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聲明：本文內(nèi)容均基于權(quán)威資料整理，并結(jié)合個人見解進行原創(chuàng)撰寫，文中已附相關(guān)文獻來源及截圖，請知悉。

在中國商界，提到“包租公”，很多人第一時間想到的便是萬達集團的王健林。然而，最近一位來自成都的富豪卻悄然走進公眾視野。

他名下僅有兩處商鋪，但每年卻能實現(xiàn)接近9億元的凈利潤，凈利潤率甚至超越了貴州茅臺。但令人意外的是，這位“包租公”隨后被曝出被成都市郫縣區(qū)監(jiān)察委采取留置措施的消息，這背后究竟隱藏著怎樣的故事？

這位低調(diào)的成都富豪，正是富森美家具的創(chuàng)始人劉兵。他在成都北三環(huán)和南三環(huán)分別擁有兩座大型家居賣場——富森美北門店和南門店，兩處物業(yè)的總經(jīng)營面積約為125萬平方米。

更令人驚嘆的是，僅憑這兩處物業(yè)的租金收入，富森美在過去十年中的最低凈利潤率也達到了45.53%，最高甚至突破60.90%，遠高于貴州茅臺的52%凈利潤率。

富森美的財務(wù)表現(xiàn)堪稱商業(yè)典范。自上市以來累計實現(xiàn)凈利潤67億元，分紅總額高達46億元，分紅率高達70%，足見劉兵的大方與對股東的重視。

即便將大量資金用于分紅，富森美的負債率仍維持在約20%，在資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中極為罕見，因此被業(yè)界譽為“商業(yè)地產(chǎn)界的一股清流”。

劉兵的財富也隨之水漲船高。僅以其公司持有的物業(yè)和土地估算，總資產(chǎn)已超過130億元，成為名副其實的“隱形富豪”。一個看似普通的家具賣場，是如何創(chuàng)造出如此驚人的財富的呢？

劉兵的創(chuàng)業(yè)歷程堪稱傳奇。這位如今身價百億的富豪，最初只是在成都金牛建材經(jīng)營部擔(dān)任管理職務(wù)。

1998年，劉兵毅然下海創(chuàng)業(yè)，成立富森木業(yè)，從事木材貿(mào)易。僅僅兩年后，他便敏銳察覺到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，與家人共同創(chuàng)辦富森美家具，正式進軍家居賣場領(lǐng)域。

2002年，富森美首個賣場——北門店在成都北三環(huán)川陜立交附近開業(yè)。該賣場占地880畝，經(jīng)營面積達58萬平方米，堪稱當(dāng)時業(yè)界的奇跡。

即便是在2000年前后，成都的房價也已達到每平方米千元水平，如此規(guī)模的項目，所需資金可想而知。劉兵的資金實力與政商資源由此可見一斑。

值得一提的是，北門店的開業(yè)時間恰好與成都三環(huán)路通車同步，極大提升了交通便利性。這種精準(zhǔn)的選址與城市規(guī)劃信息的掌握，是巧合，還是另有渠道，至今仍是個謎。

要知道，彼時的劉兵創(chuàng)業(yè)才兩年，便敢于大手筆投資如此龐大的項目，這份魄力在當(dāng)時實屬罕見。

至于劉兵此次被調(diào)查的原因，實際上與近期家居賣場多位高管被查的風(fēng)波有關(guān)。此前紅星美凱龍的車建新、居然之家的汪林鵬等業(yè)內(nèi)大佬均被監(jiān)察部門調(diào)查。

不少股民調(diào)侃稱，家居賣場的“三大掌門”無一幸免，究竟是偶然還是必然，仍待進一步揭曉。表面上看，這些企業(yè)經(jīng)營的是家具銷售。

但真正能將企業(yè)做到上市的，絕不僅僅依靠傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。富森美、紅星美凱龍等企業(yè)的商業(yè)模式，與我們熟悉的萬達廣場極為相似。

主要依靠自建商業(yè)物業(yè)并對外出租，通過租金收入盈利。

眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)離不開土地獲取、銀行貸款以及與政府部門的密切合作。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時期，土地獲取與銀行貸款中曾出現(xiàn)不少“灰色地帶”。有人憑借政策優(yōu)勢低價獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

根據(jù)富森美財報顯示，其房地產(chǎn)投資賬面價值僅為19.5億元，換算下來每平方米僅約1560元。而如今成都三環(huán)內(nèi)商用土地價格已飆升至每平方米2萬元。

成立20多年來，劉兵并未像其他行業(yè)巨頭那樣盲目擴張全國市場，而是專注于深耕成都本地市場。正是這種高度聚焦的策略，使得他能將精力集中于兩個核心項目。

或許這正是富森美保持低負債率的關(guān)鍵所在。不同于行業(yè)常見的高杠桿運作，這種保守的財務(wù)策略雖然限制了擴張速度，卻避免了高額財務(wù)費用的拖累，在經(jīng)濟下行周期中展現(xiàn)出更強的抗風(fēng)險能力。

富森美的招商環(huán)節(jié)同樣暗藏玄機。作為西南地區(qū)家居賣場的龍頭企業(yè)，富森美掌握著商戶準(zhǔn)入和租金定價的核心權(quán)力。在這125萬平方米的賣場中，一個黃金鋪位的爭奪往往牽涉數(shù)百萬利益。

監(jiān)察委的調(diào)查方向之一，正是劉兵在招商過程中是否存在為關(guān)聯(lián)企業(yè)或特定商戶提供不當(dāng)便利的行為。這種擔(dān)憂并非空穴來風(fēng)。

從富森美的股權(quán)結(jié)構(gòu)便可窺見端倪。家族持股比例高達80.11%，其中劉兵本人持股43.7%，其姐劉云華任副董事長持股27.7%，其弟劉義任總經(jīng)理持股8.71%。這也解釋了為何股東分紅如此慷慨。

對于劉兵被調(diào)查一事，富森美官方回應(yīng)極為冷靜，稱公司運營一切正常，不會產(chǎn)生重大影響。事實上，此前同行被調(diào)查后也多能順利脫身。

富森美上市十年來，并未發(fā)生重大違規(guī)事件。然而，隨著中國法治建設(shè)不斷完善，過去發(fā)展中的不規(guī)范行為將面臨更為嚴(yán)格的審查。

商業(yè)地產(chǎn)的暴利本質(zhì)源于土地金融紅利的尾聲。早在2017年，王健林便開始推動萬達的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。當(dāng)監(jiān)管陽光照進商業(yè)地產(chǎn)的灰色地帶，暴利神話的終結(jié)只是時間問題。

信息來源：新京報：富森美實控人劉兵被留置：市值一天蒸發(fā)超4億，去年營收凈利雙降新民晚報：釋永信信息，已從中國佛教協(xié)會官網(wǎng)撤下新聞晨報：富森美：上市9年分紅超46億元 家居行業(yè)的現(xiàn)金奶牛