房價(jià)不漲，消費(fèi)很難起來。

從2021年至今，國內(nèi)房價(jià)已經(jīng)回調(diào)了4年。根據(jù)國內(nèi)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，房價(jià)平均跌幅為30%。有數(shù)據(jù)顯示，在房價(jià)回調(diào)之前，中國樓市財(cái)富的總市值大概是450萬億。回調(diào)后，財(cái)富市值只剩下320萬億，相當(dāng)于2021年高峰期的71%。4年時(shí)間，樓市消失了130萬億。這是什么概念呢？2024年，我國GDP的總量才135萬億，財(cái)政收入21.9萬億，居民家庭財(cái)富平均損失超過了30萬。

樓市下跌，財(cái)富縮水，居民消費(fèi)意愿降低，更愿意把錢存起來。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，我國居民存款從2022年以來出現(xiàn)了超常規(guī)的增長，從2022年的103萬億飆升至2025年6月的160萬億，漲幅接近60%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于M2增速的39%。

而從另一組數(shù)據(jù)來看，最近4年，國內(nèi)消費(fèi)累計(jì)增長只有10.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP增長的21.3%和M2增速的37.8%。2025年的上半年，GDP的增速是5.3%，M2增速是8.3%，但是消費(fèi)只增長了5%。上述的兩組數(shù)據(jù)就印證了這個(gè)觀點(diǎn)。

那是不是只有房價(jià)漲上去消費(fèi)才能起來呢？我們以美國為例，美國房價(jià)長期上漲，但是在2005年，美國樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫。2008年，次貸推動(dòng)的高杠桿終于撐不下去了，引發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。雖然美國政府緊急出手，出臺(tái)了超級(jí)貨幣寬松政策來穩(wěn)定市場，但房價(jià)依舊大幅跳水，兩年時(shí)間跌幅就超過了30%。

雖然房產(chǎn)只占美國居民家庭財(cái)富的三成，但美國居民家庭住房自有率卻高達(dá)65%，短期房價(jià)跌幅過大，多數(shù)家庭財(cái)務(wù)縮水，不少家庭資不抵債，導(dǎo)致破產(chǎn)，房子被拍賣。同時(shí)，建筑建材、家居、家電，甚至于工程機(jī)械等關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)也發(fā)生了嚴(yán)重的危機(jī)。

在這期間，美國國內(nèi)失業(yè)率飆升，社會(huì)平均工資下降超過了10%。但就是房價(jià)下跌這幾年時(shí)間，美國人竟然開始存錢了，儲(chǔ)蓄率一路飆升，從2005年的4%飆升到2012年的10%。直到2012年，美國房價(jià)重新上漲，儲(chǔ)蓄率才大幅回落，居民消費(fèi)現(xiàn)金指數(shù)才重新上漲到高位。

所以我們得到了一個(gè)完整的邏輯：房價(jià)下跌，財(cái)富縮水，消費(fèi)意愿下降，居民更愿意把錢存起來；而房價(jià)上漲，財(cái)富增值，消費(fèi)能力修復(fù)，居民更愿意花錢。

那房價(jià)還能漲起來嗎？這是很多人的疑問。過去4年導(dǎo)致房價(jià)下跌主要是三個(gè)因素。

第一是美國加息、美元回流，全球流動(dòng)性收緊，大宗商品價(jià)格普遍下跌。

第二，國內(nèi)房價(jià)在2016 - 2021年上漲過快，但居民工資性收入的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價(jià)上漲的速度，居民購買力和房價(jià)脫節(jié)導(dǎo)致需求下降。

第三是中央調(diào)控樓市限購，為了防止樓市過快上漲可能引發(fā)的潛在危機(jī)，加碼樓市限購政策主動(dòng)刺破樓市泡沫。

現(xiàn)在來看，導(dǎo)致房價(jià)下跌的主要影響因素已經(jīng)沒有了。限購政策取消，樓市已經(jīng)擠去了泡沫，房價(jià)回調(diào)到30%，與居民收入水平相對匹配，而全球已經(jīng)進(jìn)入到了貨幣寬松周期。下半年預(yù)計(jì)美元也要降息，貨幣寬松，全球大類資產(chǎn)的價(jià)格將迎來全面的修復(fù)。

最后告訴大家一個(gè)真相，全世界沒有一個(gè)國家是在經(jīng)濟(jì)增速和M2的增速穩(wěn)步向上的前提下，房價(jià)卻長期下行的。事實(shí)上沒有一個(gè)國家房價(jià)不上漲。從長周期來看，雖有波動(dòng)，但整體的趨勢是向上的，只是未來會(huì)很分化，更多的財(cái)富和機(jī)會(huì)將會(huì)聚焦在核心的一二線城市以及都市圈和城市群。