狹義庫(kù)存面積為30557萬(wàn)平方米，環(huán)比降1%，同比降10%。

從更長(zhǎng)時(shí)間周期來(lái)看，自2023年以來(lái)，50城狹義庫(kù)存便呈現(xiàn)出逐步回落走勢(shì)。

隨著庫(kù)存下行，年內(nèi)重點(diǎn)城市去化周期呈現(xiàn)出波動(dòng)下行并持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，至4月末按12個(gè)月測(cè)算去化周期達(dá)20.98個(gè)月，環(huán)比降0.5%，跌幅不斷收窄，同比降6%。

供給約束疊加成交修復(fù)，行業(yè)去庫(kù)存初見成效。

2、一線庫(kù)存持穩(wěn)、二三線收縮，三四線消化周期仍達(dá)30個(gè)月

分能級(jí)來(lái)看，2025年一線城市庫(kù)存規(guī)模持穩(wěn)，截止2025年4月末達(dá)到了4155萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2%，同比微降0.25%，二線和三四線城市庫(kù)存規(guī)模有所收縮，2025年4月末25個(gè)二線城市和21個(gè)三四線城市庫(kù)存同環(huán)比跌幅均為11%和1%。

從去化周期來(lái)看，不同城市均呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，一線和二線城市已回落至20個(gè)月以內(nèi)，不過三四線仍達(dá)30個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。

從庫(kù)存新鮮度來(lái)看，110個(gè)樣本城市中，一線城市庫(kù)存新鮮度好于二三線。

具體來(lái)看，一線城市狹義庫(kù)存中2022-2023年新增供給占比為11.23%，而二三線城市為17.14%。深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市狹義庫(kù)存新鮮度普遍較高，無(wú)錫以老舊庫(kù)存為主，庫(kù)存占比較高的供給年份多在十年前。

1、約54%庫(kù)存為2020-2023年供應(yīng)，一線新鮮度顯著超二三線

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2025年4月末，110城中超半數(shù)庫(kù)存為2020-2023年的供應(yīng)，其中2020年、2021年、2022年、2023年占所有庫(kù)存的比重分別為12%、14%、12%和16%。2015年及之前的十年以上的老舊庫(kù)存累計(jì)占比約為19%。

值得注意的是，2025年以來(lái)新增供給幾乎沒有庫(kù)存積壓的情況，在“以銷定產(chǎn)”的模式下，房企供應(yīng)節(jié)制，僅推出適銷對(duì)路的有效供應(yīng)。

分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市庫(kù)存相對(duì)“較新”且分布更為集中，狹義庫(kù)存中2022-2023年新增供給占比分別為11.23%和17.14%。

二三線城市庫(kù)存不及一線城市新鮮且主要集中在2020-2023年供應(yīng)，在狹義庫(kù)存中占比分別為59%和53%。

2、深杭蓉等庫(kù)存以2023年供給為主，無(wú)錫老舊庫(kù)存占比近3成

細(xì)化至重點(diǎn)城市，可以看出四個(gè)典型的特征：

一、深圳、杭州、成都等熱點(diǎn)城市狹義庫(kù)存新鮮度普遍較高，2015年4月末庫(kù)存占比較高的供給年份多為2021年-2022年，其中深圳供給年份為2023年的庫(kù)存占比達(dá)到38%。

二、鄭州、長(zhǎng)沙、佛山、惠州等狹義庫(kù)存中占比較高的多為2021年供應(yīng)，主要源于2021年下半年地產(chǎn)行情急轉(zhuǎn)直下，弱二線和三四線為“重災(zāi)區(qū)”，造成了庫(kù)存積壓。

三、無(wú)錫以老舊庫(kù)存為主，庫(kù)存占比較高的供給多為十年前的老盤甚至是“僵尸”樓盤，潛在去化壓力較大。

四、廣州、泉州、徐州等狹義庫(kù)存中不同供給年份分布相對(duì)平均，占比均不足15%。

從面積段來(lái)看，2025年4月末，120個(gè)樣本城市中100-120平方米、120-140平方米產(chǎn)品分別占24%、20%，合計(jì)近乎占據(jù)庫(kù)存的半壁江山。

對(duì)比近幾年各面積段庫(kù)存增減情況，小面積段70平方米以下和大面積段180平方米以上呈現(xiàn)出“前升后降”的山坡型走勢(shì)。

具體來(lái)看，2022年-2023年，樣本城市70平方米以下產(chǎn)品庫(kù)存占比激增至16%-17%，2024-2025年回落至8%左右。180平方米以上產(chǎn)品由2022年-2023年高點(diǎn)14%降至5%。140-180平面積段庫(kù)存占比呈現(xiàn)出穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，截止2025年4月末持穩(wěn)11%；而80-140平方米房源庫(kù)存占比則呈現(xiàn)出典型的“U”型走勢(shì)。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市主力面積段明顯低于二線和三四線城市，即一線以80-120平米中小面積產(chǎn)品為庫(kù)存主要分布，二線和三四線城市100-120平產(chǎn)品為庫(kù)存占比偏高。

數(shù)據(jù)顯示，一線樣本城市80-90平方米90-100平方米和100-120平方米面積產(chǎn)品均在20%左右，占據(jù)庫(kù)存份額最高，120-140平方米高改產(chǎn)品占比也接近15%。二線和三四線城市庫(kù)存面積段主要集中在100-120平方米和120-140平方米產(chǎn)品，占比均在20%以上。

相比之下，受客群結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，二線、三四線城市70-100平方米中小面積段產(chǎn)品庫(kù)存占比明顯低于一線城市。

從戶型來(lái)看，三房戶型庫(kù)存規(guī)模占比最高。

2025年4月末，樣本城市三房戶型庫(kù)存占比多達(dá)52%，占據(jù)庫(kù)存主力，除此之外，四房是庫(kù)存占比第二高的戶型，比重達(dá)到28%。其次為二房占比約10%，一房和五房及以上庫(kù)存占比相對(duì)較低，僅為4%和6%。

對(duì)比近幾年的庫(kù)存占比情況，三房和四房戶型占比穩(wěn)中有增，仍處階段高位，2022年-2023年，三房庫(kù)存占比持穩(wěn)45%，而后持續(xù)攀升，至2025年4月末已達(dá)52%。四房戶型2021年-2023年庫(kù)存占比均不足20%，2025年4月末已達(dá)28%。隨著新房供應(yīng)量持續(xù)收縮，房企更傾向于推出大面積三房和四房產(chǎn)品，一定程度上會(huì)造成庫(kù)存積壓。

各能級(jí)城市中占比最高的均為三房，比重都在五成以上。次高占比的房型均為四房，一線和二線城市四房占比均達(dá)到30%，三四線為25%。

2025年以來(lái)，受供給節(jié)制，疊加成交止跌影響，庫(kù)存下行至階段低點(diǎn)，去化周期持續(xù)改善。熱點(diǎn)恒熱、老舊庫(kù)存占比較多、供需錯(cuò)配等三類城市供給約束明顯，具體來(lái)看：

第一類是熱點(diǎn)恒熱的城市，如上海、杭州、成都等城市，2025年4月末狹義庫(kù)存見底，去化周期都在15個(gè)月以內(nèi)，短期內(nèi)基本不存在去化風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)此類城市庫(kù)存新鮮度高，2025年4月末庫(kù)存中供給年份為2023年的占比均在25%以上。

第二類是以呼和浩特、無(wú)錫等為代表的消化周期偏高，老舊庫(kù)存積壓嚴(yán)重的二三線城市，2025年4月月末狹義庫(kù)存保持高位，去化周期均超30個(gè)月，短期內(nèi)庫(kù)存壓力巨大。這些城市老舊庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重，供給年份為2018年及之前的庫(kù)存占比較大，未來(lái)去化壓力較大，而短期內(nèi)新鮮庫(kù)存不足也會(huì)導(dǎo)致成交受限。

第三類是消化周期適中，但存在嚴(yán)重供需錯(cuò)配的城市，典型如廣州、大連、東莞等核心二三線城市。對(duì)于這類城市來(lái)說(shuō)，庫(kù)存中容易去化的熱銷樓盤基本已經(jīng)去化殆盡，而庫(kù)存中剩余的多為城市外圍或面積段較小的剛需戶型，雖然消化周期仍在警戒線以下，但是短期去化問題需要高度關(guān)注。（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）