齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn) 記者 劉萬(wàn)新 慕鵬

“戶(hù)戶(hù)有花園，家家有庭院，得房率超過(guò)100%”，近兩年“四代宅”產(chǎn)品以其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)吸引了不少購(gòu)房者關(guān)注。記者調(diào)查了解到，2025年下半年濟(jì)南樓市有近二十個(gè)新盤(pán)入市，多為140平米起步的改善產(chǎn)品。其中在改善細(xì)分市場(chǎng)上，多個(gè)“四代宅”項(xiàng)目將集中入市。業(yè)內(nèi)人士表示，第四代住宅體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向高品質(zhì)、個(gè)性化發(fā)展的趨勢(shì)。在政策和市場(chǎng)需求的推動(dòng)下，有望成為未來(lái)市場(chǎng)的重要組成部分?！八拇遍_(kāi)發(fā)講究因地制宜，也并非所有房企都有實(shí)力做第四代住宅。

濟(jì)南計(jì)容新規(guī)助力，多個(gè)“四代宅”產(chǎn)品入市

近兩年，山東省一直在推動(dòng)“好房子”的建設(shè)。為進(jìn)一步落實(shí)好房子相關(guān)工作部署，今年3月濟(jì)南市推出了《濟(jì)南市建筑工程容積率計(jì)算細(xì)則》，其中有部分政策涉及到對(duì)第四代住宅的支持。

其中，在戶(hù)屬空中花園方面規(guī)定，每戶(hù)可設(shè)置一處外挑尺寸不小于2.4米不大于6米的空間，并且不得單獨(dú)設(shè)置于北側(cè)，而且戶(hù)屬空中花園加半開(kāi)敞空間總比例不大于套內(nèi)面積的40%，戶(hù)屬空中花園投影面積不大于50平方米，在達(dá)到一定條件下后，不計(jì)入容積率。

濟(jì)南市的計(jì)容新政策，助推了第四代住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)。繼前兩年中博·錦雲(yún)原著、銀豐玖璽城瓏和院之后，2025年濟(jì)南主城區(qū)將再添幾個(gè)第四代住宅樓盤(pán)，以華潤(rùn)望雲(yún)、中海時(shí)光之境、魯投壹號(hào)院、保利CBD的A1項(xiàng)目為代表。據(jù)了解，中海省博西項(xiàng)目、中海濟(jì)鋼項(xiàng)目，也將要打造“四代宅”產(chǎn)品。

主流房企布局新賽道，得房率最大可至130%

傳統(tǒng)住宅中，公攤面積一直是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)之一。“四代宅”通過(guò)優(yōu)化戶(hù)型設(shè)計(jì)和建筑布局，將更多的面積直接用于居住空間，從而提高得房率，讓購(gòu)房者能夠享受到更高的居住價(jià)值。

位于盛福片區(qū)的中海時(shí)光之境成為樓市“熱點(diǎn)”。據(jù)悉項(xiàng)目規(guī)劃為奇偶層錯(cuò)落的四代宅產(chǎn)品，戶(hù)型面積145-252平方米。目前對(duì)外釋放價(jià)格區(qū)間為高層23500-25000元/平米，小高層25500-34000元/平米?！跋鄬?duì)于目前市面上的四代宅產(chǎn)品，項(xiàng)目最主要的特點(diǎn)就是超高得房率，小高層產(chǎn)品的得房率大概在94%-134%，這也得益于計(jì)容新規(guī)的實(shí)施”。據(jù)中海時(shí)光之境項(xiàng)目工作人員介紹，155平方米奇數(shù)層戶(hù)型實(shí)際建筑面積約154.46平方米，套內(nèi)125.78平方米，北側(cè)設(shè)備平臺(tái)3.84平方米、飄窗面積8.02平方米、露臺(tái)面積約12.9平方米，開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)一半面積約3.75平方米，這樣算下來(lái)，可使用面積約154.29㎡，得房率約100%。據(jù)了解，因?yàn)殄e(cuò)層設(shè)計(jì)，部分252平方米的戶(hù)型客廳挑高可達(dá)6.2米，并配備102平露臺(tái)花園?！绊?xiàng)目已經(jīng)開(kāi)啟認(rèn)籌，其中252平米的已認(rèn)籌5套，目前來(lái)看市場(chǎng)認(rèn)可度較高?！?/p>

今年中海在濟(jì)南市場(chǎng)拿地較多，包括盛福中海時(shí)光之境、濟(jì)鋼項(xiàng)目、省博西項(xiàng)目，記者采訪(fǎng)了解到，這三個(gè)樓盤(pán)全部要打造第四代住宅。“中海地產(chǎn)在全國(guó)有多個(gè)四代宅開(kāi)發(fā)建設(shè)案例，依托中海地產(chǎn)好房子產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)Living OS系統(tǒng)，我們從多個(gè)維度提升業(yè)主的居住體驗(yàn)，例如我們的智慧中控系統(tǒng)，不僅能實(shí)時(shí)檢測(cè)室內(nèi)外溫度、濕度以及空氣質(zhì)量情況，還能提前預(yù)測(cè)并提醒業(yè)主關(guān)于房間內(nèi)電器、窗簾、石材養(yǎng)護(hù)周期等事項(xiàng)，為業(yè)主提供真正的智慧生活?！毕嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前濟(jì)南市場(chǎng)需要打造差異化的新產(chǎn)品，第四代住宅計(jì)容上更合理，購(gòu)房者對(duì)于贈(zèng)送部分也樂(lè)于接受。

與中海時(shí)光之境一路之隔的還有剛面世的魯投壹號(hào)院。據(jù)悉，該項(xiàng)目一共7棟10-16層住宅260套房源。目前，樓盤(pán)臨時(shí)接待處已經(jīng)開(kāi)放，樣板間、示范區(qū)尚未開(kāi)放。有業(yè)內(nèi)人士坦言，魯投壹號(hào)院容積率較低，但受限于地塊規(guī)模，對(duì)社區(qū)空間規(guī)劃、景觀(guān)營(yíng)造以及公共配套等方面也構(gòu)成硬性約束?！巴瑫r(shí)，當(dāng)下的改善客群，對(duì)于企業(yè)實(shí)力、開(kāi)發(fā)規(guī)模、品牌有著更高的要求，企業(yè)供應(yīng)鏈管理、工程品控體系及應(yīng)急處理能力等關(guān)鍵指標(biāo)成為房企核心所在，與中海同區(qū)域同產(chǎn)品，來(lái)自新泰的魯投壓力不小”。

此外，位于CBD西的歷下城發(fā)&保利置業(yè)·九宸賦近期也將進(jìn)入市場(chǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃11棟住宅，其中5棟21-25層高層，6棟15-17層小高層，共614套，中間核心位置4、6、8號(hào)樓規(guī)劃第四代住宅。據(jù)了解，項(xiàng)目最小戶(hù)型152平米，占比40%；最大戶(hù)型290平米，9月大門(mén)、會(huì)所實(shí)景展示，10月實(shí)體樣板間將對(duì)外開(kāi)放。保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目在CBD試水第四代住宅，主要是因?yàn)樾乱?guī)帶來(lái)的戶(hù)型使用率提升，能給客戶(hù)帶來(lái)的實(shí)際收益增多，“開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)銷(xiāo)售面積計(jì)算一半，加上項(xiàng)目周邊的山水景觀(guān)，也使露臺(tái)有了實(shí)際場(chǎng)景和價(jià)值，會(huì)給業(yè)主帶來(lái)更好的居住體驗(yàn)?！?/p>

因地制宜開(kāi)發(fā)，四代宅對(duì)房企來(lái)說(shuō)有挑戰(zhàn)性

談到第四代住宅產(chǎn)品創(chuàng)新，濟(jì)南張馬片區(qū)某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，住宅產(chǎn)品無(wú)論怎么變化創(chuàng)新，其居住屬性不會(huì)變。高端改善客群選房子，面積是考慮的一方面，更看重房企實(shí)力；“大面積陽(yáng)臺(tái)、下沉式會(huì)所，都已成為高端改善標(biāo)配。購(gòu)房者在選擇產(chǎn)品的時(shí)候，會(huì)首選品牌，品牌房企更有實(shí)力打造實(shí)體樣板，降低后期購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。”

濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)執(zhí)行副會(huì)長(zhǎng)李剛表示，高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)已成行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要方向。以空中花園為特征的第四代住宅是高品質(zhì)住宅發(fā)展方向之一。但第四代住宅不應(yīng)盲目跟風(fēng)建設(shè)，要根據(jù)需求，因地制宜開(kāi)發(fā)。“濟(jì)南應(yīng)從文化、環(huán)境、氣候、人文等方面，將第四代住宅設(shè)計(jì)理念與本土特征結(jié)合，探索政府、行業(yè)、市場(chǎng)、學(xué)術(shù)等多方參與，共同建設(shè)推廣第四代住宅發(fā)展路徑，助力高品質(zhì)住宅發(fā)展?！崩顒傉f(shuō)。

對(duì)于第四代住宅產(chǎn)品，同圓設(shè)計(jì)集團(tuán)城市人居研究院相關(guān)人員認(rèn)為，目前市場(chǎng)上“四代宅”多指有空中花園，但廣義講，第四代住宅不光是贈(zèng)送露臺(tái)的產(chǎn)品，科技住宅、健康住宅都算第四代住宅；只有滿(mǎn)足高品質(zhì)住宅建設(shè)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的第四代住宅，才能算高品質(zhì)住宅。第四代住宅出現(xiàn)在南方，在北方推廣起來(lái)，一方面有市場(chǎng)需求，許多人喜歡花園，另一方面該產(chǎn)品有溢價(jià)空間，加上近幾年政策支持，第四代住宅頻繁出現(xiàn)在大眾視野。

他還表示，并非所有地塊都適合做第四代住宅，有景觀(guān)資源或生態(tài)環(huán)境好的地塊，做出來(lái)的第四代產(chǎn)品會(huì)有賣(mài)點(diǎn)；也并非所有房企都有實(shí)力做第四代住宅，還需要考慮地塊規(guī)模、樓座排布、增量成本及技術(shù)保證，對(duì)房企來(lái)說(shuō)很有挑戰(zhàn)性?！暗谒拇≌跐?jì)南屬于起步探索階段，還未進(jìn)入市場(chǎng)交付檢驗(yàn)期?！拇瘜儆诟纳频囊粋€(gè)類(lèi)型，并不會(huì)給高端市場(chǎng)造成分流，只是給改善客群多了一個(gè)產(chǎn)品選擇”。