樓上房屋“加裝”廚房

生活用水滲到地板

樓下房屋天花板發(fā)霉裂開

這可怎么辦？

案情簡介

蔣某的房子位于深圳一小區(qū)的5A房，黃某的房子位于其樓上的6A房。2022年開始，蔣某發(fā)現(xiàn)自家天花板墻體因滲水受潮出現(xiàn)墻漆開裂、墻體發(fā)霉等現(xiàn)象，認(rèn)為是黃某家漏水所致。因雙方對(duì)漏水原因及損失產(chǎn)生爭議，蔣某將黃某訴至法院，請(qǐng)求黃某停止侵害，立即拆除6A房內(nèi)違規(guī)加建的廚房，合理加高房內(nèi)衛(wèi)生間門檻石，在漏水處安裝防水層；并要求黃某支付蔣某維修費(fèi)用，及因維修無法使用房屋造成的損失30000元。

案件審理期間，法院組織雙方確定鑒定事項(xiàng)，依法委托某工程質(zhì)量鑒定公司對(duì)蔣某家天花板漏水、滲水原因及產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行鑒定。2023年12月，鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場勘察。2024年1月，鑒定機(jī)構(gòu)出具的《鑒定意見書》載明，蔣某家天花板的滲水原因?yàn)椋狐S某家衛(wèi)生間門檻石過低，地面積水漫過門檻向廚房擴(kuò)散；同時(shí)廚房用水濺落到地面，廚房門檻石底部防水存在缺陷(透水)，水從廚房門檻石底部擴(kuò)散至主臥地面，透過地面瓷磚縫進(jìn)入樓板，從樓板縫隙處下滲漏至蔣某家天花板(造成主臥天花、衣柜、小孩房天花、間墻石膏板損壞)。蔣某家需要修復(fù)的范圍為：小孩房天花西南角、西面石膏板間墻、主臥天花板、東南角天花板等。修復(fù)工程費(fèi)用總計(jì)為3794.64元。

黃某對(duì)鑒定意見提出異議，認(rèn)為“鑒定單位的鑒定能力評(píng)價(jià)認(rèn)證新證書獲取時(shí)間晚于司法鑒定委托書簽發(fā)時(shí)間”及“鑒定人員不具備根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)范進(jìn)行鑒定工作的能力”。此外，黃某在庭審時(shí)確認(rèn)，為了方便房子出租，其對(duì)原房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改變和裝修，在原主臥房間內(nèi)增加了廚房，裝修時(shí)已將該情況向管理處進(jìn)行了報(bào)備。

法院審理

本案為相鄰關(guān)系糾紛。關(guān)于某工程質(zhì)量鑒定公司出具的《鑒定意見書》是否應(yīng)當(dāng)采信。黃某提出，鑒定單位的鑒定能力評(píng)價(jià)認(rèn)證證書獲取時(shí)間晚于司法鑒定委托書簽發(fā)時(shí)間；鑒定人員不具備根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)規(guī)范進(jìn)行鑒定工作的能力。根據(jù)法院查明的事實(shí)，某工程質(zhì)量鑒定公司新獲得的認(rèn)證證書，該日期并非其首次取得裝飾鑒定能力評(píng)價(jià)資格的時(shí)間，且早于鑒定機(jī)構(gòu)收到該案鑒定委托時(shí)間；此外，鑒定人員的職業(yè)能力水平等級(jí)證書授予時(shí)間亦早于該案委托鑒定時(shí)間，故某工程質(zhì)量鑒定公司及其鑒定人員具備鑒定資質(zhì)，鑒定程序合法。因此，對(duì)于《鑒定意見書》提出的鑒定結(jié)論依據(jù)充分，法院予以采信。

關(guān)于賠償范圍和數(shù)額的確認(rèn)。根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定：住宅室內(nèi)裝飾裝修禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款。黃某主張其已向物業(yè)報(bào)備改變房間結(jié)構(gòu)的情況，但未提供相關(guān)證據(jù)。

依據(jù)《鑒定意見書》，法院認(rèn)為黃某違反《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，致使5A房天花板漏水，造成主臥天花、衣柜、小孩房天花、間墻石膏板損壞的后果，黃某應(yīng)當(dāng)拆除6A房內(nèi)違規(guī)加建的廚房、合理加高衛(wèi)生間門檻石、在漏水處進(jìn)行防水處理，并向蔣某支付修復(fù)工程費(fèi)3794.64元；同時(shí)，考慮到蔣某修繕房屋需要一定時(shí)間，客觀上會(huì)影響房屋使用、出租等權(quán)益，參考該小區(qū)房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)，法院酌情判令黃某向蔣某賠償損失6000元；對(duì)蔣某超出部分的主張，因沒有相應(yīng)法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上，法院依法判決黃某應(yīng)在指定期限內(nèi)拆除6A房內(nèi)違規(guī)加建的廚房、合理加高衛(wèi)生間門檻石、在漏水處進(jìn)行防水處理，同時(shí)向蔣某支付修復(fù)工程費(fèi)3794.64元及賠償損失6000元，駁回蔣某其他訴訟請(qǐng)求。該判決已生效。

法官說法

生活中，業(yè)主一般會(huì)依據(jù)自身喜好對(duì)自家房屋進(jìn)行裝修改造，但依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修時(shí)，禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房。同時(shí)，物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，業(yè)主對(duì)其房屋享有的物權(quán)包括房屋的安全使用、不受損害等權(quán)利。若相鄰住戶擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，影響了其他房屋的正常使用，則侵犯了其他業(yè)主的物權(quán)，權(quán)利受損的業(yè)主有權(quán)要求停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀，并賠償因此造成的損失。

本案中，黃某在房間里違建廚房，導(dǎo)致生活用水滲到蔣某家里，對(duì)蔣某房屋造成損害，蔣某有權(quán)要求黃某拆除違規(guī)加建的廚房并承擔(dān)賠償責(zé)任。

業(yè)主有改造房屋的自由，但須在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)進(jìn)行，如違規(guī)改造損害其他業(yè)主權(quán)益，受損業(yè)主有權(quán)要求恢復(fù)原狀并賠償損失。鄰里間發(fā)生相鄰權(quán)糾紛時(shí)，應(yīng)本著友善的態(tài)度處理，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主查明糾紛原因，協(xié)調(diào)相鄰人進(jìn)行溝通處理；對(duì)于受損方，可以及時(shí)收集證據(jù)，便于與責(zé)任方解決問題；若協(xié)商無果，可通過法律途徑維護(hù)自身權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百三十六條妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。

第二百三十八條侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。

第二百八十八條不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

（一）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

（三）擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

（五）其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。

本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第三十八條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：

（一）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款；

（二）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上5千元以下的罰款；

（三）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；

（四）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款。

來源： 山東高法

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