編者按：

近年來，國家城市更新戰(zhàn)略明確要求"從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)"。合肥市積極響應(yīng)，出臺(tái)《合肥市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035年）》，以"宜居、韌性、智慧"為核心目標(biāo)，推動(dòng)城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型。

在此背景下，合肥樓市平臺(tái)推出"城市更新更美好"系列策劃，聚焦具有標(biāo)桿意義的更新片區(qū)，以"政策落地路徑、拆遷安置方案、房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)、政企民協(xié)同機(jī)制"為核心維度，客觀記錄城市更新從"規(guī)模擴(kuò)張"到"品質(zhì)升級(jí)"的轉(zhuǎn)型實(shí)踐，探索"更新讓生活更美好"的合肥答案。

本期關(guān)注合肥明珠廣場片區(qū)，通過工業(yè)搬遷遺存改造、微更新等提升城市品質(zhì)功能，實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)向"兩湖科創(chuàng)圈"核心引擎的轉(zhuǎn)型，推動(dòng)居住品質(zhì)躍升與產(chǎn)城深度融合。

能級(jí)躍升：合肥南部副中心的更新使命

明珠廣場片區(qū)作為合肥“南部副中心”與“兩湖科創(chuàng)圈”的核心引擎，承載著聯(lián)動(dòng)翡翠湖、南艷湖科創(chuàng)資源、引領(lǐng)西南城市能級(jí)躍升的戰(zhàn)略使命。然而，這片見證合肥商業(yè)啟蒙的土地，隨著城市的發(fā)展，也面臨著公共空間滯后和工業(yè)用地低效， 城市更新不僅是空間重塑，更是合肥西南發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的必然選擇。

NO.1|壹

合肥西南新地標(biāo)

早在2019年，合肥公共資源交易平臺(tái)發(fā)布了歐洲風(fēng)情街改造EPC總承包工程招標(biāo)公告，標(biāo)志著這一片區(qū)的城市更新正式啟動(dòng)。項(xiàng)目由合肥海恒投資控股集團(tuán)公司主導(dǎo)，聯(lián)合合肥濱湖投資控股集團(tuán)有限公司共同推進(jìn)。

改造工程占地約40畝，總投資6000萬元。工程內(nèi)容包括建筑外立面改造、景觀道排工程、新建旅游服務(wù)配套商業(yè)等。歐風(fēng)街改造的最大亮點(diǎn)是新建了32000平方米的地下空間，打造了半下沉式商業(yè)街區(qū)——明珠廣場地下“罍街”。這一設(shè)計(jì)借鑒了濱湖集團(tuán)成功的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，將地面歐式風(fēng)情與地下現(xiàn)代商業(yè)完美融合。

合肥樓市航拍圖

相比之下，佳通輪胎廠的更新規(guī)模則要大得多。規(guī)劃范圍達(dá)2.8平方公里，北至芙蓉路、南至丹霞路、西至蓮花路、東至習(xí)友路。根據(jù)最新規(guī)劃，這片區(qū)域?qū)⑥D(zhuǎn)型為明珠廣場創(chuàng)新商務(wù)區(qū)。

根據(jù)官方回復(fù)，佳通廠區(qū)的搬遷計(jì)劃已明確時(shí)間表：2027年底停產(chǎn)后啟動(dòng)搬遷。這塊黃金地塊的未來規(guī)劃，展示了合肥城市更新的前瞻思維。

而早在今年年初，就有爆料經(jīng)開區(qū)明珠廣場佳通輪胎廠即將啟動(dòng)收儲(chǔ)，除天都路以西留一小塊外，其他全部收儲(chǔ)。

未來規(guī)劃為居住、教育、社區(qū)、商住混合和公園地塊，天都路沿線規(guī)劃一處中央綠谷，將保留的地標(biāo)煙囪改造成工業(yè)藝術(shù)打卡地，還將修建體育館和文體藝術(shù)中心。

根據(jù)深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的方案顯示，該區(qū)域?qū)⑿纬?strong>“兩帶一廊三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。最引人注目的是沿天都路打造的中央綠谷活力廊，這條長約1.2公里的立體復(fù)合公園將成為區(qū)域核心。

中央綠谷的設(shè)計(jì)極具創(chuàng)新性：地面層布置景觀草坪、節(jié)點(diǎn)廣場等開放空間；地下層則融合了下沉廣場、商業(yè)空間、運(yùn)動(dòng)場地和停車場等復(fù)合功能。這種立體開發(fā)模式最大化利用了土地資源，創(chuàng)造了24小時(shí)活力的城市公共空間。

規(guī)劃用地布局方面，工業(yè)用地將徹底轉(zhuǎn)型：78.69公頃居住用地（含18.44公頃商住混合用地），占比28%；15.48公頃商業(yè)服務(wù)用地；34.92公頃綠地與開敞空間。工業(yè)遺存也將創(chuàng)造性再利用——廠區(qū)的地標(biāo)煙囪將改造為工業(yè)藝術(shù)打卡地。

NO.2|貳

7年房價(jià)翻倍，板塊價(jià)值提升

隨著城市更新的推進(jìn)，明珠廣場片區(qū)的房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷顯著躍升。城市更新不僅是空間改造，更是生活方式的全面升級(jí)。明珠廣場片區(qū)在教育、交通、商業(yè)等方面的配套提升尤為顯著。

教育方面，除新建的繁華學(xué)校（168玫瑰園東校區(qū)）外，芙蓉路北規(guī)劃建設(shè)2所公辦幼兒園。明珠小學(xué)也進(jìn)行36班制改擴(kuò)建，全面滿足區(qū)域?qū)W位需求。

交通網(wǎng)絡(luò)持續(xù)完善，地鐵7號(hào)線建設(shè)進(jìn)展順利，預(yù)計(jì)2027年開通運(yùn)營，未來將貫穿高新、經(jīng)開、濱湖等區(qū)域。地面路網(wǎng)方面，繁華大道、錦繡大道、金寨路等主干道構(gòu)成了高效交通體系。

商業(yè)配套已形成集群效應(yīng)。除改造后的歐風(fēng)街外，板塊內(nèi)聚集了正大廣場、百樂門、金大地、山姆會(huì)員店、匯金商務(wù)中心等多元商業(yè)形態(tài)。這些商業(yè)體與新建住宅項(xiàng)目形成良性互動(dòng)，為區(qū)域注入持續(xù)活力。

而且隨著佳通輪胎廠的搬遷，會(huì)帶來一個(gè)質(zhì)變，明珠廣場與南艷湖和翡翠湖板塊打通，能夠連片開發(fā)，這也是經(jīng)開區(qū)重點(diǎn)打造的“兩湖科創(chuàng)圈”，其明珠廣場片區(qū)是核心。

土地市場方面，經(jīng)開區(qū)近年加大了土地供應(yīng)力度。2021-2022年，先后出讓了置地匯金商務(wù)中心、偉星玖都薈、尚澤明珠中心、招商璟園、皖投云啟錦上和皖投云啟錦悅等項(xiàng)目地塊。2023年供應(yīng)皖投06地塊，成為經(jīng)開區(qū)地王4；2024年則推出置地松谷鳴翠項(xiàng)目，這是明珠廣場板塊首個(gè)計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目。

新房市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。經(jīng)開區(qū)新房市場較為穩(wěn)定，成交價(jià)格不斷攀升，七年間經(jīng)開區(qū)新房價(jià)格上漲1.4萬/㎡，增長率達(dá)115%，截止目前，經(jīng)開區(qū)新房均價(jià)達(dá)2.65萬/㎡。

目前在售皖投云啟錦上和云啟錦悅項(xiàng)目，是經(jīng)開區(qū)競品質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目已進(jìn)入尾盤，還有少量房源在售。而置地松谷鳴翠作為首個(gè)計(jì)容新規(guī)項(xiàng)目，熱度非常高，今年首開就創(chuàng)造了千人搖號(hào)，二次加推再現(xiàn)500人搶房，項(xiàng)目定位高端，起步戶型140㎡ 以上，均價(jià)3萬/㎡。

皖投安瀾府是皖投最高端項(xiàng)目，定位也是高端改善，戶型面積153㎡、179㎡、228㎡三種戶型，六恒科技，目前項(xiàng)目示范區(qū)已經(jīng)開放，已取預(yù)售證，價(jià)格區(qū)間2.48-3.28萬/㎡，項(xiàng)目即將開盤。

板塊內(nèi)二手房市場分化也比較嚴(yán)重，次新房璟園掛牌價(jià)格2.4萬/㎡，部分房源價(jià)格破發(fā)。置地匯金商務(wù)中心掛牌價(jià)2.4萬/㎡，偉星玖都薈掛牌價(jià)2.2萬/㎡，其他項(xiàng)目價(jià)格均在2萬以內(nèi)，華潤潤園掛牌價(jià)1.7萬/㎡，百樂門悅府1.4萬/㎡等。

NO.3|叁

總結(jié)

明珠廣場片區(qū)的更新實(shí)踐，揭示了城市發(fā)展的深層邏輯：城市更新不是簡單的空間拆建，而是發(fā)展動(dòng)能轉(zhuǎn)換的密鑰。從32000㎡地下商業(yè)空間的垂直開發(fā)，到中央綠谷活力廊的立體公園構(gòu)建；從工業(yè)煙囪的藝術(shù)化改造，到168教育集團(tuán)的資源導(dǎo)入，這場更新運(yùn)動(dòng)實(shí)現(xiàn)了三個(gè)維度的突破——

土地價(jià)值躍升：工業(yè)用地轉(zhuǎn)型居住、商服用地，土地效率提升28%，釋放出2.8平方公里發(fā)展新空間；

產(chǎn)城融合深化：通過地鐵7號(hào)線串聯(lián)科創(chuàng)資源，構(gòu)建"15分鐘生活圈"，實(shí)現(xiàn)職住平衡；

文化基因傳承：在煙囪改造、歐式建筑保留中，完成工業(yè)文明與現(xiàn)代都市的對話。

但更新進(jìn)程中的挑戰(zhàn)同樣值得關(guān)注：如何避免過度商業(yè)化侵蝕社區(qū)溫度？怎樣確保工業(yè)遺存改造不淪為"表面文章"？這些命題考驗(yàn)著城市管理者的智慧。明珠廣場的實(shí)踐證明，真正的城市更新應(yīng)當(dāng)是"有溫度的增長"——在提升能級(jí)的同時(shí)，守護(hù)好城市的根與魂。