又一老工業(yè)廠房迎來轉(zhuǎn)機。

6月20日，陜文投資本公告稱，旗下在管城改基金“嘉興文投星光股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”（簡稱“文投星光”）于備案10日后完成首投，以千萬資金體量現(xiàn)身西安西騰星光產(chǎn)業(yè)運營有限公司（簡稱“西騰星光”）的西安燈泡廠項目。

作為陜文投集團旗下私募管理機構(gòu)，陜文投資本此番快速出手“工業(yè)城更”，正向市場傳遞出“盤活存量”的重大信號，一批老工廠有望獲得現(xiàn)代資本助力。

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停擺28年：9月底預計全面開園

燈泡廠，是一座停擺了28年的“西安老工廠”。

其歷史可追溯至1970年元月，在省政府出資107萬元，于東郊田家灣新建一座年產(chǎn)能600萬只的燈泡廠，計劃生產(chǎn)普燈、特燈、低壓燈3種產(chǎn)品。但受時代所限，其配套產(chǎn)線一直未完全跟上，以致建成后的13年里，年產(chǎn)能始終徘徊在300萬只左右。

80年代中后期，可謂燈泡廠的“光輝歲月”。多次產(chǎn)能擴張與技術(shù)升級，以及與上海亞明燈泡廠（今上海亞明照明有限公司）的經(jīng)濟聯(lián)合，最終使其扭虧為盈，并于1989年步入巔峰，年產(chǎn)值超1469萬元、年產(chǎn)能達2500萬只燈泡。

但行至90年代，受東南沿海民營小廠與國際燈泡巨頭輪番沖擊，加上新型節(jié)能燈對傳統(tǒng)白熾燈的技術(shù)顛覆，這座國有照明老廠最終于1996年全面停產(chǎn)。

轉(zhuǎn)機出現(xiàn)在2024年2月。西騰產(chǎn)投旗下子公司西騰星光與西安工投達成合作，計劃重啟燈泡廠。據(jù)悉，雙方將在工廠遺址上，重建一個“全類型棚拍+全流程制作”的短劇基地，同時還設置了藝術(shù)街區(qū)、都市社區(qū)、精品公寓等商業(yè)，將在東郊打造繼半坡國際藝術(shù)區(qū)、老鋼廠創(chuàng)意園之后的第三個工業(yè)城更項目。

經(jīng)一年多時間籌備，燈泡廠到底改得怎么樣？

地理位置來看，項目位于二三環(huán)之間的咸寧路上，從6號線衛(wèi)星測控中心或田家灣站出站，只需步行3、4分鐘就能到達；臨近的田馬路口公交站共有8條線路經(jīng)停，自駕、公共交通都算方便。

在投資體量上，西騰方面介紹稱，由于磚混結(jié)構(gòu)重建與專業(yè)影視設備購置的前期投入，所需資金約為1億元，系其操刀的最貴城更項目之一。

從招商來看，項目將圍繞燈泡廠千余名職工與家屬＋“軍工城”周邊工業(yè)人口的主流客群，重點招引“市井消費”與夜經(jīng)濟品牌，旨在推動整個社區(qū)的消費升級。

數(shù)據(jù)顯示，項目所屬的等駕坡街道與毗鄰的韓森寨街道，巔峰期共有114個大中小工廠，職工數(shù)近10萬人。按七普數(shù)據(jù)來算，兩地常住人口已超29.34萬人，其中15-64歲占比74.90%。

筆者另在現(xiàn)場看到，該工廠目前已完成產(chǎn)線設備拆除、原有商戶搬離、水電消防重建等一系列工程，部分樓宇也正在進行外立面修葺、內(nèi)部軟裝。

另據(jù)工作人員透露，除閱文集團的戰(zhàn)略入駐外，他們還與婚紗攝影、汽車文化、短劇拍攝、創(chuàng)意文化等多家企業(yè)達成簽約，預計將在今年9月全面開業(yè)。

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陜文投資本現(xiàn)身：出手工業(yè)城更

事實上，陜文投資本在本土機構(gòu)中很有特點，即非常突出的傾向于“民生消費”，從其多次出手的背景來看，也抓住了“集中內(nèi)外”的雙重契機。

契機之一：大量外部力量正在尋求“更新老廠房”。

在2021年西安被確認為第一批城市更新試點城市以后，西安工投就一直以“業(yè)主方”身份，加速盤活手中老工廠資產(chǎn)，先后將西安太陽食品集團、西安汽車工業(yè)公司、西安電梯廠等老廠區(qū)打造成“量子晨”、“夜未央”、“印象紅旗”等特色園區(qū)。（詳見《》）

此一背景下，市場化力量正在加速壯大。典型者如西騰產(chǎn)投，在2018年成立后，一直堅持著產(chǎn)業(yè)園與城市更新的雙線并行，總運營面積超16萬㎡，除了將校企資產(chǎn)通瑞大廈改造為“長安時間·1956”以外，他們還參與過糖酒廠、西鈔廠、縫紉機廠等不少工業(yè)城更項目。

契機之二：陜文投集團本身已積累大量“實體運營經(jīng)驗”。

焦點案例是其作為“業(yè)主方”，與永興坊、娛躍文化聯(lián)合出資1.5億元，參與曼蒂廣場城改開發(fā)，并最終推出“全國文旅標桿”的長安十二時辰主題街區(qū)。（詳見《》）

在雙重契機的推動下，陜文投資本在成功投資易點天下（301171）、榮信文化（301231）之后，漸漸突出了“老項目發(fā)新枝”的特點，尤其是通過與24家陜西企業(yè)及個人合資1.28億元，參與真愛生活廣場的盤活改造。

值得注意的是，此番出手亦是典型的“耐心資本”。

工商信息顯示，文投星光第一大LP系出資1550萬元的西騰產(chǎn)投，持股占比77.50%；西安財金城更基金出資400萬元、占比20%；GP方由陜文投資本出任，投資50萬元，占比2.5％，存續(xù)期限為15年。

在三方合作模式方面，西安工投提供資產(chǎn)，西騰負責改造與運營，而陜文投資本的加入，不但將為項目提供部分資金，亦有協(xié)同陜文投集團導入“影視國資”的專業(yè)資源之意，從而助力燈泡廠的順利招商。

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商業(yè)革新：從盒子進階非標

僅東郊，工業(yè)城更就有巨大空間。

筆者走訪時發(fā)現(xiàn)，從沿咸寧路向西約2公里，還有一家1956年開業(yè)、并延續(xù)至今的百貨公司——咸寧國營百貨商場。商場成立之初，就是為方便軍工城大量工廠職工的生活所設，性質(zhì)為國有企業(yè)，主要售賣副食、針織、鞋帽、服裝、文具等日用百貨。

漫步其中會發(fā)現(xiàn)，商場專柜上有著許多頗具年代感的老牌子、老物件，如早就絕跡的海鷗牌洗頭膏、鐵皮青蛙玩具等。在泛黃的白漆墻面上，甚至能看到“發(fā)展經(jīng)濟、保障供給”的大字報。在這里，玻璃柜臺、算盤結(jié)賬，更是隨處可見。

觀察商場的購物客群，除了一些因網(wǎng)紅推薦來打卡的年輕人外，其大量客群仍是周邊社區(qū)街坊，整體以中老年人為主。這幾乎與“軍工城”如今的人口畫像完全一致。

因此，我們嘗試梳理這一地區(qū)的商業(yè)空間。

以活躍的龍湖香醍天街為例，其開業(yè)前三天銷售額達3500萬元，總計客流量超33萬人次，人均消費約106.06元?？紤]到軍工城覆蓋的5個街道總計67.60萬常駐人口，也就是說區(qū)域內(nèi)唯一大型盒子商業(yè)的開業(yè)，竟能帶動了半數(shù)“軍工城人”的消費。

在單一商業(yè)主體的現(xiàn)狀下，西安燈泡廠這一“非標商業(yè)”或許迎來不錯的機遇，開放式的市井氛圍更易于和鄰里間形成互動，“老街坊”居多的特征，恰是咸寧百貨日久不衰的關鍵因素。

行文至此，我們會發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)代大型商業(yè)紛紛而至的當下，以大華1935、3511創(chuàng)意街區(qū)為代表的老舊廠房改造項目，不但在網(wǎng)絡上成為網(wǎng)紅，而且在現(xiàn)實上做到了長紅，均已反映出“人情味與懷舊感”正在顯露差異化競爭優(yōu)勢。

如果站在資產(chǎn)的視角，我們認為盤活存量的大棋局中，“國有資產(chǎn)+民企運營+市場化基金”的模式有望成為主流，從而最有效地實現(xiàn)商業(yè)目標。

注：7月30日，陜文投資本順利完成千萬元A 輪增資，除陜文投集團追投外，榮信文化（301231）亦首度出資，成為股東序列中繼易點天下之后的第二家本土上市公司。據(jù)悉，陜文投資本將在文旅消費、數(shù)字經(jīng)濟、智能制造三大賽道持續(xù)發(fā)力。