作者：周軍律師.

如需幫助可關(guān)注，私信必復(fù)。

司法實(shí)踐中，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條排除執(zhí)行，均需滿足“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”的前提。

那么，如果是購買他人的抵債房所簽合同，符合該條件嗎，能否排除執(zhí)行？

最高人民法院案例庫入選案例《柴某貝、付某楊訴李某等案外人執(zhí)行異議之訴案》中明確：

購房人 “在法院查封前已簽訂書面房屋買賣合同”，不僅包括與開發(fā)商簽訂的合同，還包括與所有權(quán)人及以房抵債的債權(quán)人簽訂的合同。購房人通過中介機(jī)構(gòu)與以房抵債的債權(quán)人簽訂購房協(xié)議、支付購房款，在開發(fā)商同意的情形下完成更名并實(shí)際居住，可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定主張權(quán)益，排除執(zhí)行。

本案焦點(diǎn)是：購房人與所有權(quán)人及以房抵債的債權(quán)人簽訂的合同，能否作為排除執(zhí)行的依據(jù)。

本案中，在法院查封案涉房產(chǎn)之前，購房人付某楊、柴某貝已簽訂合法有效的書面買賣合同。2015年9月8日，張某芳與邯鄲某泰房地產(chǎn)公司就工程款支付金額、方式等達(dá)成了以房抵工程款協(xié)議，按照欠付工程款的數(shù)額抵頂了案涉房產(chǎn)房款，張某芳基于抵銷原有之債取得案涉房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益，后張某芳通過邯鄲某房產(chǎn)中介進(jìn)行房屋售賣。同年10月29日，付某楊、柴某貝在邯鄲某房產(chǎn)中介公司與張某芳簽訂了《房屋買賣（置換）合同》，購買了案涉房產(chǎn)，該合同所載的不動產(chǎn)項(xiàng)目名稱、房產(chǎn)樓牌號、面積、金額等均明確具體。11月6日付某楊向張某芳轉(zhuǎn)賬400000元。邯鄲某泰房地產(chǎn)公司對張某芳與付某楊簽訂《房屋買賣（置換）合同》出售案涉房產(chǎn)的行為予以認(rèn)可，并且為付某楊、柴某貝辦理了更名手續(xù)，為二人開具了正式購房發(fā)票。

因上述行為均發(fā)生于法院查封之前，故應(yīng)予認(rèn)定在法院查封之前付某楊、柴某貝簽訂了合法有效的書面買賣合同并履行了購房合同的付款義務(wù)。。

付某楊、柴某貝所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。付某楊、柴某貝夫妻二人所購案涉房產(chǎn)是為了自住，二人名下在邯鄲市也沒有其他用于居住的房屋，故該房產(chǎn)涉及公民基本的生存權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。而申請執(zhí)行人李某的債權(quán)為高利率民間借貸債權(quán)，因此對于李某與邯鄲某泰房地產(chǎn)公司之間基于民間借貸形成的合同法律關(guān)系，雖有生效判決予以確認(rèn)，但從權(quán)利實(shí)現(xiàn)的優(yōu)先性判斷，申請執(zhí)行人查封在后，已支付全部價(jià)款在先的購房人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)。

綜上，付某楊、柴某貝在人民法院查封案涉房產(chǎn)之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，其所購商品房用于居住且二人已支付了全部購房價(jià)款，因此應(yīng)對商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先予以保護(hù)。

周軍律師提醒，購買他人的抵債房，所簽合同只要符合在法院查封前簽訂合法有效書面合同、合法占有房屋、滿足價(jià)款支付要求、非因自身原因未辦理過戶登記，以及針對抵債房交易的特殊條件，如存在真實(shí)債權(quán)債務(wù)關(guān)系、抵債協(xié)議有效且抵債金額與房屋實(shí)際價(jià)值基本相當(dāng)?shù)龋涂梢耘懦龍?zhí)行 。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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