本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

地標(biāo)商場(chǎng)被擺上拍賣臺(tái)，皇庭國際的債務(wù)危機(jī)再度浮出水面。

8月11日，皇庭國際（000056.SZ）公告稱，全資子公司深圳融發(fā)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“融發(fā)投資”）名下的晶島國商購物中心（即深圳皇庭廣場(chǎng)）及附屬設(shè)施、設(shè)備，將于2025年9月9日至10日進(jìn)行司法拍賣。標(biāo)的物評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)約30.53億元，相當(dāng)于七折起拍。

這場(chǎng)拍賣緣起融發(fā)投資與中信信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“中信信托”）的信托貸款糾紛。因未能按期償還27.5億元借款，抵押物皇庭廣場(chǎng)最終走上法拍程序。

皇庭廣場(chǎng)位于深圳福田CBD，毗鄰會(huì)展中心、市民中心等地標(biāo)建筑，是深圳的地標(biāo)性商場(chǎng)之一。項(xiàng)目占地面積約4.23萬平方米，總建筑面積約13.8萬平方米，集餐飲、購物、娛樂、休閑等于一體。

事實(shí)上，皇庭廣場(chǎng)曾兩次掛牌出讓。

2022年3月18日，皇庭國際委托聯(lián)交所發(fā)布《深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，參考價(jià)格74.93億元。7天后，皇庭國際再次發(fā)布征集公告，參考價(jià)格調(diào)整為56.20億元。不過兩次掛牌均未征集到有效購買意愿。

此次拍賣的起拍價(jià)較三年前的74.93億元下調(diào)44.4億元，截至發(fā)稿已吸引298人關(guān)注，9658人圍觀，暫無人報(bào)名。

由于皇庭廣場(chǎng)系皇庭國際重要資產(chǎn)，如拍賣成交，皇庭國際將失去其所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組?；释H稱，皇庭廣場(chǎng)拍賣成交后對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營活動(dòng)將產(chǎn)生重大影響，公司未來存在可能觸發(fā)財(cái)務(wù)類強(qiáng)制退市的風(fēng)險(xiǎn)警示情形。

地標(biāo)商場(chǎng)被擺上拍賣臺(tái)，也撕開皇庭國際債務(wù)危機(jī)一角。

截至今年3月底，皇庭國際總負(fù)債高達(dá)77.77億元。為此，皇庭國際一邊嘗試出售資產(chǎn)回籠資金，一邊跨界半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，試圖開辟新的增長(zhǎng)曲線。

這家曾在深圳地產(chǎn)黃金時(shí)代叱咤風(fēng)云的潮汕房企，如今正站在懸崖邊上。

皇庭廣場(chǎng)，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝于2022年9月

港人北上消費(fèi)，皇庭廣場(chǎng)經(jīng)營回暖

皇庭廣場(chǎng)是皇庭國際法定代表人鄭康豪的成名作。

皇庭廣場(chǎng)前身是晶島國際購物廣場(chǎng)，由于占據(jù)福田CBD核心地段，且體量不菲，估值一度接近80億元。2010年，鄭康豪力克深圳昔日首富黃茂如等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成功受讓百利亞太股權(quán)，入主A股上市公司“深國商”，拿下晶島國際購物廣場(chǎng)。

2013年，晶島國際購物廣場(chǎng)改弦更張，以“皇庭廣場(chǎng)”的名字正式開業(yè)，成為皇庭國際首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并運(yùn)營的大型高端購物中心項(xiàng)目。

皇庭國際稱，皇庭廣場(chǎng)自駐足深圳商業(yè)市場(chǎng)以來，圍繞“國際匠心美食生活圈”“年輕潮流社交新聚點(diǎn)”“多元化時(shí)尚購物中心”三大標(biāo)簽，以全新的業(yè)態(tài)組合形式，打造了一個(gè)可以多維滿足消費(fèi)者需求的有溫度的空間，現(xiàn)已發(fā)展成為深圳購物中心標(biāo)識(shí)代表之一。

過去十年，深圳購物中心如雨后春筍，商業(yè)地產(chǎn)漸成紅海，尤其在福田CBD，星河COCO Park、平安PA Mall、領(lǐng)展中心城、卓悅中心、卓悅intown等購物中心爭(zhēng)奇斗艷，頗為考驗(yàn)運(yùn)營商的操盤能力。疊加地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、新冠疫情沖擊等多重影響，皇庭國際經(jīng)營受挫，2020年?duì)I業(yè)收入大降31.24%至6.86億元，虧損3.20億元。

2021年，因?yàn)闋可婊释H與中信信托的貸款糾紛，作為抵押物的皇庭廣場(chǎng)被申請(qǐng)查封，再為這個(gè)命途多舛的地標(biāo)商場(chǎng)蒙上陰影。

轉(zhuǎn)機(jī)很快到來。

2023年2月，香港與內(nèi)地全面通關(guān)，港人北上消費(fèi)熱潮興起，距離福田口岸僅2個(gè)地鐵站的皇庭廣場(chǎng)迎來潑天富貴。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2024年5月報(bào)道，深港恢復(fù)通關(guān)后，2023年前幾個(gè)月皇庭廣場(chǎng)的香港顧客迅速提升，占總?cè)肆髁康娜?，隨后穩(wěn)定在45%以上，有店鋪甚至出現(xiàn)“競(jìng)價(jià)入駐”的情況。

根據(jù)皇庭國際披露的數(shù)據(jù)，2024年，皇庭廣場(chǎng)出租率維持95%以上，日均客流超過10萬人次，周末日均12萬人次，大型節(jié)假日日均客流超15萬人次。

受益于港客北上消費(fèi)，2024年皇庭國際商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約3.55億元，較上年同期減少706.99萬元，同比下降1.95%，跌幅明顯收窄——2023年，這項(xiàng)收入是3.62億元，較上年同期減少1352.29萬元，降幅為3.60%；2022年，收入3.75億元，較上年同期減少6522.15萬元，降幅為14.80%。

經(jīng)營回暖，能否為兩度交易折戟的皇庭廣場(chǎng)注入幾分確定性？答案已近在眼前。

五年虧損超45億，鄭康豪的地產(chǎn)夢(mèng)與芯片賭局

皇庭廣場(chǎng)背后的操盤手——鄭氏家族，曾在深圳地產(chǎn)圈舉足輕重。

鄭康豪祖籍廣東潮陽，是典型的潮汕“房二代”。1997年，其父鄭世進(jìn)創(chuàng)立皇庭國際前身恒浩地產(chǎn)，先后在深圳皇崗開發(fā)了皇庭居、皇庭彩園、皇庭世紀(jì)等樓盤。

2003年，恒浩地產(chǎn)投資開發(fā)的皇庭世紀(jì)創(chuàng)造了深圳樓盤銷售紀(jì)錄——開盤當(dāng)天成交600余套，金額突破5億元，成為當(dāng)年第四季度成交金額與成交面積“雙料冠軍”。

2005年底，鄭世進(jìn)退居幕后，鄭康豪正式接手家族企業(yè)。

鄭康豪掌舵后，皇庭國際開始涉足金融產(chǎn)業(yè)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2016年，金融業(yè)務(wù)已成為皇庭國際三大核心業(yè)務(wù)之一，皇庭國際擁有私募牌照，管理醫(yī)藥投資、定增、股權(quán)等三類基金，而其控股的深圳同心基金擁有深圳唯一的小貸再貸款牌照。皇庭國際母公司皇庭集團(tuán)還布局互聯(lián)網(wǎng)金融、保險(xiǎn)、不良資產(chǎn)處置等多個(gè)領(lǐng)域。

時(shí)代紅利消退，不止是皇庭廣場(chǎng)多次面臨易主命運(yùn)，皇庭國際也陷入經(jīng)營泥潭。

根據(jù)皇庭國際2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)上半年虧損1.4億-2億元。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020-2024年，皇庭國際凈利潤分別為-3.20億元、-12.58億元、-12.00億元、-11.49億元、-6.53億元，累計(jì)虧損約45.8億元。

截至今年一季度末，皇庭國際總資產(chǎn)約80.08億元，總負(fù)債約77.77億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約37.04億元，貨幣資金約0.92億元。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整之際，鄭康豪開始轉(zhuǎn)向半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)尋求突破。

2021年8月，皇庭國際以6097萬元收購意發(fā)產(chǎn)投基金，間接持有江西首家芯片制造企業(yè)意發(fā)功率66.67%股權(quán)，切入功率半導(dǎo)體領(lǐng)域。深交所曾就此發(fā)函問詢，皇庭國際回應(yīng)稱，此舉是圍繞“商管+科技”發(fā)展戰(zhàn)略布局半導(dǎo)體行業(yè)的第一步，不存在蹭熱點(diǎn)炒作股價(jià)的情形。

今年8月，皇庭國際宣布與深圳市尊光固態(tài)電池有限公司簽署增資擴(kuò)股協(xié)議。皇庭國際稱，重點(diǎn)布局儲(chǔ)能等細(xì)分方向新材料領(lǐng)域，將進(jìn)一步完善公司圍繞“功率半導(dǎo)體+”投資和發(fā)展邏輯構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，有望成為公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

轉(zhuǎn)型之路并不平坦。2024年，皇庭國際功率半導(dǎo)體業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收0.73億元，同比下降43.69%，占總營收的11.05%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍有限。

8月12日，皇庭國際股價(jià)大幅低開并封死跌停，收?qǐng)?bào)2.76元/股。