均價2.4萬元/㎡，總價270萬元起！

日前，位于梓州大道和中和大道交匯處的南星里取證，打破了高新南近半年無全新項目入市的局面。盡管由于開發(fā)商知名度不高，且項目規(guī)模較小，占地僅約11畝，在此之前并未引起廣泛關(guān)注。但其單價和總價均創(chuàng)下高新南區(qū)域今年度新低，又讓南星里吸附了一波市場目光。

南星里營銷中心實拍圖

據(jù)置業(yè)顧問透露，項目帶裝修的取證均價為30099元/㎡，但實際惠后均價約在2.4萬元/㎡左右，并會推出部分特價房源。以此計算，建面約125㎡戶型總價預計約300萬元，建面約118㎡戶型總價下探至約270萬元。這一價格使其被冠以“高新南300萬內(nèi)唯一可買全新盤”的標簽。

據(jù)介紹，項目將于25號（本周五）開盤，盡管暫不能得知購房者是否會為高新區(qū)“最后的溫柔”買單，但低價背后，開發(fā)商品牌力較弱、社區(qū)規(guī)模局促、周邊城市界面待提升等問題，都為這一項目蒙上了一層不確定性。

夾在“煙火”與“未來”之間的地段博弈

南星里，具體在哪兒？

看地理坐標：坐落于老中和腹地，與天府軟件園、世紀城等隔錦江相望；

天府軟件園實拍圖

看生活坐標：對于熟悉中和片區(qū)的人而言，它有一個生動的參照物：項目北側(cè)一街之隔即是中和最大的農(nóng)貿(mào)市場——錦華市場。這個市場不只是周邊居民的“菜籃子”，連吸引著世紀城片區(qū)的居民，日?？缃少?。發(fā)哥甚至還有一位住在譽峰的長輩，周末時常專程開著車前去買菜。

南星里項目周邊實拍圖

之所以強調(diào)菜市場，原因就在于此，這種奇特的“虹吸效應”詮釋著地段的矛盾性：

市井煙火氣——項目300米生活圈內(nèi)，社區(qū)醫(yī)院、各類底商、菜市場等，足以滿足日常生活所需；

界面落差明顯——與一江之隔的軟件園，乃至高新南大源、新川等板塊相比，中和片區(qū)老舊的城市風貌確實與“國際城南”的價值認知存在裂痕。

值得關(guān)注的是，主管部門顯然意識到了這一點，由于中和地處金融城三期與新川連接的中心點，高新南區(qū)要連片發(fā)展，中和是繞不開的節(jié)點。因此，進入2025年，“爆改中和”的計劃明顯提速。

今年2月，四川政府采購網(wǎng)連發(fā)兩條跟區(qū)域改造搬遷相關(guān)的公告，共涉及中和街道55個小區(qū)5717戶；6月30日，高新區(qū)中和府河小區(qū)一期、凱泉冶金地塊、東府花園AB區(qū)、東景麗舍、國瑞家園等多個小區(qū)都就城中村改造搬遷發(fā)布了民意調(diào)查結(jié)果——“100%同意”……

圖據(jù)：四川政府采購網(wǎng)

這讓包括南星里、明信稍早前拿下的28畝地塊等項目都在宣傳時為區(qū)域冠上了“金融城南”的標簽。

不過，從公開信息來看，中和此輪大規(guī)模的城市更新更集中在中和中學周圍，南星里500米范圍內(nèi)僅有斜對面的東景麗舍明確搬遷，其余暫未進入改造范圍。

換句話說，這就造就了南星里的“地段悖論”：一邊是“看得清的現(xiàn)在”，即老舊的城市界面，一邊是“看不清的未來”，周邊城市更新時間表依然成謎，即便“金融城南”的宏大愿景也與項目并無太大關(guān)系。

南星里的產(chǎn)品“困境”：新規(guī)跟不上，老規(guī)比不過

南星里項目由華陽本土房企興華龍開發(fā)，相比市場上的品牌房企，該公司此前在主城核心區(qū)并無太多開發(fā)經(jīng)驗，這直接反映在這一項目上的產(chǎn)品表現(xiàn)上——雖有亮點，但短板同樣突出。

南星里項目樣板間實拍圖

先看亮點，項目精裝報價為3100元/㎡，配備有新風、中央空調(diào)、地暖“三大件”之外，還有華為鴻蒙的智能家居。后者也成為了置業(yè)顧問銷售說辭里頻繁提到的一點，并稱其為“高新唯一采用鴻蒙系統(tǒng)的小區(qū)”。同時，引入了萬科物業(yè)，能一定程度上彌足開發(fā)商本身經(jīng)驗的欠缺。

但這遠不能遮掩其他方面的不足。南星里占地約11畝，容積率約3.28，在本不寬松的地塊上共規(guī)劃了3棟住宅和1棟獨立商業(yè)，意味著小區(qū)基本無小區(qū)園林景觀可言，更不用提會所等公區(qū)部分。

南星里項目沙盤實拍圖

住宅方面，包含2棟25F的高層及1棟17F的小高層。本次率先售賣的是2T3戶、建面約118㎡和125㎡的套三高層部分。

從具體呈現(xiàn)來看，兩個戶型的公攤都達到約22%左右，在目前新規(guī)和接近100%得房率的市場下，這一設計已顯滯后。即便對比2023年末成都部分老規(guī)產(chǎn)品，南星里的設計也明顯落后于市場水準。

這同樣體現(xiàn)在室內(nèi)部分，以建面約125㎡的戶型為例，僅為套三，其南向開間僅有約7.4米。對照錦城序、源啟金沙等最新項目的設計，其在這一產(chǎn)品區(qū)間已能做到四房雙廳雙衛(wèi)，南向開間直接做到了15米以上，將采光等改善屬性進一步放大。

此外，由于南星里處于中和大道和梓州大道兩條大路的十字路口，以至項目大部分房源都存在臨路帶來的噪音影響。

新規(guī)跟不上，老規(guī)比不過，這就是南星里的產(chǎn)品現(xiàn)實。

購買建議：下手與否？關(guān)鍵看需求匹配度

那么，對于購房者來說，南星里究竟是否值得購買？

是否與自身需求匹配，是發(fā)哥給出的建議。

對于總價預算卡在300萬內(nèi)、且工作生活半徑覆蓋高新南的購房者，或者堅定的“高新新房黨”來說，南星里可能是當下為數(shù)不多的選擇，但需接受其地段的過渡性界面和開發(fā)商品牌力較弱帶來的交付不確定性。同時，建議選擇中、高樓層來降低臨路的影響。

樣板間視野圖

倘若對品牌信譽度、居住舒適度更有高要求，可適當擴大選擇范圍，如：

提高預算至400萬元，新川不失為一個選擇，包括陸肖TOD麓鳴九天、新川錦萃等都還有新房可選；

或轉(zhuǎn)向二手房，目前中和板塊內(nèi)，2021年交付的萬科璟南堂最新一套建面約103㎡房源成交單價為2.41萬元/㎡；江對面的龍湖世紀峰景，城市界面更優(yōu)的同時，300萬左右也能買到建面120㎡左右的戶型；

因此，南星里如同一把“雙刃劍”——其價值在于用“價格讓步”換取高新南的新房入場券，但小區(qū)域和產(chǎn)品力存在妥協(xié)。下手前，建議實地考察周邊環(huán)境，并明確自身對“低價”與“品質(zhì)”的優(yōu)先級排序。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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