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在房屋買賣中，出賣人簽署承諾書后違約，購房者能否依據(jù)承諾書重復(fù)主張賠償？北京一起案例給出明確答案：法院已就同一違約行為作出違約金判決，購房者再依據(jù)關(guān)聯(lián)承諾書主張賠償，將因重復(fù)主張被駁回，為同類糾紛提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：陳峰（購房者）

被告：林秀（出賣人代理人）、鄭濤（林秀配偶，房屋所有權(quán)人）

第三人：丙公司（居間方）

（二）事件經(jīng)過

2021 年 1 月 7 日，林秀聲稱代表配偶鄭濤，與陳峰在丙公司居間下簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，約定陳峰購買鄭濤名下的二號房屋。同日，應(yīng)陳峰要求，林秀簽署《承諾書》，承諾鄭濤知情并同意出售房屋，若情況不符，自愿向丙公司支付與傭金相當(dāng)?shù)难a償金，向陳峰支付與定金數(shù)額相當(dāng)?shù)难a償金。

簽約當(dāng)日，陳峰向林秀支付定金 10 萬元。后網(wǎng)簽失敗，林秀拒絕繼續(xù)履行合同。2021 年 1 月 28 日，陳峰發(fā)送解約通知，并起訴林秀、鄭濤，要求退還定金 10 萬元及支付違約金。北京市朝陽區(qū)人民法院認定林秀系無權(quán)代理，判決林秀退還定金 10 萬元、支付違約金 20 萬元，駁回對鄭濤的訴求。陳峰上訴，主張依據(jù)《承諾書》額外賠償 100 萬元，北京市第三中級人民法院以新增訴求為由未處理，維持原判。

現(xiàn)陳峰再次起訴，請求：1. 判令林秀依《承諾書》支付補償金 100 萬元；2. 判令林秀向丙公司支付居間費補償金 14.3 萬元；3. 判令鄭濤承擔(dān)連帶責(zé)任。

林秀辯稱：本案屬重復(fù)起訴，前案已處理違約賠償，《承諾書》為合同附件，隨合同解除失效，且 100 萬元補償金無依據(jù)。鄭濤辯稱：前案已認定無權(quán)代理，其不承擔(dān)責(zé)任，連帶責(zé)任無依據(jù)。

（三）爭議焦點

陳峰依據(jù)《承諾書》主張補償金是否構(gòu)成重復(fù)起訴？

《承諾書》約定的補償金與前案違約金能否同時支持？

鄭濤是否需承擔(dān)連帶責(zé)任？

二、案件分析

（一）重復(fù)起訴的認定

根據(jù) “一事不再理” 原則，當(dāng)事人不得就同一事實和理由重復(fù)起訴。本案中：

《承諾書》與房屋買賣合同同日簽訂，內(nèi)容為確認林秀的代理權(quán)限，依附于主合同，未創(chuàng)設(shè)新的法律關(guān)系；

前案已就林秀無權(quán)代理的違約行為作出處理，判決支付違約金 20 萬元；

陳峰本次主張的補償金，本質(zhì)是基于同一違約行為的賠償請求，構(gòu)成重復(fù)起訴。

（二）補償金與違約金的關(guān)系

《承諾書》中的補償金性質(zhì)為違約金。根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，不得重復(fù)主張。本案中：

前案已綜合考量陳峰的實際損失（房屋未漲價、無額外損失）及雙方過錯（陳峰審查不嚴），酌定違約金 20 萬元；

陳峰未能證明存在超出 20 萬元的損失，再次主張 100 萬元補償金，屬于重復(fù)且過高的賠償請求，不符合法律規(guī)定；

定金實際支付 10 萬元，《承諾書》中 “與定金數(shù)額相當(dāng)?shù)难a償金” 應(yīng)以此為限，100 萬元主張無依據(jù)。

（三）連帶責(zé)任的認定

鄭濤未簽署《承諾書》，并非合同當(dāng)事人，前案已認定林秀的無權(quán)代理行為對鄭濤不生效；

連帶責(zé)任需有法定或約定依據(jù)，陳峰主張夫妻共同債務(wù)，但未能證明鄭濤分享了合同利益或追認違約行為，故鄭濤無連帶責(zé)任。

（四）居間費補償金的主體資格

居間費補償金的權(quán)利人是丙公司，陳峰作為購房者，無權(quán)代為主張，該項訴求主體不適格。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回原告陳峰的全部訴訟請求。

四、案件啟示

（一）承諾書的法律性質(zhì)與風(fēng)險

依附性：房屋買賣中的承諾書多為合同附件，效力依附于主合同，主合同解除或處理后，承諾書難以單獨主張；

明確性：承諾內(nèi)容需具體（如補償金計算方式、支付條件），避免模糊表述導(dǎo)致爭議；

違約金限制：承諾的補償金本質(zhì)為違約金，總額不得超過實際損失的 30%，過高部分可能被調(diào)整。

（二）避免重復(fù)起訴的要點

一次性主張：在首次訴訟中應(yīng)列明所有基于同一事實的訴求，避免遺漏后再次起訴被駁回；

訴求關(guān)聯(lián)性：新增訴求需與原訴求具有可分性，且不屬于重復(fù)主張同一違約行為的賠償。

（三）無權(quán)代理的風(fēng)險防范

核實代理權(quán)限：購買他人名下房屋時，需要求代理人提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書，避免輕信口頭承諾；

配偶知情確認：房屋為夫妻共有財產(chǎn)的，需配偶出具書面同意出售聲明，降低無權(quán)代理風(fēng)險。

（四）連帶責(zé)任的主張依據(jù)

主張連帶責(zé)任需提供法定依據(jù)（如夫妻共同債務(wù)、擔(dān)保關(guān)系）或合同明確約定，不得僅憑關(guān)聯(lián)關(guān)系推定；

夫妻一方擅自處分房屋的，需證明另一方知情或受益，否則難以認定為共同債務(wù)。

本案明確了 “同一違約行為不得重復(fù)主張違約金” 的原則，強調(diào)了承諾書與主合同的依附關(guān)系，為購房者合理主張權(quán)利、避免訴訟風(fēng)險提供了務(wù)實指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容