作者 | 玥彤

　　近日，國務(wù)院發(fā)布了我國第一部專門規(guī)范住房租賃的行政法規(guī)——《住房租賃條例》，9月15日正式施行。

　　這是繼2010年住建部發(fā)布《商品房屋租賃管理辦法》以來，住房租賃領(lǐng)域時(shí)隔15年再次迎來全國性、系統(tǒng)性的制度更新。

　　從部委規(guī)章到國家法規(guī)，國家對(duì)住房租賃市場的重視程度顯著提升。更重要的是，條例明確了諸多保障租客權(quán)益的條款，將帶來一次租房市場的巨變。

　　《條例》有哪些影響？

　　第一，對(duì)合同備案的管理將更嚴(yán)格。

　　“出租人應(yīng)當(dāng)將租賃合同備案”的規(guī)定其實(shí)一直存在，但是現(xiàn)實(shí)中，幾乎沒有哪個(gè)部門會(huì)主動(dòng)去查一個(gè)租賃合同到底有沒有備案。

　　但這一次不同，《條例》特別將“住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”單獨(dú)拎出來，明確其在促成交易過程中的備案義務(wù)。

　　明確規(guī)定：

　　“出租人和承租人通過住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案?！?/strong>

　　如果未按照規(guī)定辦理備案，租房租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將會(huì)受到兩萬元以上十萬元以下的罰款處罰。

　　以后就算房東不想備案，中介也會(huì)直接辦理備案，絕大多數(shù)租房合同都“跑不了”。

　　畢竟，相比一年租不了幾套房的個(gè)人房東，中介機(jī)構(gòu)每年要促成幾百甚至幾千套房源成交，一旦被查出未按照規(guī)定備案，就不是罰一次兩次的問題了。

　　更別說一套房也就賺到幾千塊錢的中介費(fèi)，就算被抓到一次也足夠中介“出出血”。

　　從長遠(yuǎn)角度看，這一變化對(duì)住房租賃市場也是一次規(guī)范。據(jù)《2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》統(tǒng)計(jì)，在我國住房租賃市場中，供應(yīng)主體90%以上是個(gè)人出租。

　　租房備案是第一步，后續(xù)的交稅、管理細(xì)化，也就水到渠成。合同備案也意味著租金信息進(jìn)入了官方數(shù)據(jù)庫，下一步，或許就是房東要依法給租金交稅了。

　　但是房東真的會(huì)自己吞下這筆稅嗎？大概率，房東會(huì)選擇將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給租客——房租每個(gè)月漲幾百塊，讓租客買單。

　　條例對(duì)租房行為的規(guī)范，還有一個(gè)重要的變化——更加強(qiáng)有力地保護(hù)租客權(quán)益。

　　比如，只要寫進(jìn)了合同，租客的押金、電費(fèi)、家具維修責(zé)任等，都有法律保障。

　　只要合同寫到位了，過去那些“提燈定損”“拆窗驗(yàn)灰”的奇葩場面，都將得不到法律的支持。

　　什么是“提燈定損”？去年3月，一女子退租的視頻走紅。房東在退租時(shí)拿著燈一點(diǎn)一點(diǎn)檢查房屋狀況，最后列出的清單中，租客需要賠償一萬余元。要知道，這處自建房的每個(gè)月的房租也才1200元。

　　圖源“提燈定損”租客視頻截圖

　　問題的根源在哪里？就在于：合同沒寫清、口頭說了算，甚至有些合同根本沒有上報(bào)備案。

　　結(jié)果就是，退租的時(shí)候，租客成了“說不過、斗不過、維權(quán)難”的那一方。

　　現(xiàn)在情況變了?！稐l例》明確規(guī)定，“出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除合同約定情形外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金?！?/p>

　　對(duì)租客來說，這也是一次把主動(dòng)權(quán)捏在手中的機(jī)會(huì)。

　　現(xiàn)在起，只要是簽訂合同后備案，就等于多了一層“官方確認(rèn)”的效力。寫進(jìn)合同里的每一條，都有法律兜底。

　　擔(dān)心退租時(shí)候被亂扣押金？就把什么時(shí)候才會(huì)扣押金寫進(jìn)合同。

　　怕承擔(dān)天價(jià)水電費(fèi)，房東胡亂改電表？也可以把電費(fèi)單價(jià)、收取規(guī)則寫進(jìn)合同。

　　甚至包括維修責(zé)任歸屬、家具清單、房屋現(xiàn)狀，都可以在簽約時(shí)約定好，寫得越細(xì)，風(fēng)險(xiǎn)越小。

　　預(yù)想到的麻煩，越早寫進(jìn)合同，就越受保護(hù)。

　　房東不能再搞“私下約定”“口頭補(bǔ)充”的小動(dòng)作，就算到時(shí)候租客真的被為難，也能向相關(guān)部門申訴舉報(bào)。

　　這下，就把房東暗中收租的灰色地帶堵死了。

　　《住房租賃條例》中有一條規(guī)定：

　　“廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。”

　　這被一些自媒體解讀為“不允許隔斷房、群租房”，其實(shí)是理解有誤的。

　　翻一翻，2010年的《商品房屋租賃管理辦法》中對(duì)居住空間的要求，就會(huì)發(fā)現(xiàn)早有這樣規(guī)定的：

　　“不得出租用于居住”的空間包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室”

　　真正的變化是，過道和車庫兩個(gè)過去可以打擦邊球的空間，也被明令禁止租住。背后其實(shí)是挺殘酷的，像過道這樣的空間，本不可能單獨(dú)出租，卻收容了不少租客，有人甚至住了很久。

　　對(duì)不少漂泊在大城市的打工人和剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，車庫被加裝窗戶、拉上電線，就能變成簡易單間；過道被木板一隔，擺上床墊，便成了臨時(shí)根據(jù)地。雖然環(huán)境不好，但是租金低、隨時(shí)都能搬，是可以負(fù)擔(dān)的過渡選項(xiàng)。

　　生存空間再次被壓縮，他們尋找便宜房源的路似乎更坎坷了。

　　不過，條例一方面增加了對(duì)車庫、過道出租的管理，另一方面，也更加務(wù)實(shí)和人性化了。仔細(xì)研究條文就會(huì)發(fā)現(xiàn)，“隔斷房”的禁令軟化了。

　　所謂隔斷房，就是用隔板或者隔斷墻把一個(gè)房間分成多個(gè)小間，還會(huì)將非居住空間納入各個(gè)房間內(nèi)。

　　舉個(gè)例子，一個(gè)兩室一廳的房子，本來只能租給兩戶人。房東或中介加幾面隔板，把客廳甚至廚房、陽臺(tái)改成“臥室”，最后分成四五個(gè)小隔間分別租出去，賺了多一倍租戶的錢。

　　十五年前的規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位?！?/p>

　　但新的條例，變成了“租賃住房單間租住人數(shù)上限應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

　　也就是說，隔斷是允許的，但居住面積、人數(shù)必須符合相關(guān)規(guī)定。

　　新規(guī)定是在說，住房單間最多住兩個(gè)人，沒有最小出租單位的限制了。這意味著，只要每間隔斷后的空間滿足面積要求，房東可以合法地將一間房隔為兩個(gè)小間，租給兩個(gè)完全不認(rèn)識(shí)的人。

　　在居住空間的隔斷不再被明令禁止，只是被“面積”和“人數(shù)”兩個(gè)指標(biāo)框住了尺度。

　　以北京為例，每人至少需要有5平方米的居住面積，每間最多容納兩人。只要房東劃出兩個(gè)小隔間、每個(gè)住一人，這種“合法隔斷”就不算違法。

　　隔斷房雖然有生存空間，但門檻提高了——面積要夠、人數(shù)要控，想合法在臥室隔斷并不容易。

　　根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，在2025年一季度，50城住宅平均租金累計(jì)下跌0.44%，房租持續(xù)走低。

　　那么《條例》實(shí)施后，是否會(huì)扭轉(zhuǎn)這一趨勢？很多人擔(dān)心，房租會(huì)不會(huì)因此上漲？

　　從短期看，這種擔(dān)心并非沒有道理。隨著房東被要求依法納稅、部分低質(zhì)量房源被清理出市場，新增成本很可能被轉(zhuǎn)嫁給租客，月租上漲幾百元并非不可能。

　　但是長遠(yuǎn)來說，租金上漲或許只是短期的陣痛。

　　隨著高質(zhì)量房源的進(jìn)入，市場規(guī)范化后，租客權(quán)益保障更強(qiáng)，如果供給充沛且穩(wěn)定，租金水平反而可能趨于合理——貴的更值得、便宜的不再陷阱重重。

　　更重要的是，租賃市場的整體規(guī)模正在飛速擴(kuò)張。

　　近年來我國住房租賃市場不斷擴(kuò)張，尤其在一二線城市，租房已經(jīng)成為新市民和年輕人的主要居住方式。據(jù)新華網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年全國租房人口高達(dá)2.6億，在北上廣深四個(gè)一線城市，租房人口就接近4000萬，占比接近50%。

　　市場越大，交易越頻繁，對(duì)制度的規(guī)范性要求也就越高。而《住房租賃條例》的落地，正是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上做出的一次關(guān)鍵制度升級(jí)。