導(dǎo)讀：房價將如何走？黃奇帆再次預(yù)言未來房地產(chǎn)，今年已經(jīng)有所應(yīng)驗

多年以前，“房價只漲不跌”的觀念深入人心。然而，彼時在重慶任職的黃奇帆卻提出了一個頗具震撼性的觀點，即房地產(chǎn)投資占社會固定資產(chǎn)總投資的比例不應(yīng)超過25%。

隨著歲月的推移，黃奇帆的預(yù)判似乎已然成為現(xiàn)實。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，全國樓市新房成交均價跌破萬元，降至9649元/平方米，較過去一年下跌近2%，成交面積與成交價格均呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

近期，黃奇帆再度提出一個看似穩(wěn)健折中的論斷，即未來房價不會出現(xiàn)大幅漲跌，而是會隨國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）呈小幅波動態(tài)勢。黃奇帆此次的預(yù)判是否會成為現(xiàn)實呢？在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場背景下，作為普通民眾，我們?nèi)绾尾拍軐崿F(xiàn)自身利益的最大化呢？

值得關(guān)注的是，黃奇帆這一經(jīng)過縝密思考后提出的觀點背后，隱藏著冷峻的時代現(xiàn)實。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)從曾經(jīng)的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃瘛安怀霈F(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險便是成功”的狀態(tài)時，一個在很大程度上依賴土地資源發(fā)展的經(jīng)濟體正經(jīng)歷著艱難的轉(zhuǎn)型。

01、人口懸崖上的樓市困局：預(yù)言能否再成真？

人口結(jié)構(gòu)狀況決定了住房剛性需求的上限。2024年，中國新生兒數(shù)量僅為768萬，與此同時，60歲以上人口占比突破26%。人口年齡結(jié)構(gòu)的倒掛現(xiàn)象表明，真實的住房需求將持續(xù)縮減。

就當(dāng)前形勢而言，“降價促銷以增加銷量”的策略已難以改變房地產(chǎn)市場供應(yīng)過剩的基本格局。隨著“三條紅線”政策持續(xù)收緊房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，開發(fā)商不得不通過降低房價來換取銷售量。2025年上半年，新房平均價格不斷創(chuàng)下新低，而居民部門的杠桿率已觸及警戒線，購房承接能力嚴(yán)重透支。在此情形下，房地產(chǎn)市場的問題似乎陷入無解的困境。

在地方財政高度依賴土地出讓收入且已無更多緩沖空間的情況下，“避免房地產(chǎn)市場崩潰”成為核心目標(biāo)。為此，各地紛紛采取一系列措施來維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，如實施二手房限價政策以營造價格穩(wěn)定的假象、國有房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競拍以維持地價體系、提供定向信貸支持以確保資金鏈不斷裂等。

從表面上看，這些措施似乎具有一定的可行性，但實際上，其本質(zhì)只是不斷轉(zhuǎn)移債務(wù)負擔(dān)，并且導(dǎo)致新房市場與二手房市場逐漸分化。二手房市場的海量庫存猶如高懸頭頂?shù)难呷?，給房地產(chǎn)市場帶來巨大的潛在風(fēng)險。

02、大國轉(zhuǎn)身：樓市平盤背后的文明切換

當(dāng)深圳科技園周邊的房產(chǎn)中介紛紛轉(zhuǎn)型，開始涉足科技裝備銷售領(lǐng)域時，一場悄然無聲卻影響深遠的價值革命已然拉開帷幕。在上海，張江地區(qū)研發(fā)崗位的年薪水平已超越陸家嘴的投資銀行崗位；在合肥，量子實驗室的蓬勃發(fā)展帶動了周邊生鮮配送產(chǎn)業(yè)的繁榮；在武漢，光谷地區(qū)設(shè)計師的客單價與深圳室內(nèi)設(shè)計師不相上下。

諸多事實表明，土地空間所蘊含的價值正逐漸被技術(shù)空間的價值所取代。這些現(xiàn)象正是國內(nèi)經(jīng)濟擺脫對空間要素依賴的微觀體現(xiàn)?？梢灶A(yù)見，在未來的某一天，前沿科技、光伏等新興產(chǎn)業(yè)將逐步取代房地產(chǎn)行業(yè)，成為支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的新支柱。

03、形勢之下，普通百姓如何利益最大化？

由三代人傾盡六個錢包購置的“江景豪宅”，宛如一座象征著集體迷思的墓碑。我們不妨借鑒德國人的住房模式，以大約五年的收入來購置可供終身居住的房產(chǎn)。北歐的發(fā)展經(jīng)驗已然證實，當(dāng)居住成本被控制在個人收入的25%以下時，社會的創(chuàng)造力才能得到真正的釋放。

上海裁縫鋪中定制旗袍訂單持續(xù)爆滿這一現(xiàn)象，預(yù)示著傳統(tǒng)手藝將開啟一個超越學(xué)區(qū)房價值的嶄新時代。當(dāng)房產(chǎn)證逐漸淪為普通商品的登記憑證，知識產(chǎn)權(quán)證書正成為新興階層身份與地位的象征。哈爾濱學(xué)生憑借改造農(nóng)機項目獲得千萬元風(fēng)險投資的事例，正逐步消解“孟母三遷”這一古老敘事所代表的傳統(tǒng)觀念。

當(dāng)優(yōu)質(zhì)教師資源突破地域限制實現(xiàn)廣泛共享，緩解教育焦慮的有效途徑在于培養(yǎng)孩子具備人工智能無法復(fù)制的創(chuàng)新創(chuàng)造能力。

綜上所述，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢下，普通民眾應(yīng)對變化的“萬全之策”在于重構(gòu)居住觀念、轉(zhuǎn)移財富錨定方向以及調(diào)整教育投資策略等習(xí)慣與觀念的轉(zhuǎn)變。