就在今天，上海六批次土拍今日開槌，五塊地成交185億，再次殺瘋了！

中海成為最大贏家，119億打響雙響炮，53.63億競(jìng)得靜安核心地塊，65.25億摘得真如超級(jí)TOD。

聯(lián)發(fā)攜手中建三局，五大新城順利補(bǔ)倉(cāng)，以總價(jià)21.95億、樓板價(jià)約1.49萬(wàn)/㎡拿下青浦新城五幅地塊。

閩系房企國(guó)貿(mào)象嶼，聯(lián)手入局奉賢新城，以總價(jià)7.58億、溢價(jià)率約11.8%斬獲奉賢容積率1.2低密地塊。

安徽高速出人意料，再次落子布局閔行，以總價(jià)36.89億，溢價(jià)封頂30%落子莘莊地塊。

今天總爺就和大家聊聊，這場(chǎng)備受矚目土拍大戲，各大房企究竟表現(xiàn)如何。

01

中海強(qiáng)勢(shì)雙響炮，連奪兩塊核心地塊

中海地產(chǎn)無(wú)疑是今天最大贏家，在上海庫(kù)存告急的他們，“開掛”般連奪兩塊重磅土地。

非常有趣的是，這兩塊地都是板塊的首發(fā)地塊，肩負(fù)板塊更新的重大責(zé)任，同時(shí)具備極強(qiáng)的標(biāo)桿屬性。

首先是最受關(guān)注的斯文里地塊，它位于靜安內(nèi)環(huán)核心，距13號(hào)線自然博物館站200米，直線距離網(wǎng)紅LV大船700米。

這塊地還是靜安東斯文里的首幅宅地，這是現(xiàn)存規(guī)模最完整、且成片開發(fā)的石庫(kù)門建筑群，規(guī)模超過(guò)新天地2倍。

斯文里地塊區(qū)位示意圖

這塊地出讓面積16809.38平，容積率3.53 ，計(jì)容建筑面積59337.11平，總爺發(fā)現(xiàn)它有兩大特點(diǎn)：

1.地塊位置核心、體量不大能快速兌現(xiàn)貨值

2.商業(yè)占比21％，考驗(yàn)房企長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)能力

因此，它更適合操盤力強(qiáng)的規(guī)模房企，也罕見吸引了上海“四大天王”同時(shí)參拍：

中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口+象嶼聯(lián)合體

最終經(jīng)過(guò)34輪角逐，中海以總價(jià)53.634億，溢價(jià)率10.1%，樓板價(jià)約90390元/㎡拿地。

斯文里地塊區(qū)位示意圖

考慮到商辦變現(xiàn)能力，如果只計(jì)算可售住宅，樓板價(jià)將達(dá)到11.44萬(wàn)/㎡，這也意味著，預(yù)期售價(jià)至少在16萬(wàn)/平。

這塊地設(shè)置了7000元/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，毫無(wú)疑問(wèn)將會(huì)是下半年老靜安又一座地標(biāo)，中海有點(diǎn)“撿漏”的感覺。

緊接著在最熟悉的真如板塊，他們又上演了一出“王者歸來(lái)”。

中海擊敗上海城建，斥資62.25億元摘得普陀真如翠谷首發(fā)地塊，折合樓板價(jià)58823元/㎡，溢價(jià)率14%。

真如地塊區(qū)位示意圖

這塊組合地塊，總建筑面積達(dá)到110925.6㎡，分為2個(gè)子地塊，位于20號(hào)線真華路站南側(cè)，它具備兩個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)：

1. 稀缺性極高，板塊斷供已經(jīng)超4年；

2. 便利性極強(qiáng)，臨近內(nèi)環(huán)的超級(jí)TOD；

作為真如的超級(jí)操盤手，中海曾經(jīng)在這里留下濃墨重彩的一筆，在中海內(nèi)部被稱為“偉大的一平方公里”。

他們整體打造了一個(gè)超級(jí)綜合體，徹底改寫了板塊價(jià)值，包括30萬(wàn)方商務(wù)、約15.8萬(wàn)方中海環(huán)宇城MAX、約20萬(wàn)方中海臻如府、約3萬(wàn)方長(zhǎng)租公寓和約1萬(wàn)方中海劇院。

中海真如境綜合體實(shí)景圖

最近兩年中海發(fā)力高端產(chǎn)品，去年上海領(lǐng)邸玖序/玖章“五開五罄”勁銷282億、今年中海云邸玖章三開三罄。

這次斥資119億強(qiáng)勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)后，中海地產(chǎn)繼續(xù)保持“只拿核心地段”的投資紀(jì)律，持續(xù)在上海市中心的深耕戰(zhàn)略。

期待下半年兩大重磅產(chǎn)品亮相，中海勢(shì)必將再次改變上海高端市場(chǎng)。

02

聯(lián)發(fā)聯(lián)手中建三局，斬獲青浦超級(jí)地塊

上海五大新城再次上新，這次是青浦新城五幅大體量地塊組合出讓，位于未來(lái)城市樣板區(qū)。

地塊背長(zhǎng)三角一體化示范區(qū)，距17號(hào)線淀山湖大道站最近直線800米，區(qū)域內(nèi)有華為研發(fā)中心、西岑科創(chuàng)園等產(chǎn)業(yè)，未來(lái)不缺人口支撐。

地塊總出讓面積達(dá)到7.04萬(wàn)㎡，其中三幅住宅，容積率在1.8-2.5不等；還有兩幅商業(yè)，容積率只有1.2。

最終，聯(lián)發(fā)&中建三局聯(lián)合體，以底價(jià)約21.95億元拿下，成交樓板價(jià)約1.49萬(wàn)元/㎡。

青浦新城地塊區(qū)位示意圖

能夠在規(guī)劃潛力十足的青浦新城，拿下大規(guī)模的商住地塊，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備了充足貨值。

值得一提的是，拿地的兩家房企，聯(lián)發(fā)和中建三局，這兩年在上海市場(chǎng)都屬于“黑馬型”房企。

來(lái)自廈門的聯(lián)發(fā)，過(guò)常常與其他房企綁定拿地，今年他們一反常態(tài)，剛剛總價(jià)21億元、溢價(jià)率41.68%拿下曹路地塊，一舉打破上海自2024年“雙高雙競(jìng)”新規(guī)實(shí)施以來(lái)溢價(jià)率最高紀(jì)錄。

聯(lián)發(fā)曹路地塊區(qū)位示意圖

這次順利補(bǔ)倉(cāng)青浦后，聯(lián)發(fā)在上海一西一東分別布局，進(jìn)入深耕上海的新階段。

央企中建三局大家并不陌生，自2023年首次上海拿地以來(lái)，他們聚焦楊浦濱江板塊，接連推出浦江之星、外灘源著兩大項(xiàng)目，

今年4月，中建三局以超37.5億的價(jià)格，獲取楊浦區(qū)定海社區(qū)風(fēng)貌舊改地塊，實(shí)現(xiàn)楊浦濱江連落三子。

中建三局與楊浦區(qū)政府戰(zhàn)略合作簽約儀式

這次中建三局首次走出市區(qū)，無(wú)疑也是對(duì)上海市場(chǎng)的一種信心表達(dá)，開啟內(nèi)外開花的新局面。

03

安徽高速溢價(jià)30%，強(qiáng)勢(shì)再次落子閔行

兵家必爭(zhēng)的產(chǎn)業(yè)大區(qū)閔行，本次也迎來(lái)了莘莊重磅地塊的出讓。

本次推出的莘莊地塊位于北蔡?hào)|北部，更靠近莘莊核心區(qū)，土地面積26232.04平，容積率2.5——

體量適中、地塊方正，非常適合打造高端改善產(chǎn)品。

莘莊地塊區(qū)位示意圖

尤其是考慮到莘莊板塊斷供兩年，板塊積累了很多待釋放的購(gòu)買力，這次新地塊出讓熱度非常高，吸引了4家開發(fā)商角逐——

安徽高速、中海、保利發(fā)展、象嶼

最終經(jīng)過(guò)近百輪報(bào)價(jià)后封頂報(bào)價(jià)，安徽高速以總價(jià)36.89億，溢價(jià)30%、樓板價(jià)5.62萬(wàn)/㎡成功拿地。

安徽高速是這兩年上海市場(chǎng)黑馬之一，不僅業(yè)績(jī)表現(xiàn)驚人，產(chǎn)品力的迭代速度也很讓總爺吃驚。

在他們深耕的閔行，安高·申隴院完成四開四捷，多次登上上海樓盤排行榜，展現(xiàn)出更加成熟的操盤能力。

尤其是他們的萬(wàn)方實(shí)景示范區(qū)驚艷上海，約95米山水畫卷門堂、約1700㎡下沉式海派會(huì)所，都讓大家重新認(rèn)識(shí)了這家安徽國(guó)企。

安高·申隴院示范區(qū)實(shí)景圖

本次拿地后，總爺非常期待安徽高速會(huì)拿出怎樣的迭代產(chǎn)品，回應(yīng)閔行客戶的期盼。

04

國(guó)貿(mào)象嶼聯(lián)手，布局奉賢新城

今天另一塊五大新城地塊，位于市場(chǎng)火爆的奉賢新城。

本次奉賢拿出了一塊非常罕見的低密地塊，容積率只有1.2，可以打造最受本地客戶追捧的別墅產(chǎn)品。

奉賢新城地塊區(qū)位示意圖

而板塊最新產(chǎn)品龍湖·御湖境，7月18日超千人到訪排隊(duì)搶籌，首日認(rèn)籌便超200組，本地改善市場(chǎng)依舊大有可為。

龍湖·御湖境認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)

因此地塊吸引了兩個(gè)組合參拍，都是深耕上海五大新城的房企——

奉賢新城&奉發(fā)，國(guó)貿(mào)&象嶼

最終深耕上海的兩家閩系房企，以總價(jià)7.58億、溢價(jià)率約11.8%拿地，成交樓板價(jià)約2.46萬(wàn)元/㎡。

這兩年國(guó)貿(mào)和象嶼在五大新城持續(xù)開發(fā)，都有不錯(cuò)的產(chǎn)品沉淀，尤其是在低密項(xiàng)目上積累了豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

國(guó)貿(mào)最新產(chǎn)品國(guó)貿(mào)海上原墅，憑借低密度產(chǎn)品和超預(yù)期產(chǎn)品力，成為2025年五大新城中唯一連續(xù)2次觸發(fā)積分的項(xiàng)目。

國(guó)貿(mào)海上原墅示范區(qū)實(shí)景圖

象嶼最新產(chǎn)品象嶼·天譽(yù)蘭香，以約1.01不可復(fù)制的超低容積率，為蘭香湖畔帶來(lái)湖岸賦新之作。

象嶼·天譽(yù)蘭香效果圖

值得一提的是，今天五塊地只是本輪土拍的“開胃菜”，明天浦東唐鎮(zhèn)、虹口北外灘、徐匯衡復(fù)，三塊重頭戲即將開拍。

其中徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊，其起始樓面價(jià)高達(dá)16.36萬(wàn)元/㎡，若無(wú)意外將刷新內(nèi)地宅地樓板價(jià)紀(jì)錄，問(wèn)鼎全國(guó)地王。

恭喜今天拿地的中海、中建三局、聯(lián)發(fā)、象嶼、國(guó)貿(mào)，也歡迎持續(xù)關(guān)注總爺，明天將帶來(lái)持續(xù)土拍報(bào)道。

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