摘要

近年來(lái)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解風(fēng)險(xiǎn)不斷累積，已然威脅到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和安全，識(shí)別其關(guān)鍵因素是破題之要。本文基于利益相關(guān)者理論，從利益訴求和權(quán)力來(lái)源角度，識(shí)別核心利益相關(guān)者。并以項(xiàng)目發(fā)展階段為框架，梳理各利益相關(guān)者債務(wù)鏈條，得出13個(gè)影響因素，并確定52個(gè)關(guān)系導(dǎo)向；本文進(jìn)一步運(yùn)用Gephi軟件，將鄰接矩陣轉(zhuǎn)化為有向性拓?fù)鋱D，并得出網(wǎng)絡(luò)密度、中心性指標(biāo)和結(jié)構(gòu)洞指標(biāo)。最終確定大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解的關(guān)鍵因素為：項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)能力、市場(chǎng)需求量與金融機(jī)構(gòu)信貸參數(shù)，并提出相關(guān)建議，以期緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的債務(wù)壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，對(duì)維護(hù)金融市場(chǎng)穩(wěn)定，防范重大經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)具有一定現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞

大型房地產(chǎn)項(xiàng)目；債務(wù)化解；社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法；關(guān)鍵因素

Abstract

In recent years the debt resolution risk of large real estate projects has been accumulating, which has already threatened the development and security of the national economy, and identifying its key factors is the key to solving the problem. Based on stakeholder theory, this paper identifies the core stakeholders from the interests and power sources perspective. Taking the project development stage as a framework, this paper combs through the debt chain of each stakeholder, derives 13 influencing factors, and identifies 52 relationship orientations; this paper further applies Gephi software to transform the adjacency matrix into a directed topology map, and derives the network density, centrality index, and structural hole index. The key factors for debt resolution of large-scale real estate projects are finally identified as: the financial capacity of project companies, market demand and credit parameters of financial institutions, and relevant suggestions are put forward to alleviate the debt pressure of real estate project companies, promote the healthy development of the real estate industry, and have certain practical significance in maintaining the stability of the financial market and preventing major economic risks.

Keywords

Large real estate projects; debt resolution; social network analysis; key factors

1.引言

黨的二十屆三中全會(huì)指出，“要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措”。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、解決就業(yè)以及推動(dòng)城市化有重要作用。

然而，近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力增大與新冠疫情影響，疊加國(guó)際貿(mào)易沖突逐步加劇，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受阻，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018—2023年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在80％左右，房地產(chǎn)債務(wù)問(wèn)題已然成為我國(guó)金融行業(yè)的“灰犀?！?，其債務(wù)的化解已成為當(dāng)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必要且緊迫的事。尤其大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，因債務(wù)結(jié)構(gòu)涉及多方金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商和購(gòu)房者，債務(wù)關(guān)系更加錯(cuò)綜復(fù)雜，是房地產(chǎn)債務(wù)化解的重要對(duì)象。

目前，國(guó)家亟須對(duì)房地產(chǎn)債務(wù)化解進(jìn)行精準(zhǔn)施策，其主要難點(diǎn)之一是關(guān)鍵因素識(shí)別困難。傳統(tǒng)方法對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解的關(guān)鍵因素提煉較為離散和線性，較少考慮各個(gè)因素之間的相關(guān)性。但各個(gè)因素之間的相關(guān)性研究對(duì)于關(guān)鍵因素的提煉是十分重要的。社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法可以識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)防控的關(guān)鍵主體，量化評(píng)估不同主體在債務(wù)網(wǎng)絡(luò)中的相互關(guān)系?；诖耍疚臄M采用社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法分析大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解關(guān)鍵因素，以期揭示債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制與傳導(dǎo)路徑，識(shí)別關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為建立精準(zhǔn)化的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制提供理論支持。

2.大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素確定及社會(huì)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建

社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析法（SNA）將社會(huì)行動(dòng)者視為節(jié)點(diǎn)，將它們之間的關(guān)系視為邊，通過(guò)對(duì)由節(jié)點(diǎn)和邊構(gòu)成的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行分析，揭示社會(huì)結(jié)構(gòu)、行為模式和信息流動(dòng)等特征。本文擬使用該方法探究大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素并構(gòu)建其社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。

2.1 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)的主體識(shí)別及債務(wù)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建

本文運(yùn)用利益相關(guān)者理論，從大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系各參與方的利益訴求角度出發(fā)，以“權(quán)力－利益矩陣”視角，綜合識(shí)別主體間相互關(guān)系，得出核心利益相關(guān)者和戰(zhàn)略利益相關(guān)者。

表1 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)力－利益矩陣

2.2 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)關(guān)系梳理及債務(wù)化解影響因素識(shí)別

本文以房地產(chǎn)開發(fā)流程為框架，結(jié)合各主體間的相互作用，探討債務(wù)網(wǎng)絡(luò)的傳導(dǎo)鏈條。

在土地獲取階段，地方政府壟斷供給與項(xiàng)目公司的高杠桿融資，地方政府出讓土地收取地價(jià)款，項(xiàng)目公司以土地為抵押物獲取銀行開發(fā)貸，同時(shí)依賴信托“明股實(shí)債”及民間資金填補(bǔ)前期資金缺口，在這之中民間資本通過(guò)短期高息借貸獲取資本的高收益；在建設(shè)開發(fā)階段，項(xiàng)目公司通過(guò)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)債務(wù)轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散。施工企業(yè)帶資入場(chǎng)以保證項(xiàng)目進(jìn)度，供應(yīng)商以商業(yè)信用為項(xiàng)目公司及施工企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)，構(gòu)成隱性融資，而項(xiàng)目公司通過(guò)延期支付占用上下游資金。金融機(jī)構(gòu)以“在建工程抵押”按進(jìn)度向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款；銷售回款階段，項(xiàng)目公司通過(guò)預(yù)售制提前回籠資金，購(gòu)房者以首付與按揭貸款承接長(zhǎng)期負(fù)債，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)按揭向項(xiàng)目公司和購(gòu)房者提供貸款，地方政府向項(xiàng)目公司、施工企業(yè)和購(gòu)房者收取契稅、增值稅等稅費(fèi)。

根據(jù)以上分析，結(jié)合近年來(lái)，學(xué)術(shù)界對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解的相關(guān)研究文獻(xiàn)，初步辨識(shí)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素。將學(xué)者們提到次數(shù)較多的影響因素以表格形式列出：

表2 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素

2.3 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素關(guān)系導(dǎo)向判斷及網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建

本文根據(jù)研究目標(biāo)設(shè)計(jì)了包含13個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素之間的導(dǎo)向關(guān)系——導(dǎo)向判斷問(wèn)卷，采用滾雪球抽樣法向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、政府監(jiān)管部門及合作單位的管理層進(jìn)行定向發(fā)放。使受訪者基于項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，對(duì)矩陣中行位置主體對(duì)列位置主體是否存在導(dǎo)向關(guān)系進(jìn)行二元判定（存在記為1，不存在記為0）。研究共回收有效問(wèn)卷68份，通過(guò)以下步驟確保數(shù)據(jù)質(zhì)量：

(1)數(shù)據(jù)整理

對(duì)問(wèn)卷進(jìn)行邏輯校驗(yàn)與數(shù)據(jù)清洗，保留有效問(wèn)卷，將不符合要求的問(wèn)卷，作為無(wú)效問(wèn)卷進(jìn)行剔除。

(2)信度檢驗(yàn)

本次分析中，各個(gè)變量克隆巴赫系數(shù)均在0.8以上，說(shuō)明本次研究使用的量表均具有很好的內(nèi)部一致性，信度較好。

(3)效度分析

此次調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行處理后，Bartlett球狀檢驗(yàn)和KMO檢驗(yàn)的結(jié)果中KMO值為0.932，顯著性為0.000，結(jié)果顯著，說(shuō)明數(shù)據(jù)效度較好。

表3 信度檢驗(yàn)量表

依據(jù)以上數(shù)據(jù)整理以及信效度分析，剔除無(wú)效問(wèn)卷，將有效樣本中二元判定顯示關(guān)系存在的數(shù)量大于50%的矩陣單元格記為1，顯示關(guān)系存在的數(shù)量小于50%的矩陣單元格記為0，得到大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素的鄰接矩陣。運(yùn)用Gephi軟件，將上述鄰接矩陣轉(zhuǎn)化為由13個(gè)節(jié)點(diǎn)和52條邊組成的有向性拓?fù)鋱D。

圖1 大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素拓?fù)鋱D

3.大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素?cái)?shù)據(jù)分析及關(guān)鍵因素確定

本文依據(jù)專家調(diào)查法得到的鄰接矩陣以及有向性拓?fù)鋱D，對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)密度分析、中心性分析以及結(jié)構(gòu)洞分析，并綜合考慮上述指標(biāo)，分析出大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解的關(guān)鍵因素。

3.1 數(shù)據(jù)分析

(1)網(wǎng)絡(luò)密度分析

網(wǎng)絡(luò)密度表示網(wǎng)絡(luò)中行動(dòng)者之間實(shí)際關(guān)系總數(shù)與可能的最大關(guān)系總數(shù)之比。通過(guò)計(jì)算得到大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素中，行動(dòng)者的數(shù)量為13，網(wǎng)絡(luò)中關(guān)系數(shù)為59，由公式計(jì)算得網(wǎng)絡(luò)密度為0.378。由此得出該網(wǎng)絡(luò)因素間聯(lián)系較為緊密，該網(wǎng)絡(luò)協(xié)同效應(yīng)潛力較大，該網(wǎng)絡(luò)信息流通相對(duì)順暢。

(2)中心度分析

中心度描述某行動(dòng)者在社會(huì)網(wǎng)絡(luò)中獲得優(yōu)勢(shì)地位和權(quán)力的程度。通過(guò)Python計(jì)算得到大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解各影響因素的點(diǎn)度中心度、中介中心度和接近中心度，按照指標(biāo)排序如下表所示：

表4 中心度分析

(3)結(jié)構(gòu)洞分析

結(jié)構(gòu)洞分析旨在揭示社會(huì)網(wǎng)絡(luò)中個(gè)體或組織之間的關(guān)系結(jié)構(gòu)以及由此產(chǎn)生的信息和資源流動(dòng)模式。冗余度反映了網(wǎng)絡(luò)中節(jié)點(diǎn)之間關(guān)系的重復(fù)程度，限制度是衡量一個(gè)節(jié)點(diǎn)在網(wǎng)絡(luò)中受到其他節(jié)點(diǎn)限制的程度。有效規(guī)模表示一個(gè)節(jié)點(diǎn)在網(wǎng)絡(luò)中能夠直接或間接連接到的其他有效節(jié)點(diǎn)的數(shù)量。

表5 結(jié)構(gòu)洞分析

3.2關(guān)鍵因素確定

基于社會(huì)網(wǎng)絡(luò)分析理論對(duì)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解影響因素進(jìn)行拓?fù)浣＃贸隽酥行男灾笜?biāo)和結(jié)構(gòu)洞指標(biāo)，我們選取網(wǎng)絡(luò)中最接近網(wǎng)絡(luò)中心的因素、對(duì)其他影響最廣泛的因素以及制度約束性最高的因素作為關(guān)鍵因素進(jìn)行進(jìn)一步分析：

(1)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)能力

該節(jié)點(diǎn)表現(xiàn)出顯著的網(wǎng)絡(luò)支配性特征，點(diǎn)度中心度與限制度雙高值揭示其兼具網(wǎng)絡(luò)中心性與結(jié)構(gòu)約束性。作為連接78.6%網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)洞占據(jù)者，其通過(guò)高中介中心度承擔(dān)著跨子系統(tǒng)的資源調(diào)配功能，同時(shí)高冗余度賦予其資源替代彈性。但需注意，該節(jié)點(diǎn)的路徑依賴其他因素可能導(dǎo)致決策遲滯放大債務(wù)危機(jī)的傳導(dǎo)速度。

(2)市場(chǎng)需求量

該節(jié)點(diǎn)有效規(guī)模最高，表明其對(duì)15個(gè)資源流動(dòng)通道具有支配能力。中等點(diǎn)度中心度與高接近中心度的特征，表明其通過(guò)32條最短路徑影響資金回流機(jī)制。其冗余度雖高于網(wǎng)絡(luò)均值，但渠道替代的邊際效用呈遞減趨勢(shì)，存在市場(chǎng)響應(yīng)剛性風(fēng)險(xiǎn)。

(3)金融機(jī)構(gòu)信貸參數(shù)

貸款利率、期限等節(jié)點(diǎn)表現(xiàn)出制度性約束特征，中等限制度與低中介中心度的組合，反映其通過(guò)政策傳導(dǎo)而非網(wǎng)絡(luò)拓?fù)溆绊懴到y(tǒng)。其調(diào)節(jié)時(shí)滯可能加劇債務(wù)展期的蝴蝶效應(yīng)。

4.基于關(guān)鍵因素大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解政策建議

經(jīng)上述分析，本文得出大型房地產(chǎn)項(xiàng)目債務(wù)化解的關(guān)鍵因素，針對(duì)其中心性特征以及結(jié)構(gòu)洞特征，結(jié)合債務(wù)傳導(dǎo)鏈條，本文擬提出以下政策建議，以期能夠?yàn)閭鶆?wù)化解提供解決路徑參考。

4.1增強(qiáng)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)能力

(1)政府加大專項(xiàng)債額度支持力度

國(guó)家建立政府欠款信息直通系統(tǒng)，快速準(zhǔn)確地掌握當(dāng)?shù)仄髽I(yè)被欠款的具體金額，提前化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免債務(wù)問(wèn)題進(jìn)一步惡化。提供專項(xiàng)資金額度，用于購(gòu)買和擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)的問(wèn)題資產(chǎn)，以救助當(dāng)時(shí)陷入困境的系統(tǒng)重要性機(jī)構(gòu)。有效避免出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置周期過(guò)長(zhǎng)以及資產(chǎn)負(fù)債表衰退的惡性循環(huán)。

(2)項(xiàng)目公司與債權(quán)人協(xié)商重談債務(wù)條款

項(xiàng)目公司可以與銀行、債券持有者等債權(quán)人進(jìn)行積極溝通，爭(zhēng)取延長(zhǎng)還款期限、協(xié)商降低利率，優(yōu)化企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況?；蛑鲃?dòng)與銀行、債券持有者等債權(quán)人進(jìn)行溝通，探討債轉(zhuǎn)股的可能性，改善企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健。

(3)項(xiàng)目公司削減開支降低管理成本

項(xiàng)目公司可以通過(guò)削減開支來(lái)降低管理成本，精簡(jiǎn)管理架構(gòu)，去除冗余的管理環(huán)節(jié)和崗位，提高管理效率。加快項(xiàng)目建設(shè)速度，盡快使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件并推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，從而實(shí)現(xiàn)銷售回款。另外，對(duì)閑置土地、尾盤、商業(yè)辦公用房等存量資產(chǎn)進(jìn)行全面盤點(diǎn)，通過(guò)打折銷售、拍賣、合作開發(fā)等多種方式快速變現(xiàn)。

4.2擴(kuò)大市場(chǎng)需求量

(1)政府加強(qiáng)保障房收購(gòu)的資金支持和覆蓋范圍

政府設(shè)立保障性住房機(jī)構(gòu)，以機(jī)構(gòu)的名義向央行申請(qǐng)?jiān)儋J款，用于購(gòu)買市場(chǎng)上的存量住房。盤活市場(chǎng)上的存量房源。同時(shí)因不同城市的住房供求關(guān)系存在差異，可根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整收儲(chǔ)房的用途。在核心城市，住房供求關(guān)系相對(duì)緊張，可將收儲(chǔ)的住房主要用于保障房建設(shè)，以滿足中低收入群體的住房需求。而在中小城市，住房市場(chǎng)已出現(xiàn)一定程度的過(guò)剩，可以將收儲(chǔ)的住房用于養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)服務(wù)領(lǐng)域，提高資源利用效率。

(2)項(xiàng)目公司推出促銷優(yōu)惠政策

實(shí)行“政府補(bǔ)貼+企業(yè)讓利”組合優(yōu)惠，項(xiàng)目公司可提供車位贈(zèng)送、物業(yè)費(fèi)減免等附加權(quán)益。與金融機(jī)構(gòu)合作開發(fā)低息貸款產(chǎn)品，降低購(gòu)房門檻。允許業(yè)主以舊房折抵新房首付，建立第三方評(píng)估平臺(tái)保障置換公平性，加速存量房流通，為項(xiàng)目公司帶來(lái)更多的資金回籠，緩解資金壓力。

4.3調(diào)整金融機(jī)構(gòu)信貸參數(shù)

(1)增加項(xiàng)目公司及購(gòu)房者貸款額度

對(duì)于項(xiàng)目公司而言，金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、進(jìn)度、還款能力等綜合因素，適當(dāng)提高項(xiàng)目貸款額度，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，增加購(gòu)房貸款額度可以使更多人具備購(gòu)房能力，提高市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求。

(2)降低項(xiàng)目公司及購(gòu)房者貸款利率

金融機(jī)構(gòu)可結(jié)合市場(chǎng)情況和自身風(fēng)險(xiǎn)控制能力，適當(dāng)下調(diào)項(xiàng)目公司貸款利率，降低其融資成本，增強(qiáng)其償債能力。同時(shí)，降低購(gòu)房者的貸款利率，能夠減輕其購(gòu)房負(fù)擔(dān)，刺激購(gòu)房需求。

(3)延長(zhǎng)項(xiàng)目公司及購(gòu)房者還款期限

金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)項(xiàng)目公司的開發(fā)周期、銷售回款情況等因素，合理延長(zhǎng)項(xiàng)目貸款的還款期限，使其有更充裕的時(shí)間籌集資金。對(duì)于購(gòu)房者，延長(zhǎng)還款期限可降低每月還款金額，提高購(gòu)房者的可負(fù)擔(dān)性，減少因還款壓力過(guò)大而導(dǎo)致的違約情況。

作者簡(jiǎn)介

韓穎 武漢科技大學(xué)管理學(xué)院工程管理本科生

熊華平 武漢科技大學(xué)管理學(xué)院教授、武漢科技大學(xué)“優(yōu)秀雙帶頭人”、武漢科技大學(xué)管理學(xué)院學(xué)術(shù)委員、中國(guó)建筑學(xué)會(huì)建筑經(jīng)濟(jì)分會(huì)理事

參考文獻(xiàn)