今天從房子說(shuō)起。

前些年一直在處理手頭的房子。樓市跌得非常厲害。

從最高點(diǎn)到最低點(diǎn)，北京的房子跌幅20%~30%。南京的房子，跌幅30%~50%。

房子有沒有跌到位，或者說(shuō)該不該持有。我的判斷方法很簡(jiǎn)單，看租金。

租金反映了市場(chǎng)最真實(shí)的需求。如果租售比（實(shí)際凈租金/房?jī)r(jià)）都沒有2%，那大概率不值得持有。

比如一套100萬(wàn)的房子，每年租金2萬(wàn)。減去物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)（北方有）、中介費(fèi)、空置期、每年攤銷的維修費(fèi)，實(shí)際凈租金1.8萬(wàn)。

那么這套房的租售比為1.8/100=1.8%。

這個(gè)租售比下，并不值得持有。

目前大行存款利率在1%左右，小行存款利率不到2%。

國(guó)債收益率10年期1.7%，1年期1.3%。

存款和國(guó)債的收益是穩(wěn)定的，本金是無(wú)損的，但房子的租金和房?jī)r(jià)是浮動(dòng)的。

因此，房屋的租售比至少應(yīng)該達(dá)到銀行存款或債券的1.5~2倍（2%以上），否則就不用看了。

當(dāng)然，這里說(shuō)的是普通住宅。對(duì)于豪宅和大別墅，價(jià)格取決于輻射區(qū)內(nèi)最富有人群的購(gòu)買力，和租房市場(chǎng)關(guān)系不大

從上述標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，根據(jù)我的觀察，國(guó)內(nèi)大部分房產(chǎn)并不具有投資價(jià)值。多數(shù)房子的租售比都不到2%。

當(dāng)然，相較于3～5年前，樓市泡沫已經(jīng)消化了不少。2021年～2023年的房?jī)r(jià)高位，不少房子的真實(shí)租售比甚至都不到1%。

還可以把樓市和股市做個(gè)比較。

實(shí)際上，把租售比反過來(lái)，其實(shí)就是樓市的市盈率。

假設(shè)全國(guó)樓市未來(lái)達(dá)到較為樂觀的2%租售比，那樓市的整體估值就是50倍市盈率PE。

而目前A股的整體PE約為20倍。

對(duì)于大盤股，即使去掉銀行、煤炭能源等低估值公司，PE也僅有22倍。

哪怕是近年大漲的小盤股，比如中證1000這個(gè)級(jí)別，市值在100億～200億的小公司，PE也就40倍。

以上還是建立在諸多成長(zhǎng)股暫時(shí)不賺錢、周期股短期不賺錢，部分穩(wěn)定股趁著大環(huán)境不佳洗財(cái)務(wù)澡的基礎(chǔ)上。

總之，無(wú)論跟債券、存款比，還是跟股市比，當(dāng)下的樓市都缺少投資價(jià)值。

不過，這里有個(gè)未來(lái)發(fā)展的問題：假如經(jīng)濟(jì)回升、租金上漲，樓市租售比不就提高了嘛，也會(huì)變相拉升房?jī)r(jià)。

可真等到那時(shí)候，A股漲幅必然只會(huì)更大。

因?yàn)楣墒械墓乐蹈?，?duì)經(jīng)濟(jì)的靈敏度更高，而國(guó)人的觀點(diǎn)也在悄然變化。

其實(shí)，咱們可以參考美國(guó)2008年的次貸危機(jī)（次級(jí)房貸）和日本1990年的樓市崩盤。

這也是過去50年，超大型經(jīng)濟(jì)體最大的兩次樓市崩盤事件。

下圖是次貸危機(jī)前后美國(guó)房?jī)r(jià)（藍(lán)線）和標(biāo)普500（黃線）的走勢(shì)。

美國(guó)樓市2006～2007年見頂，2012年見底，用時(shí)5～6年。底部起，樓市年均漲幅在6%左右。

美股2007年見頂，2009年完全見底，用時(shí)2年。底部起，美股年均漲幅在12%左右。

下圖是1990年崩盤前后日本房?jī)r(jià)（藍(lán)線）和日經(jīng)225（黃線）的走勢(shì)。

日本樓市整整跌了23年。1990年前后見頂，2013年才完全見底，用時(shí)23年。見底后，漲幅幾乎可以忽略不計(jì)。

日股1990年見頂，2003年見底，下跌用時(shí)13年。見底后盡管還有所波動(dòng)，但直到今天，年均漲幅在7%左右。

另外，之所以日股下跌時(shí)間很長(zhǎng)，是有其特殊性的。日股在泡沫破滅前，可是20年漲了20倍，年均上漲16%，屬于超級(jí)泡沫。那可不是A股甚至美股能輕易碰瓷的

由此可見，無(wú)論日本還是美國(guó)，樓市崩塌后，股市的表現(xiàn)都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于樓市。

股市見底所需時(shí)間，在樓市的1/3~1/2。而股市見底后的漲幅，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于樓市，大約每年比樓市多6%。

從這個(gè)角度出發(fā)，A股2021年牛市見頂，2024年熊市見底，下跌用時(shí)3年。那么樓市可能要到2027年前后才會(huì)完全觸底。

當(dāng)然，無(wú)論樓市何時(shí)觸底、怎么觸底，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)并不重要。因?yàn)樵诖酥?，我們?cè)缇徒柚墒袑?shí)現(xiàn)了財(cái)富的穩(wěn)健增長(zhǎng)。

最后特別聲明，本文非馬后炮。

2021年樓市最高位，我的文章標(biāo)題是：《押注房?jī)r(jià)永不下跌的人，終會(huì)付出沉重代價(jià)！》

2024年9月24日的2700點(diǎn)，我的文章標(biāo)題是《今天起，A股和樓市的投資邏輯徹底改變！》

只可惜，很多人就是不愿意相信。因?yàn)樗钠ü稍跇鞘欣?，他寧可像鴕鳥一樣把頭鉆在沙子里，假裝什么都沒有發(fā)生。

直到股市上漲到4000點(diǎn)，直到樓市再跌個(gè)3年

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個(gè)人持倉(cāng)：40%指數(shù)基組合（以及主動(dòng)基和四足鼎立）、15%納指、10%恒科、15%風(fēng)雨不動(dòng)安如山、5%股票、15%中小銀行存款。保持不變。

投資機(jī)會(huì)：格指2.06，投資機(jī)會(huì)為A-（投資機(jī)會(huì)從好到差為S、A、B、C、D）。

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