出品 | 創(chuàng)業(yè)最前線

作者 | 王亞靜

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

“相信最壞的時候已過去”，在今年的中期業(yè)績會上，恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏表示，過去5次業(yè)績會都在說“保本保命”，目前可說用不同手段捱過最困難的時候。

與高管層的樂觀不同，恒隆地產(chǎn)財報里透露出來的陣陣?yán)湟馊晕聪ⅰ?/p>

2025年上半年，恒隆地產(chǎn)實現(xiàn)收入49.68億港元，同比下滑19%；股東應(yīng)占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來，恒隆地產(chǎn)的中報首次出現(xiàn)收入、利潤雙下滑的局面。

相比于恒隆地產(chǎn)，外界更熟悉的是恒隆廣場，這個商場以匯集一系列奢侈品而聞名，堪稱“高端”和“貴氣”的代名詞，在高端商場的塔尖矗立多年。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)官方微信公眾號）

但在消費降級的環(huán)境下，高端零售明顯承壓，部分恒隆廣場的租金已經(jīng)出現(xiàn)下滑之勢，不得不“走下高端神壇”。恒隆地產(chǎn)宣布，自2025年開始，中國內(nèi)地不再將商場劃分為“高端”及“次高端”類別。

此時此刻，恒隆地產(chǎn)管理層拋出“最壞的時候已過去”的論斷，是不是為時過早？

1、收入、利潤雙下滑，艱難沖刺“年度微增”目標(biāo)

7月30日，商業(yè)地產(chǎn)巨頭恒隆地產(chǎn)發(fā)布2025年中期財報。

2025年上半年，公司實現(xiàn)收入49.68億港元，同比下跌19%；股東應(yīng)占基本純利15.87億港元，同比下跌9%；股東應(yīng)占純利9.12億港元，同比下跌14%。

這是自2021年以來，恒隆地產(chǎn)的中報首次出現(xiàn)營收、利潤雙下滑的局面。這也是近5年來，恒隆地產(chǎn)的中期收入在闖進(jìn)50億大關(guān)之后，首次跌破50億港元，中期股東應(yīng)占純利首次跌破10億港元。

（圖 / Wind（單位：億港元））

在這份黯淡的“成績單”背后，是其兩大核心業(yè)務(wù)的集體滑坡。

長期以來，恒隆地產(chǎn)的業(yè)務(wù)主要包括物業(yè)租賃、物業(yè)銷售及酒店。其中，物業(yè)租賃是核心支柱業(yè)務(wù)，普遍能夠貢獻(xiàn)9成左右收入。

而這一核心業(yè)務(wù)正遭遇“滑鐵盧”。2025年上半年，物業(yè)租賃實現(xiàn)收入46.78億港元，同比下滑3%。其中，中國內(nèi)地實現(xiàn)收入31.90億港元，同比下跌2%；中國香港實現(xiàn)收入14.88億港元，同比下跌4%。

與之相比，物業(yè)銷售更是“斷崖式”下滑。同期，恒隆地產(chǎn)僅賣出20個單位的物業(yè)，實現(xiàn)收入1.61億港元，同比暴跌87%。其中，中國內(nèi)地和中國香港分別同比下跌60%、87%。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財報）

目前，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地有兩個開業(yè)的酒店，規(guī)模甚微，收入只有1.29億港元，雖同比增長84%，但仍難以提振整體業(yè)績。

物業(yè)租賃、物業(yè)銷售兩個板塊的收入普跌之后，這兩大業(yè)務(wù)的利潤也隨之下滑。其中，物業(yè)銷售的營業(yè)利潤虧損明顯加劇，虧損額達(dá)到5700萬港元，同比下滑418%。

針對物業(yè)銷售業(yè)績下滑的問題，盧韋柏在業(yè)績會上坦言，不是降價就可以將項目賣出去，降價對公司的未來也可能會有影響。

恒隆地產(chǎn)也試圖在價格和利潤之間尋找一個平衡。盧韋柏表示，公司在確定住宅和寫字樓的價格方面一直比較小心，“我們可能只賣出去幾個單位，但對我們來說是比較好的賣出價，這就是我們暫時的策略?！?/p>

其實，在今年年初舉辦的2024年業(yè)績會上，恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)董事長陳文博就曾表示，相信2025年一定不會像2024年那樣（2024年恒隆地產(chǎn)營收增長、利潤下滑），“希望2025年可以有些微增長”。

在上半年營收、利潤雙下滑之后，恒隆地產(chǎn)距離“2025年微增長”的目標(biāo)無疑更遠(yuǎn)。但恒隆地產(chǎn)仍沒有放棄，盧韋柏表示：“如果（下半年）物業(yè)銷售有增長，那么該目標(biāo)就有可能實現(xiàn)?！?/strong>

2、恒隆廣場風(fēng)光不再，重金押寶杭州

提起恒隆地產(chǎn)，一定繞不開恒隆廣場，這是企業(yè)最知名的IP之一。

目前，恒隆地產(chǎn)已經(jīng)在中國內(nèi)地的8個城市打造了10座恒隆廣場。2025年上半年，這些恒隆廣場整體平均出租率在94%以上。

只不過，光鮮亮麗的出租率背后，是多座恒隆廣場下調(diào)租金換來的結(jié)果。例如，天津、武漢、沈陽市府的出租率并未下滑，但收入同比下滑2%至37%。

與之相比，租戶的日子更不好過。據(jù)「創(chuàng)業(yè)最前線」不完全統(tǒng)計，中國內(nèi)地的5座恒隆廣場租戶銷售額出現(xiàn)下滑，跌幅在1%至58%之間。

以武漢恒隆廣場為例，收入同比下降36%，租戶銷售額同比下降31%。而沈陽市府恒隆廣場則更為“慘烈”，收入同比下滑37%，租戶銷售額則同比大跌58%，直接腰斬。

這也意味著，即使這兩座恒隆廣場出租率上升，在當(dāng)前的財報數(shù)據(jù)呈現(xiàn)上卻是恒隆地產(chǎn)和租戶“雙輸”。

在這種情況下，恒隆地產(chǎn)是否會因為要保持高出租率而不斷下調(diào)租金？恒隆廣場的租金是否設(shè)置了下限？如何保證高出租率？出租率、收入、利潤如何平衡？對此，「創(chuàng)業(yè)最前線」試圖向恒隆地產(chǎn)進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

但在2025年中期業(yè)績會上，陳文博明確表示，商場與住宅和寫字樓不同，商場的高入駐率比單個商鋪的高租金更重要。“入駐率低代表商場沒有人氣，也就是做不起來，那樣店鋪的租金也不會高，所以我們對于商場追求的是高入駐率?！?/p>

只是，為了保證高出租率，恒隆廣場若繼續(xù)壓降租金，可能會進(jìn)一步減少租金收入、侵蝕利潤空間，形成惡性循環(huán)。

即便經(jīng)營承壓，恒隆地產(chǎn)仍要繼續(xù)擴(kuò)張。

今年7月10日，百大集團(tuán)宣布，杭州百貨大樓委托給銀泰百貨的運營管理將于2028年2月到期，到期之后擬將這一物業(yè)出租給恒隆地產(chǎn)，租賃期限暫定20年。

早在2018年，恒隆地產(chǎn)就以約107億元的價格，拿下杭州武林商圈的百井坊地塊，溢價率118.5%，這里就是正在打造的杭州恒隆廣場，包括一座購物商場、五座甲級寫字樓，以及文華東方酒店，項目于2025年下半年起分階段落成。

而杭州百貨大樓據(jù)此地只有一路之隔，若將杭州百貨大樓納入體系內(nèi)，商場體量將提升40%，而恒隆地產(chǎn)也要付出超30億元總租金的代價。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)公告）

對于這一項目，恒隆地產(chǎn)寄予厚望。盧韋柏在業(yè)績會上表示，這是公司近兩年工作的重中之重。

但目前來看，杭州恒隆廣場項目的預(yù)租率并不算非常高。據(jù)恒隆地產(chǎn)管理層透露，商場的預(yù)租率為77%、辦公樓預(yù)租率22%。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)公告）

客觀而言，杭州作為炙手可熱的新一線城市，消費能力全國領(lǐng)先，既是拓展高端市場的沃土，又是各家企業(yè)角逐的賽場，恒隆地產(chǎn)頂著經(jīng)營壓力以重金押注杭州也在情理之中。

目前，除華潤的萬象城、杭州湖濱銀泰in77等商場之外，據(jù)聯(lián)商網(wǎng)統(tǒng)計，恒隆廣場、杭州世紀(jì)中心商場(AURA)、SKP、新鴻基江河匯IFC等高端商業(yè)體也將從2025年開始陸續(xù)開業(yè)。

可以想象，未來無論是哪個商場，要想在杭州站穩(wěn)腳跟，都免不了一場“廝殺”。

3、“三代”接班一年多，“最困難時期”過去了？

和其他港資房企一樣，恒隆地產(chǎn)歷史悠久。

1960年，陳曾熙創(chuàng)辦恒隆集團(tuán)，而恒隆地產(chǎn)承載的正是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在拆分之后，恒隆地產(chǎn)于1980年成功登陸港交所。

1991年，陳曾熙之子陳啟宗全面出任恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)的董事長，直到2024年4月，陳啟宗卸任董事長及所有董事會職務(wù)，并由其子陳文博接任董事長一職。至此，陳氏家族的“三代”全面接管恒隆這艘巨輪。

交到陳文博手中的恒隆，業(yè)績并不樂觀。2024年，恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)營收增長，但利潤均出現(xiàn)下滑。

頗為奇怪的是，在今年中期業(yè)績會上，盧韋柏表示，過去5次業(yè)績會都在說“保本保命”，目前可以說用不同手段捱過最困難的時候，“相信最壞的時候已過去”。

但財務(wù)報表中透露出來的寒意，實難支撐這一論斷。即便拋開今年上半年收入、利潤雙雙下滑的困境不談，單純是恒隆地產(chǎn)的債務(wù)壓力，就已經(jīng)快到“極限”。

截至2025年6月30日，公司現(xiàn)金及銀行存款總額為69.05億港元。同期，其借貸總額高達(dá)547.67億港元，其中一年內(nèi)到期的64.07億港元，基本和在手資金持平。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財報）

而眾多進(jìn)展中的項目，還需要公司的資金注入。

例如，無錫恒隆廣場二期正在建設(shè)、上海恒隆廣場三期擴(kuò)建項目在2025年6月剛剛封頂、服務(wù)式公寓無錫“恒隆府”預(yù)計2025年下半年落成。

此外，在中國香港，島南區(qū)壽山村道37號地塊剛在2025年6月完成清拆，今年1月收購了島渣甸山衛(wèi)信道8-12A號項目，這兩個項目都要重建成豪宅，自然需要巨額資金的投入。

為化解債務(wù)壓力，2025年1月，恒隆地產(chǎn)簽署了100億港元、五年期銀團(tuán)定期貸款和循環(huán)信貸融資，以延長貸款期限，并增加業(yè)務(wù)發(fā)展的資金來源。

于2025年6月30日，公司備用銀行承諾信貸金額的未提取結(jié)余為217.53億港元，40億美元中期票據(jù)的未提取結(jié)余為23.98億美元（等值188.26億港元）。

（圖 / 恒隆地產(chǎn)財報）

在資金鏈緊張時期，這些資金自然可以投入日常經(jīng)營之中，但若長期無法依靠自身“造血能力”充盈現(xiàn)金流，單純依靠“以貸養(yǎng)貸”的方式，只會讓債務(wù)數(shù)字越滾越大，最終陷入難以為繼的局面。

「創(chuàng)業(yè)最前線」還注意到，恒隆地產(chǎn)母公司恒隆集團(tuán)的業(yè)績同樣承壓。

2025年上半年，恒隆集團(tuán)實現(xiàn)收入52.02億港元，同比下滑18%；股東應(yīng)占純利6.97億港元，同比減少約22%。

（圖 / 恒隆集團(tuán)2025年上半年財報（單位：百萬港元））

總體來看，在消費逐漸復(fù)蘇、行業(yè)整體偏冷的環(huán)境下，恒隆地產(chǎn)“逆周期擴(kuò)張”的策略若成功，業(yè)績能夠重回增長軌道；若失敗，則可能吞噬更多利潤與現(xiàn)金流。

至少從目前來看，恒隆地產(chǎn)還沒有走到一個真正的拐點，而此時下“最壞時期已過去”的論斷，或許有些為時過早。

*注：文中題圖來自恒隆地產(chǎn)官網(wǎng)。