對(duì)于咱們普通老百姓來說，如今，房子依舊是人生頭等大事。

只是，這幾年的情況風(fēng)云變幻，人們除了關(guān)注市場走勢，對(duì)一個(gè)人的觀點(diǎn)也十分關(guān)注。

這個(gè)人就是黃奇帆。

一直以來，因其在房地產(chǎn)領(lǐng)域的預(yù)測多次應(yīng)驗(yàn)和自身權(quán)威經(jīng)歷（前重慶市市長，長期參與經(jīng)濟(jì)工作），黃奇帆對(duì)樓市的觀點(diǎn)也備受關(guān)注。

如今，回過頭去看他最近一次對(duì)樓市的預(yù)言，沒想到今年已經(jīng)部分應(yīng)驗(yàn)，明年大概率也差不離。

那么下面咱們就一起來嘮嘮他這次預(yù)言的事，以及今明兩年預(yù)言的樓市將何去何從？

01.

黃老之前是怎么預(yù)言的？

①新房銷量會(huì)大幅下降，從頂點(diǎn)到拐點(diǎn)，趨勢性總量縮減。

他判斷十幾年后，每年新房交易量可能降到10億平方米以內(nèi)，大體減少40%的總量。

比如今年的情況，市場確實(shí)在朝著他預(yù)言的方向發(fā)展。以前那種一年狂賣十六七億平米的日子，一去不復(fù)返了；

②房價(jià)會(huì)穩(wěn)下來

黃老認(rèn)為，今后房價(jià)不會(huì)既不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌，基本會(huì)趨于平穩(wěn)，房價(jià)的平均增長率將和GDP的增長率差不多或者更慢點(diǎn)。

這一點(diǎn)可以看看今年的房價(jià)，整體也比較穩(wěn)，沒大漲也沒大跌，同樣初步驗(yàn)證了他的判斷。

02.

為啥他說房價(jià)會(huì)穩(wěn)？

以前，房價(jià)之所以漲得快：

一是供求關(guān)系，過去房地產(chǎn)供不應(yīng)求，強(qiáng)烈的改善需求支撐著房價(jià)上漲；

二錢貨幣因素，以前M2是高速增長，房子就像資金的吸收器，錢都流進(jìn)樓市推高房價(jià)。

三是外部影響，匯率、國際購買力等因素也會(huì)沖擊房價(jià)。

但現(xiàn)在情況顯然不一樣了，現(xiàn)在房子的供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，房子進(jìn)入了總量過剩階段，推動(dòng)房價(jià)上升的動(dòng)力減弱了。

而且，從通貨膨脹角度，M2增長率如今基本上跟著GDP增長率加物價(jià)指數(shù)，不會(huì)再像過去那樣大幅增長，也沒那多熱錢炒房，

再加上現(xiàn)在外部因素影響也小了，所以，房價(jià)也趨于穩(wěn)定，他的這個(gè)判斷在今年也得到了一定程度的驗(yàn)證。

03.

明年會(huì)咋樣？大概率還是對(duì)的！

為啥這么說？

從政策層面來看，去年的政治局會(huì)議已經(jīng)明確“穩(wěn)住樓市”，并強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，這表明政策上會(huì)持續(xù)發(fā)力穩(wěn)定樓市。

但政策帶動(dòng)預(yù)期修復(fù)，見效沒那么快，市場恢復(fù)也面臨諸多挑戰(zhàn)，市場仍可能處于 “磨底”階段。

所以，銷售面積下降的趨勢明年大概率還會(huì)持續(xù)。

房價(jià)方面：如果政策層面持續(xù)發(fā)力，比如下調(diào)利率、降低居民購房成本、給信心，預(yù)計(jì)明年上半年核心城市房價(jià)將逐步“止跌”。

但這也只是部分核心城市的情況，整體都出現(xiàn)大幅波動(dòng)，這個(gè)不太現(xiàn)實(shí)。應(yīng)該會(huì)在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間運(yùn)行，這也符合黃奇帆對(duì)房價(jià)的判斷。

新開工和投資方面：由于房企拿地縮量，資金緊張以及庫存壓力大等，預(yù)計(jì)明年新開工的房子面積和開發(fā)商的總投資，估計(jì)還得維持下行趨勢，

有研究機(jī)構(gòu)預(yù)測，2025年新開工面積同比降幅在15.6%左右，開發(fā)投資額同比預(yù)計(jì)下降8.7%。

這也就意味著，房地產(chǎn)市場規(guī)模變小的趨勢，還將持續(xù)，這也同樣呼應(yīng)了黃奇帆說的“銷量降”。

總體來說，看這兩年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，確實(shí)黃奇帆的預(yù)言已經(jīng)在逐步應(yīng)驗(yàn)。

明年估計(jì)還會(huì)朝著他所預(yù)言的方向發(fā)展，大城市房價(jià)可能先穩(wěn)住不跌，整體房價(jià)不會(huì)大起大落，開發(fā)商蓋房和投資也減少。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)正處于一個(gè)轉(zhuǎn)型調(diào)整期，過去那種瘋狂增長已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在更追求的是平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

實(shí)際上，這對(duì)咱老百姓來說，或許也是個(gè)好消息，以后房價(jià)不那么瘋漲亂跌了，大家買房賣房，心里能更有底、更踏實(shí)點(diǎn)了。