來源：市場資訊

來源：觀點指數(shù)

摘要：《觀點指數(shù) ? 2025中國房地產全產業(yè)鏈發(fā)展白皮書》是對全行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景所做的整體性研究。

前言

《觀點指數(shù) ? 2025中國房地產全產業(yè)鏈發(fā)展白皮書》暨《影響力指數(shù) ? 博鰲風尚表現(xiàn)報告》是對全行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與前景所做的整體性研究，包括：房地產開發(fā)、土地、城市更新、代建、產業(yè)及產業(yè)園區(qū)、物流及物流園區(qū)、商業(yè)地產及商業(yè)零售、資本與金融、物業(yè)暨城市服務、住房租賃、辦公方式、康養(yǎng)、文旅、數(shù)字科技等行業(yè)，并于每年度的博鰲全體大會上發(fā)布。

觀點指數(shù)研究院在長期跟蹤企業(yè)動態(tài)、市場發(fā)展、行業(yè)經(jīng)濟的基礎上，采用企業(yè)訪談、數(shù)據(jù)收集的手法，結合專業(yè)的數(shù)據(jù)分析和深度的模型研究，全方位、多維度地剖析當前全產業(yè)鏈各業(yè)態(tài)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且對標桿企業(yè)項目、產品模式進行綜合探析，期望攜各種報告的分析總結與堅持求發(fā)展的各企業(yè)同心共謀，攜手穿越這個新經(jīng)濟周期。

以下為《觀點指數(shù) ? 2025中國房地產全產業(yè)鏈發(fā)展白皮書》暨《影響力指數(shù) ? 博鰲風尚表現(xiàn)報告》節(jié)選：

地產發(fā)展報告：產品制勝

權益銷售金額超過500億企業(yè)增至7家，全口徑銷售千億以上增至4家

觀點指數(shù) “2025年1-6月房地產企業(yè)銷售表現(xiàn)”研究成果顯示，保利發(fā)展、中海地產和華潤置地占據(jù)權益銷售金額的前三甲，分別錄得1143.8億元、946.6億元以及738.2億元。招商蛇口、萬科、綠城中國和建發(fā)緊隨其后，為615億元、541億元、539億元和531億元。權益銷售金額超過500億元的企業(yè)環(huán)比上月增加4家至7家。

保利發(fā)展、綠城中國和中海地產占據(jù)全口徑銷售金額的前三，分別錄得1452億元、1220億元以及1202億元，華潤置地和招商蛇口緊隨其后，為1103億元、888.9億元。全口徑銷售金額超過1000億元的企業(yè)增加至4家，500億以上增加至11家。

縮減投資，企業(yè)謹慎經(jīng)營

到位資金方面，1-6月份，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金50202億元，同比下降6.2%。1-5月同比下降5.3%，1-4月份同比下降4.1%，1-3月份同比下降3.7%，環(huán)比1-2月降幅擴大0.1個百分點。

整體來看，6月房地產企業(yè)國內貸款依舊處于下行態(tài)勢，個人按揭貸款和定金及預收款處于低位水平。

新開工方面，1-6月份，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積633321萬平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積441240萬平方米，下降9.4%。房屋新開工面積30364萬平方米，下降20.0%。其中，住宅新開工面積22288萬平方米，下降19.6%。

竣工方面，房屋竣工面積22567萬平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面積16266萬平方米，下降15.5%。

觀點指數(shù)認為，新開工面積同比持續(xù)下降主要是受制于銷售走弱，房企減少拿地，降低施工進度。而竣工方面雖然有“保交付”政策支持，但整體降幅還是很大。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，上半年部分房企的投資策略中“聚焦”、“核心”、“一線”等是關鍵詞。這些策略與去年對比，基本沒有變化，甚至在當下執(zhí)行更為堅定。主要是這些城市地塊安全邊際較高，去化周期短，企業(yè)回流資金的速度快。

不少房企通過合作的方式，實現(xiàn)大宗項目的融資，降低資金壓力。保利發(fā)展控股集團股份有限公司與國壽投資控股有限公司簽署戰(zhàn)略合作，中交城投與科學城城更集團共同探索央企參與城中村改造項目實施路徑。

企業(yè)依然需要積極尋求資金來源，售賣資產成為了企業(yè)最直接和有效回籠資金的方式。比如出售一些低效的商業(yè)資產，又或者出售一些住宅、土儲項目股權。此外，企業(yè)為了降低成本，精簡組織架構，更為扁平和高效。

好房子發(fā)展報告：邏輯重構

政策驅動下的行業(yè)新變局，好房子迎來新發(fā)展機遇

2025年，房地產住宅市場還處于極度分化的狀態(tài)，面臨國家隊進入住房租賃市場，擅長商品房開發(fā)的第一梯隊企業(yè)基本把產品定位于改善型產品，可以簡稱為市場需要的好房子。我們看到，國家及地方層面圍繞好房子密集出臺政策，標志著行業(yè)已經(jīng)進入到真正的產品時代。

國家層面，國務院、多部委及中央會議從頂層設計入手，通過強化規(guī)劃規(guī)范、優(yōu)化供給結構、拓寬資金渠道、完善全生命周期管理等多維度政策，為好房子建設奠定制度基礎。

地方層面，不少省市則積極響應，出臺具體的設計指引、標準規(guī)范、評價體系等細則，在空間布局、配套設施、品質監(jiān)管、設計要求、評價維度等方面細化落實國家政策，推動好房子進一步發(fā)展。

加快構建房地產發(fā)展新模式，建設適應人民群眾新期待的好房子，滿足居民提升居住品質的需求，是國家對當下房地產行業(yè)提出的新要求。

而好房子也有了全新明確的標準，今年5月住建部正式實施的《住宅項目規(guī)范》為好房子設立了更高標準。相較舊規(guī)，新標準顯著提升了住宅層高、容積率、隔音降噪、適老化設計、消防安全等方面的強制性要求。

據(jù)觀點指數(shù)了解，當下一二線城市的好房子更聚焦高端改善，品質與配套是首要考慮的要素，消費客群對價格敏感度較低，但對品質有高要求。但無論城市能級，“得房率”、“層高”、“全屋智能”、“好社區(qū)”等要素已成為熱銷項目的關鍵標簽，要求房企必須在產品上以更高的標準進行精耕細作。

改善型市場熱度走高，產品力與服務力是制勝核心

2025上半年，市場上表現(xiàn)較好的新增供應住宅項目，除傳統(tǒng)熱門區(qū)域項目外，還包括新興區(qū)域項目，均瞄準了不同人群的購房需求，因此在銷售去化上有不錯的表現(xiàn)。

其中，改善型項目的需求較為強勁，不少項目鎖定35-50 歲的中高端改善群體，其核心訴求在于地段價值、居住品質與生活方式的全面提升。

上述大部分樣本項目聚焦舒適與實用，強化空間價值。戶型配比以改善型為主，主力戶型多在100㎡以上，四居室是主流，部分項目還搭配180㎡以上大平層，滿足二胎家庭、三代同堂等不同客群的需求。

整體來看，均發(fā)力“地段+產品+配套”組合拳，精準瞄準目標客群，其中科技住宅、低容積率、高得房率等特點的項目更受購房者青睞。

這也體現(xiàn)了行業(yè)競爭已進入“精耕細作”的下半場，當下房企在項目開發(fā)中更多聚焦差異化產品設計，通過提升得房率、優(yōu)化采光等細節(jié)，打造核心競爭力。

其中，硬品質、軟服務提升是實現(xiàn)項目去化的重要影響因素。房企需在聚焦打造高品質住宅項目的同時，提供優(yōu)質物業(yè)服務，形成良好口碑，構筑起市場上的長期競爭力。

代建管理報告：潛力待挖掘

企業(yè)規(guī)模增長分化，不良資產代建潛力待挖掘

2023年，代建行業(yè)新簽約的項目建筑面積同比增長超過40%，顯示出強勁的市場需求。2022年，我國房地產代建行業(yè)的新簽合約項目建筑面積為11059萬平方米，比2021年增長了11.3%。根據(jù)觀點指數(shù)測算，預計2025年全國代建新拓面積約2.5億平方米，增速超過25%，創(chuàng)歷史新高。

從觀點指數(shù)觀察的三個梯次典型企業(yè)來看，代建企業(yè)新增簽約項目面積表現(xiàn)不同。頭部增長規(guī)模領先于其他代建企業(yè)，中部企業(yè)規(guī)模和增長加速，尾部企業(yè)增速較慢。

各梯次企業(yè)的增速差異，主要在于采取的策略不同。頭部企業(yè)進行全國化全業(yè)態(tài)布局；中部企業(yè)積極獲取業(yè)務，加強合作；尾部企業(yè)較多是屬地化探索，也有“搶單”的趨勢。

當前不良資產代建市場仍存在發(fā)展空間，但代建企業(yè)需強化債權梳理、技術優(yōu)化與資源整合的能力，以有效對接AMC機構、地方政府及紓困企業(yè)主體并開展合作。市場存在大量房地產領域不良資產，其盤活需專業(yè)代建企業(yè)介入，以推動項目恢復正常運營。在此過程中，AMC機構、地方政府及紓困企業(yè)主體在風險化解、資產盤活中發(fā)揮關鍵作用，尤其是中央?yún)R金2025年2月入主中國信達、中國東方及長城資產后，預計將通過資金支持（如收購、重組等方式）進一步緩解房地產企業(yè)的流動性壓力。

觀點指數(shù)認為，當下的代建市場各家企業(yè)都在搶奪市場份額。如果企業(yè)品牌還未形成一定的影響力，通過降低費率獲取業(yè)務其實也是有效的手段，但如果是惡性競爭的價格戰(zhàn)，勢必會損害各方利益。低費率對委托方也不一定是好事，如低費率意味著后期的管理建設過程中可能會出現(xiàn)偷工減料、產品質量等問題。

住宅與城市配套仍為業(yè)務主導，產業(yè)園區(qū)類項目待擴張

據(jù)觀點指數(shù)觀察，住宅（含保障房）代建賽道集中度最高，代建企業(yè)大部分是房企系旗下的代建平臺，以代建住宅項目作為入局的首個賽道。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年上半年，綠城管理、潤地管理、金地管理、龍湖龍智造、招商建管、旭輝建管等企業(yè)獲取不少的住宅代建項目。如龍湖龍智造簽約華屹置業(yè)，為深圳市寶安區(qū)項目提供代建代銷服務。招商建管攜手招商蛇口蘇南公司獲取昆山開發(fā)區(qū)南浜路北側、洞庭湖路西側地塊。

根據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，1-6月，前100房企實現(xiàn)累計權益銷售金額11821.94億元，同比下降約13.23%。商品住宅去化面臨較大的壓力，尤其體現(xiàn)在剛需盤上。而改善盤則有不一樣的行情，如期內上海幾個樓盤銷售去化幾乎當日售罄。對代建企業(yè)來說，改善商品住宅的代建需求是存在的。

值得注意的是，保障房和保租房是國家倡導建立的，補充滿足不同層次的住房需求。而這部分的代建業(yè)務量還未飽和。

專業(yè)從事產業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)項目的代建企業(yè)較少。產業(yè)振興獲大力扶持，尤其對于一些產業(yè)集群的支持力度只增不減。產業(yè)配套設施的建設也會帶動其他業(yè)態(tài)的進駐。隨著產業(yè)發(fā)展，人口流入，集聚效應推動住宅、商業(yè)、社區(qū)等配套的需求。這部分代建的可開發(fā)場景豐富。

期內，金地管理與金地東南區(qū)域合作，成功中標位于臺州市黃巖區(qū)的黃巖南城大道北側產業(yè)園代建項目，將為委托方提供全過程開發(fā)管理服務。

觀點指數(shù)觀察到，代建企業(yè)獲取的城市配套代建項目多以學校、醫(yī)院、場館等社會公共設施為主。潤地管理成功中標東莞市石碣鎮(zhèn)全民健身中心項目，與石碣鎮(zhèn)政府展開合作。

觀點指數(shù)認為，城市配套代建項目多數(shù)以地方代建企業(yè)為主，知名代建企業(yè)作為補充。城市配套中標評審條件會篩掉部分代建企業(yè)。有些地方會以代建企業(yè)在當?shù)卮ü芾眄椖康亩嗌僮鳛橹笜嗽u審。如果新進代建企業(yè)想要進入，唯一的辦法可能是選擇和其他企業(yè)合作。

當然，隨著市場化的深入，相信這些條件會有所改變，如考慮企業(yè)本身的項目，而不是局限于只是在當?shù)亍?/p>

產業(yè)園區(qū)暨基礎設施報告：跨越周期

產業(yè)基金投向新質生產力，集體經(jīng)濟類REITs問世

報告期內，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得37起融資事件，其中融資類型包括債券、類REITs、ABS及基金，其中產業(yè)基金主要投向新質生產力板塊。

5月13日，深圳市半導體與集成電路產業(yè)投資基金“賽米產業(yè)私募基金”完成工商登記注冊。該基金總規(guī)模50億元，由深圳市引導基金、龍崗區(qū)引導基金等出資，深創(chuàng)投、深重投為普通合伙人。

此基金將聚焦深圳市半導體與集成電路重點項目及細分龍頭企業(yè)等，助力完善產業(yè)鏈。

這種產業(yè)基金的設立主要是要圍繞本地的重點戰(zhàn)略產業(yè)來打造和完善產業(yè)鏈，通過梳理地方重點產業(yè)的產業(yè)鏈，找出明顯缺失的關鍵環(huán)節(jié)，然后重點投資支持這些關鍵環(huán)節(jié)。

目前政府招商模式逐步從“政策招商”、“以稅招商”等轉向“股權投資+招商落地”的資本招商新模式，政府通過產業(yè)基金注入“耐心資本”，重點扶持技術研發(fā)和產業(yè)化初期項目，填補市場空白。

4月23日，以街道集體經(jīng)濟載體為底層資產的“華金—元聯(lián)—婁葑街道聯(lián)創(chuàng)產業(yè)園資產支持專項計劃”已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經(jīng)濟類REITs項目。

集體經(jīng)濟類REITs與普通類REITs的區(qū)別在于主導開發(fā)的單位為社區(qū)集體，兼具經(jīng)濟收益與社會服務屬性，募集資金主要用于推動集體資產循環(huán)開發(fā)（“開發(fā)—成熟—REITs—再開發(fā)”模式），并支持社區(qū)民生項目（如商業(yè)綜合體、新能源基建等）；但普通類REITs是以市場化運營為主，目標則聚焦于資產增值和租金收益，資金多用于償還債務、優(yōu)化企業(yè)資本結構或擴大園區(qū)規(guī)模。

觀點指數(shù)認為，通過發(fā)行類REITs，可將集體資產證券化，打破傳統(tǒng)集體經(jīng)濟依賴銀行貸款或財政補貼的單一融資模式，降低負債率，實現(xiàn)輕資產運營。

REITs運營分化，數(shù)據(jù)中心類打響第一槍

報告期內，多家產業(yè)園REITs公布其2025年一季度的業(yè)績情況，收入與凈利潤與其去年相比差異大。

從出租率及租金方面來看，大多數(shù)產業(yè)園REITs的租金同比下降，出租率也呈下降趨勢。

從整體出租率來看，國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT的出租率最大，為98.38%，且同比增長4.02個百分點。據(jù)其一季報，REIT的租戶有20 家，主要集中在汽車裝備、高 新材料、精密機械、生物醫(yī)藥及其他行業(yè)。

此外，華安張江產業(yè)園REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中金重慶兩江REIT及國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的出租率均維持在90%以上，顯示出較強的抗風險能力和穩(wěn)定性。

其中，國泰君安東久新經(jīng)濟REIT的表現(xiàn)尤為亮眼，出租率達95.23%，租金水平上漲0.6%，旗下東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（常州）智造園的出租率保持在100%滿租狀態(tài)，而作為東久新宜的核心REIT產品，依托在高端智能制造廠房運營領域的深厚積淀，其形成了一套成熟的資產運營邏輯。

截止目前，東久新宜在管總建筑面積1400萬平方米，布局資產項目超130個，合作新經(jīng)濟企業(yè)超700家。根據(jù)企業(yè)個性化需求，提供定制化廠房解決方案。東久新宜實現(xiàn)了租戶需求與資產供給的精準匹配，不僅保障了資產的高出租率，更提升了運營穩(wěn)定性，這也使得其REIT產品在市場波動中能夠持續(xù)領跑，展現(xiàn)出強大的抗風險韌性。

6月18日，南方萬國數(shù)據(jù)中心REIT、南方潤澤科技REIT均獲批，這兩只REITs是全國首批數(shù)據(jù)中心公募REITs，前者的底層資產是位于昆山市花橋鎮(zhèn)的國金數(shù)據(jù)云計算數(shù)據(jù)中心項目，后者的底層資產為國際信息云聚核港（ICFZ）A-18數(shù)據(jù)中心項目。

2024年4月，證監(jiān)會出臺《資本市場服務科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》，并首次將數(shù)據(jù)中心納入科技創(chuàng)新REITs試點范疇。2025年，《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》進一步明確支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產業(yè)園區(qū)等領域項目發(fā)行REITs。

兩只數(shù)據(jù)中心REITs打通了民營科技企業(yè)創(chuàng)新融資渠道，為數(shù)字基建領域打造了可復制的“募投管退”全周期解決方案。同時，通過公募REITs上市也可以較好地應對數(shù)據(jù)中心行業(yè)重資產投資成本高、回報周期長等問題，減少出現(xiàn)資金周轉困難的可能性。

物流園區(qū)暨基礎設施報告：穩(wěn)中求進

指數(shù)維持擴張區(qū)間，降低物流成本成主要抓手

整體來看，上半年倉儲指數(shù)在今年1月達到頂峰，隨后下降并呈現(xiàn)小幅震蕩的趨勢，但仍保持在擴張區(qū)間。今年以來，指數(shù)均持續(xù)穩(wěn)定在50%以上，顯示倉儲行業(yè)延續(xù)平穩(wěn)向好的運行態(tài)勢。

政策方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，報告期內共錄得11項相關政策發(fā)布，政策以推動跨境電商發(fā)展、降低社會物流成本為主。

5月26日，商務部、國家發(fā)展改革委、教育部、工業(yè)和信息化部、交通運輸部、農業(yè)農村部、稅務總局、國家數(shù)據(jù)局等8部門聯(lián)合印發(fā)了《加快數(shù)智供應鏈發(fā)展專項行動計劃》。明確在農業(yè)、制造業(yè)、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)等重點領域加快數(shù)智供應鏈發(fā)展，推動降低全社會物流成本，培育一批數(shù)智供應鏈領軍企業(yè)和供應鏈中心城市。

截止至6月30日，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共計有16個省份出臺了降低社會物流成本的相關政策文件。

觀點指數(shù)認為，物流成本的降低直接緩解了企業(yè)的經(jīng)營壓力，節(jié)約的物流成本開支可以用于企業(yè)其他領域的投資、原有資產的升級改造等，幫助企業(yè)擴大市場份額并提升競爭力。

當前，降低物流成本仍存在較大的提升空間。國內有效需求不足，新舊動能轉換及持續(xù)有效降低全社會物流成本存在一定挑戰(zhàn)，下半年仍需推進多領域釋放潛力。

倉儲“爬樓”，謹慎擴張

報告期內，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得10起投資事件動態(tài)，遠少于去年同期的投資事件動態(tài)數(shù)（去年同期為36起），其中項目狀態(tài)類型主要為已啟用，項目類型主要為智能物流中心。

其中值得注意的是京東產發(fā)首個8層高標倉項目-京東（寶安）智能產業(yè)園主體結構順利封頂，也是其目前層數(shù)最高的物流高標倉庫。

觀點指數(shù)認為，高層倉儲通過垂直擴展，能大幅提升單位面積的存儲容量，這種高層模式尤其適合土地資源稀缺的一線城市，并且能有效降低土地成本壓力。

此外，除了國內的倉儲設施，運營商如菜鳥、京東物流、中外運等同樣瞄準海外倉市場。5月14日，京東物流在墨西哥首都墨西哥城宣布首個自營海外倉正式開倉運營。該倉庫占地面積超過4萬平方米，主要為一家國際知名快時尚電商企業(yè)在墨西哥提供倉儲物流服務，目標是實現(xiàn)商品最快1日內送達，提升墨西哥消費者的購物體驗。

報告期內，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，共錄得11起融資事件，事件數(shù)同樣小于去年同期（去年同期為13起），融資類型包括債券、基金、信貸融資、ABS等。

4月16日，九州通醫(yī)藥集團股份有限公司宣布醫(yī)藥倉儲物流Pre-REITs基金于當日募集完成。首期資金達到8.26億元，且已全部實繳到位。

觀點指數(shù)了解到，此項基金的設立是由高和資本與九州通醫(yī)藥集團共同完成，是國內首單醫(yī)藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本將助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動產權益資本運作平臺，實現(xiàn)“資產培育—證券化退出—資金反哺”的閉環(huán)運作。

數(shù)字化發(fā)展報告：實效為先

智慧建造與“好房子”融合發(fā)展，數(shù)字化營銷取得良好成效

在房地產開發(fā)領域，政府工作報告明確，要建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。對“好房子”的高品質需求，一方面推動了房企不斷探索和應用新的智慧建造技術。另一方面，通過引入先進的信息技術和智能設備，如建筑信息模型（BIM）、物聯(lián)網(wǎng)、自動化施工設備、建筑機器人、AI審圖系統(tǒng)等，可助力建筑項目高效設計、精準施工和精細化管理，提升建造質量和效率，還能為建筑的后續(xù)維護提供相關支持，確保房屋保持良好性能。

隨著近年來科技進步與房企數(shù)字化轉型探索，智慧建造平臺正朝著更加集成的方向演進，其中BIM與AI、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術融合，為建筑工程領域帶來了革命性的變革。樣本企業(yè)中，中國海外發(fā)展結合BIM和AI技術打造了中海COBIM創(chuàng)新平臺。

在傳統(tǒng)營銷手段式微，獲客成本日益增長，難度持續(xù)提升的情況下，數(shù)字化營銷已成為房企助力銷售增長的主流路徑；并且隨著不斷的探索創(chuàng)新，頭部房企的數(shù)字化營銷獲得正向反饋，也讓企業(yè)加大了在該領域的人員及資金配比。

通常情況下，房企數(shù)字化營銷體系可總結為三條核心路徑：一是構建全渠道營銷體系，實現(xiàn)線上線下的深度融合，通過線上購房平臺、直播帶看、VR看房、小程序商城等工具，房企能夠更高效地觸達潛在客戶，并實現(xiàn)從引流到轉化的全流程閉環(huán)。二是更加重視數(shù)據(jù)的應用，通過大數(shù)據(jù)分析和人工智能技術，實現(xiàn)對客戶行為的精準描摹和個性化推薦。三是營銷不再局限于單一平臺，而是通過構建開放的生態(tài)體系，整合多方資源，實現(xiàn)營銷生態(tài)的多元化。

樣本企業(yè)中，面對外部行業(yè)變化，2024年綠城中國主動適度增加營銷活動投放力度，持續(xù)強化營銷團隊的能力建設，精進數(shù)字營銷、價值營銷等專項能力，成效顯著。

商業(yè)地產構筑會員運營基本功，與商戶共同打造優(yōu)質生態(tài)鏈

商業(yè)地產企業(yè)數(shù)字化的重心主要聚焦在項目運營和商戶賦能兩方面，對前者來說，數(shù)字化手段可以實現(xiàn)對商業(yè)設施的智能化管理，提升運營效率，降低人力成本等；可以通過對海量數(shù)據(jù)的分析，精準把握市場趨勢和消費者需求，優(yōu)化業(yè)態(tài)布局與招商策略；亦可以憑借智慧能源管理體系，為消費者打造舒適的購物空間，提升項目的整體吸引力和競爭力。

對后者來說，數(shù)字化平臺能夠精準匹配客源，提供數(shù)據(jù)支持以優(yōu)化店鋪運營策略，提升銷售轉化率，降低營銷成本，增強商戶的盈利能力。

近年來，商業(yè)領域迎來極致內卷，消費者資源愈發(fā)寶貴，為適應消費者的個性化購物習慣，實現(xiàn)精準營銷，構筑會員或社區(qū)運營體系已成為商業(yè)地產企業(yè)運營能力的基本功。

樣本企業(yè)中，華潤萬象生活深耕會員運營，帶動流量轉化。其大會員體系整合華潤旗下營銷、康養(yǎng)、長租、酒店、文體、影業(yè)、物業(yè)與商業(yè)等全業(yè)態(tài)會員資源，實現(xiàn)客戶身份、積分和權益的全面打通。

凱德集團作為大型多元化不動產集團，自2015年起就確立了數(shù)字化戰(zhàn)略，打造了數(shù)字化平臺——“凱德星”，該平臺整合多方資源，構建起全方位的商業(yè)生態(tài)體系，以線上線下聯(lián)動的商業(yè)模式，釋放生態(tài)潛力，形成了一條連接商戶、消費者與企業(yè)客戶高效增長的路徑。

除此之外，在商戶服務與賦能方面，商業(yè)地產企業(yè)通常為品牌商戶提供數(shù)據(jù)支持和運營工具，幫助其更好地了解消費者需求，優(yōu)化商品陳列和營銷策略；通過數(shù)智化平臺實現(xiàn)商業(yè)地產企業(yè)與商戶之間的高效協(xié)同，共同打造優(yōu)質的商業(yè)生態(tài)鏈條。

科技服務商整合技術資源，拓展服務邊界

科技服務商擁有專業(yè)的技術團隊和豐富的技術資源，是新興科技落地不動產行業(yè)的橋梁，在推動不動產全產業(yè)鏈數(shù)字化變革過程中發(fā)揮著至關重要的作用。

近年來，科技服務商以AI、大數(shù)據(jù)、數(shù)字孿生和區(qū)塊鏈等前沿技術為核心驅動力，深度整合技術資源，助力不動產企業(yè)從項目規(guī)劃到運營管理的全鏈條智能化升級，提升業(yè)務效率和決策精準度等。

舉例來看，千丁數(shù)科2月份實現(xiàn)旗下所有數(shù)智化解決方案和產品全面接入開源大模型 DeepseekR1 671B（俗稱“滿血版”），并完成本地化部署。

期內，部分科技服務商也在積極推動合作模式創(chuàng)新，以靈活的訂閱制和SaaS模式交付，讓客戶按需組合、隨用隨付，既降低了前期投入，又持續(xù)提供迭代升級，從而增強客戶粘性與自身市場競爭力。

此外，在市場競爭日趨激烈的情況下，科技服務商選擇極拓展服務邊界，面向合作伙伴釋放更多行業(yè)資源，共同開拓細分市場。亦有企業(yè)聚焦細分領域，打造差異化優(yōu)勢，深耕特定場景。

騰訊To B端營收在2024年創(chuàng)新高，達到2120億元，占總營收32%。旗下騰訊零售及生活產業(yè)在助力零售業(yè)對AI的探索上亦有不少實踐案例。

例如，其與絕味食品聯(lián)合打造了首個AI會員智能體，實現(xiàn)AI方案的點擊率提升40%，轉化率提升25%。近期還助力泡泡瑪特接入騰訊云WAF-小程序安全防護解決方案，構建起“端+網(wǎng)關+AI”的全鏈路防護體系等。

物業(yè)暨城市服務報告：價值重塑

物企尋求規(guī)模與效益平衡，頭部企業(yè)多元拓展優(yōu)勢明顯

目前，物業(yè)行業(yè)正在摒棄過往粗放式的發(fā)展模式，轉向回歸本質服務，追求管理規(guī)模的質量增長，企業(yè)通過在高能級城市及優(yōu)質業(yè)態(tài)領域投入更多資源，合理優(yōu)化布局，發(fā)揮集約化優(yōu)勢，塑造專業(yè)能力壁壘，從而實現(xiàn)規(guī)模、效益與服務的平衡，穩(wěn)固高質量發(fā)展根基。

年報顯示，多家物企對低質效項目進行了退出或汰換，涉及項目類型包括住宅、城市服務、企業(yè)服務、咨詢服務等，主要目的是優(yōu)化物業(yè)管理組合。

上述戰(zhàn)略選擇下，上市物企雖然保持著管理規(guī)模的增長，但增速繼續(xù)下滑。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2024年53家樣本上市物企總在管建筑面積約為76.24億平方米，較2024年中期的75.05億平方米僅增長1.6%；其中共11家物企出現(xiàn)在管面積下滑，占比20.75%。同時，43家物企公布的總合約建筑面積約為69.91億平方米，平均同比增長4.20%；其中共15家物企合約面積下降，占比達35%。

隨著近年來物企不斷強化市場化發(fā)展能力，業(yè)內的第三方以及多元業(yè)態(tài)拓展正在取得成效。數(shù)據(jù)顯示，39家樣本物企第三方項目對收入的貢獻比例均值已達到55.64%；34家物企非住業(yè)態(tài)對收入的貢獻比例均值約為33.02%。

在多元業(yè)態(tài)拓展方面，保利物業(yè)則是個中代表。截至2024年末，該公司非住物業(yè)（主要包括商業(yè)、寫字樓、公共及其它物業(yè)）在管面積達到4.89億平方米，占總在管面積的60.9%；貢獻收入48.95億元，占總物業(yè)管理服務收入的41.9%。

雅生活服務截至2024年末合約面積約7.2億平方米，在管面積約5.5億平方米，全業(yè)態(tài)均衡布局、核心區(qū)域深耕的策略成效顯著。

觀點指數(shù)認為，未來，在非住業(yè)態(tài)及第三方拓展方面，頭部物企憑借自身較強的綜合性競爭力將保持優(yōu)勢地位。中小物企中，國資物企依靠信譽、品牌、政策支持與資源傾斜等，在城市更新及公共服務領域較易贏得政府或機構信任；獨立第三方物企則需聚焦特定領域或業(yè)態(tài)深耕，持續(xù)提升專業(yè)化和精細化服務能力，形成差異化競爭優(yōu)勢。

甲方壓力傳導推動服務外包，物企注重打造IFM服務力

隨著近年來甲方面臨的運營壓力增長，其成本控制、效率提升和業(yè)務聚焦的需求逐年提升，促使他們將非核心業(yè)務外包給專業(yè)的物業(yè)公司，以實現(xiàn)降本增效。

同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造、新能源等類型客戶資源的涌入，物企為滿足其精細化、多元化、個性化的服務需求，亦不斷由傳統(tǒng)物業(yè)服務供應商向設施管理服務（FM）供應商，乃至綜合設施管理服務（IFM）供應商進階。

從今年上半年商業(yè)物業(yè)的拓展情況來看，部分率先布局綜合設施管理服務業(yè)務的頭部物企，受益于品牌影響力、服務專業(yè)度以及豐富的管理經(jīng)驗，能夠更好地適應市場變化，滿足甲方企業(yè)的多元化需求，在該市場上更具競爭力。

業(yè)績顯著分化，盈利能力承壓

隨著管理規(guī)模拓展注重“質為量先”，物業(yè)行業(yè)整體營收增速進一步下滑，頭部物企與小型物企間的差距進一步擴大，呈現(xiàn)出明顯的分化趨勢。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，62家樣本上市物企2024年共計營收2885.02億元，平均同比增長率為4.66%，較2023年下降4.04個百分點。營收下降的物企數(shù)量達到22家，占比35.5%。營收增速超過10%的物企共計14家，占比僅22.58%。營收額超過百億的共有9家，與去年數(shù)量一致。

企業(yè)中，碧桂園服務、萬物云分別以439.93億元及362.24億元的收入保持行業(yè)領先；相比之下，宋都服務營收僅有2.48億元，與碧桂園服務相差約177.4倍，差距進一步拉大。

觀察具體業(yè)務，抗周期性較強的基礎物業(yè)服務在收入和毛利的中占比較高，貢獻普遍在六成以上，仍是業(yè)績的壓艙石。但增長態(tài)勢總體趨緩，毛利率水平有所下滑，主要是提升服務品質、推進環(huán)境和設備的全面升級煥新等需求所導致。

據(jù)統(tǒng)計，樣本物企基礎物業(yè)管理服務2024共計收入1753.7億元，平均同比增長9.68%，占總營收2885.02億元的60.8%。其中，包括星悅康旅、朗詩綠色生活等在內的9家物企出現(xiàn)該類業(yè)務下滑，占比約為15.25%。

社區(qū)增值服務有分化趨勢，部分物企通過成功挖掘業(yè)主需求，推動業(yè)務創(chuàng)新，實現(xiàn)了該業(yè)務的快速增長，亦或提升了盈利能力；但有不少物企因房屋硬裝、資產管理、生活綜合服務等業(yè)務影響，收入及盈利出現(xiàn)下滑。

期內，非業(yè)主增值服務延續(xù)收縮，一方面是房地產市場開發(fā)及銷售均低迷，銷售案場物業(yè)管理服務及相關服務需求相應減少。另一方面，物企也在主動壓降關聯(lián)方交易規(guī)模，防范風險傳導。

目前來看，包括應收賬款、商譽等金融資產減值在內的各類指標仍在影響著物企的盈利能力，2024年部分物企因對風險進行計提大額減值準備導致了虧損，行業(yè)的盈利水平持續(xù)表現(xiàn)不佳。

2024年62家樣本物企總計歸母凈利潤約為111.07億元，較2023年的140.13億元下滑20.74%；平均毛利率由2023年的23.57%下降至21.82%；平均凈利率由2023年的5.38%下降至3.64%。同時，錄得凈虧損的物企數(shù)量較2023年略增長至13家。

此外，頭部物企中，碧桂園服務、綠城服務、華潤萬象生活歸母凈利潤增速較快，分別同比增長518.7%、29.7%、23.9%；而華潤萬象生活凈利潤連續(xù)保持第一，錄得36.29億元。

觀點指數(shù)觀察到，商業(yè)運營業(yè)務板塊占比較高的物業(yè)企業(yè)，盈利能力普遍更優(yōu)，例如星盛商業(yè)、華潤萬象生活、寶龍商業(yè)、中駿商管等物企毛利率均位居前列，分別為46.22%、32.91%、31.86%及29.26%。

未來，盡管行業(yè)面臨市場競爭加劇、服務品質提升、人力成本增長等壓力，但物業(yè)服務的業(yè)態(tài)范圍及增值服務領域正趨向多元化，部分物企可依靠戰(zhàn)略轉變及數(shù)字化提質獲得發(fā)展機遇。預期行業(yè)營收和利潤仍將理性增長，但不同企業(yè)間的分化情況也會持續(xù)。

不動產資本金融報告：修復啟動

中概股IPO數(shù)量升至39家，平均募資金額有所下降

2025H1中概股數(shù)量由36家上升到39家，但相比2024年的增速有所下滑。募資總額從8.01億美元上升到8.71億美元，去除極端數(shù)據(jù)可以更準確地反映大部分IPO的平均情況。2025H1最大的IPO項目為霸王茶姬，募得4.11億美元。2024H2為小馬智行，2.6億美元。不考慮極端值的情況下，平均募資金額從2024年度下半年的1544.47萬美元下降到1211萬美元。

住宅開發(fā)：止跌回穩(wěn)進行時，政策市中房企與區(qū)域均分化

70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格指數(shù)筑底企穩(wěn)。2025年上半年70城二手住宅價格環(huán)比跌幅收窄至-2.06%，較2024年下半年-4.60%的谷底顯著改善，結束連續(xù)三年加速下行的態(tài)勢。這一拐點的顯現(xiàn)主要受益于政策：核心城市限購實質性松綁以及房貸利率持續(xù)降低。

財務結構：行業(yè)整體從過去“高杠桿、高周轉、高風險”的發(fā)展模式，轉向“低負債、輕資產、高質量”的新路徑。財務穩(wěn)健的頭部房企有望獲得更多發(fā)展機會，但尾部房企的流動性風險依然突出，這種結構性差異預示著行業(yè)將加速分化。

商業(yè)地產：安全邊際告急，凈負債率三年激增與盈利質量下降

財務結構顯著承壓：凈負債率持續(xù)攀升，安全邊際收窄但仍處低位。樣本企業(yè)的凈負債率均值從2.55%（2022）→6.13%（2023）→7.20%（2024），三年增幅達182%，反映行業(yè)被動加杠桿的趨勢。盡管絕對值仍處低位（＜10%），但連續(xù)兩年突破5%，暗示未來部分企業(yè)可能會為維持現(xiàn)金流而被迫舉債。

盈利質量下降：EBITDA利潤率走弱，毛利率韌性松動。EBITDA利潤率大幅走低：從36.11%（2022）→28.13%（2024），累計下滑8個百分點，尤其2024年同比陡降9.39個百分點． 銷售毛利率承壓：均值從47.94%（2022）→45.53%（2024），核心在于租金收益系統(tǒng)性下滑與需求端持續(xù)疲軟。

高端商業(yè)承壓，部分專注高端購物中心運營的樣本企業(yè)2024年的租賃收入同比下降6%，租戶銷售額大幅下跌，奢侈品的消費退潮導致高端商場的溢價能力受到較大影響。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2022—2024年，部分樣本商管企業(yè)的銷售毛利率均值分別為46.77%、43.84%、38.52%；

整體負債規(guī)模持續(xù)收縮，銀行借款主導地位強化

負債規(guī)模持續(xù)收縮：2025年一季度，房企有息負債總額降至709.04億元，較2022年高峰期的982.34億元下降27.8%，延續(xù)了近三年的去杠桿趨勢。其中，境外債券規(guī)模從2022年的5.41億元驟降至2025Q1的1.42億元，降幅達73.8%。

非標融資（信托+租賃+定向）加速出清：信托融資規(guī)模從2022年的35.98億元降至2025Q1的31.66億元，三年降幅12%；定向融資同期由24.67億元降至16.87億元，降幅31.6%，顯示高風險融資渠道持續(xù)收縮。

銀行借款主導地位強化：雖然銀行借款從2022年的478.60億元降至2025Q1的384.00億元，降幅19.8%，但在融資結構中的占比仍保持絕對優(yōu)勢（約85%），成為房企最主要的融資來源。

債券融資分化明顯：境內債券相對穩(wěn)定（2022年153.47億元→2025Q1 150.57億元），而境外債券規(guī)模持續(xù)萎縮，融資由外轉內的趨勢持續(xù)。

長期債務結構改善：長期應付賬款從2022年的34.58億元降至2025Q1的8.86億元，降幅達74.4%，既反映了房企主動收縮投資規(guī)模的戰(zhàn)略調整，也表明歷史高成本債務正在有序置換。

永續(xù)債規(guī)模保持相對穩(wěn)定：由2022年的4.31億元到2025年Q1 的3.67億元，顯示了房企對這類債權融資工具的依賴緩慢降低。

債務重組

債務重組工具升級：龍光集團創(chuàng)新推出“深圳/成都商業(yè)地產信托份額抵債”選項，推動境內21筆債券+ABS重組方案100%通過。華夏幸福以物業(yè)資產信托受益權抵償240.01億元金融債務，累計完成債務重組1926.69億元。融創(chuàng)中國境外重組通過“全額債權轉股權”方案獲75%的債權人支持，預計削減債務600億元。碧桂園發(fā)行強制可轉債，將集團主要境外債務轉換為股權、延長債務期限或削減債務本金，超75%的債權人加入?yún)f(xié)議。

從中不難看出，房企擺脫傳統(tǒng)展期依賴，通過資產證券化與股權置換實現(xiàn)零現(xiàn)金削債，非現(xiàn)金化債成為主流方案。

尾部房企拋售資產造成信用崩塌：恒大系914億金融糾紛被執(zhí)行與113億不良債權拋售，造成資產質量坍塌無人接盤。中駿集團僅24.23%的債權人支持重組方案以及子公司此前1342.6萬美元票據(jù)違約最終信用破產觸發(fā)清算。旭輝控股52.7億境外債獲批的同時，子公司逾期10.19億，印證風險縱向傳導。

資本布局設立REITs投資基金，折價資產“修復式退出”

中國人壽設立REITs投資基金。2025年2月，中國人壽聯(lián)合多方設立國內最大險資REITs投資基金（首期52億，國壽獨投35億），錨定京津冀、長三角等戰(zhàn)略區(qū)域基礎設施REITs。中國人壽以52億REITs基金打通閉環(huán)生態(tài)，前端Pre-REITs孵化合規(guī)資產（如廈門租賃住房），中端輸出運營能力提升NOI，后端通過大宗交易調劑頭寸+戰(zhàn)配份額鎖定分紅增值，推動險資從被動投資轉向主動管理，為百萬億基建存量注入“耐心資本”。

漢斯聯(lián)合險資本土化運作，以ESG重塑資產價值

漢斯聯(lián)合中東主權基金（ADIA）及中郵保險等險資，成立專項基金以108億元收購上海博華廣場，完成全球資本向中國核心資產的定向輸送。在運營端，漢斯通過綠色技術降本增效：投入冰蓄冷空調（提高經(jīng)濟性）、150kW屋頂光伏及雨水回收系統(tǒng)（年節(jié)水4000噸）、推動博華廣場年均減碳198噸，獲LEED鉑金+WELL鉑金雙認證，支撐租金溢價27.7%。漢斯通過技術賦能顯著提升資產價值，同時通過保留管理權持續(xù)獲取收益。

REITs發(fā)展報告：主體擴容

C-REITs

政策趨向常態(tài)化發(fā)行，標準逐漸提升

中國內地REITs市場在政策層面繼續(xù)推動常態(tài)化發(fā)行。2025年政策聚焦“提質擴面”，通過制度創(chuàng)新和市場開放如商業(yè)地產、長租房潛在試點，推動REITs與實體經(jīng)濟的深度綁定。

除了上文所提到的《提振消費專項行動方案》外，地方層面也有新動作。6月14日上海市浦東新區(qū)發(fā)展和改革委員會等部門印發(fā)《浦東新區(qū)推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化申報發(fā)行的若干措施》，提出加強結構設計，做好項目儲備，吸引更多基金管理人、會計、稅務、法律等領域優(yōu)質中介機構在新區(qū)設立法人機構、分支機構或區(qū)域性總部等，為REITs的發(fā)展提供保障。

短期來看，該政策進一步加強了對REITs的申報上市管理，倒逼前期盡調與材料的真實性，強化了中介機構的責任要求；而從長期來看，嚴懲造假行為可減少信息不對稱的風險，增強投資者對REITs市場的信任。同時，資質較弱的主體可能因多次退回被暫時清退，推動市場向專業(yè)化、集中化發(fā)展，促進“優(yōu)中選優(yōu)”，保證常態(tài)化發(fā)行的可持續(xù)性。

產業(yè)園區(qū)REITs：核心區(qū)域資產表現(xiàn)較為堅韌

從城市維度來看，一線城市的核心地段項目憑借區(qū)位優(yōu)勢仍保持較高的出租率。如國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT，底層資產的主體為上海臨港奉賢智造園一期和三期，在園區(qū)基礎設施REITs板塊普遍面臨出租率下跌的情況下，反而上漲4.02%。

而新一線城市如蘇州、武漢等，因產業(yè)基礎薄弱出租率下滑較大。這樣的趨勢有可能促使產業(yè)園區(qū)轉型升級以應對“產業(yè)經(jīng)濟疲軟”的情況。

倉儲物流REITs：：二級市場表現(xiàn)平平，項目破局思路各異

整體來看，2025年上半年倉儲物流REITs平均漲幅17.34%，雖然低于消費基礎設施REITs的34.33%，但頭部項目如華安外高橋REIT年內以31.74%的漲幅領先。

整體表現(xiàn)良好，但年化現(xiàn)金分派率有不同幅度的下降。上半年因消費端動力減弱加之外部國際貿易政策波動影響，電商需求放緩，拖累倉儲物流REITs下滑。

在這樣的背景下，倉儲物流REITs尋求破局的思路也不盡相同。如中金普洛斯REIT通過屋頂光伏和自動化設備提升ESG評級，獲得綠色資產溢價；順豐通過REITs回收資金擴建樞紐，加速向輕資產運營轉型；嘉實京東倉儲基礎設施REIT則轉向自動化設備與高標倉配置，依托京東集團的電商、物流、金融生態(tài)，REIT項目與京東供應鏈管理系統(tǒng)無縫對接，實現(xiàn)從訂單處理到配送的全鏈條自動化。

住房租賃REITs：政策規(guī)范保租房REITs性質，板塊漲幅領先資金循環(huán)良好

租賃住房行業(yè)目前已上市的REITs合計8支，二級市場漲幅領先，已上市8只保租房REITs較發(fā)行價平均上漲52.7%，2025年以來平均漲幅23.86%，高于REITs市場的整體水平。

其中，中金廈門安居REIT累計漲幅達33.68%，表現(xiàn)較為突出。投資者對保障性租賃住房REITs的信心與在政策指導下的良好資產閉環(huán)息息相關。

期內政策端也在逐漸完善。7月1日，證監(jiān)會與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關于規(guī)范保障性租賃住房EITs試點的通知》，明確要求保租房REITs堅持“房住不炒”定位，禁止變相為商品住宅融資，并規(guī)定凈回收資金優(yōu)先用于保租房項目建設，進一步在政策層面強調了保租房REITs的保障性質。

通過“募資-收購-運營-擴募”模式，形成資金良性循環(huán)。

消費基礎設施REITs：板塊漲幅領跑，政策刺激消費有效

整體來看，消費類REITs年內平均漲幅達35.00%，遠超其他類型，表現(xiàn)亮眼的有嘉實物美消費REIT，漲幅50.21%，華夏大悅城商業(yè)REIT，漲幅47.96%，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華安百聯(lián)消費REIT以及易方達華威市場REIT等產品，年內都達到了40%以上的漲幅。

2024年多地開展國補、以舊換新等政策的基礎之上，2025年國家出臺《提振消費專項行動方案》，明確支持消費基礎設施REITs的發(fā)行，政策紅利直接提振市場信心。同時，地方層面如上海、廣州等地，通過消費券發(fā)放和商圈升級，進一步刺激消費需求，支撐底層資產收益。

在消費基礎設施REITs大熱的趨勢之下，不同板塊REITs間的估值差異加劇。但也加速了擴募的常態(tài)化、存量商業(yè)資產的盤活。同時，隨著未來消費類REITs借助市場的繁榮擴募以及消費下沉如奧特萊斯向低線城市擴張，將有助于推動“存量+增量”雙輪驅動模式，形成良性循環(huán)。

海外REITs

全球市場波動，防御性強的REITs獲青睞

5月初，市場對中美貿易談判的樂觀預期升溫，加上美國非農就業(yè)數(shù)據(jù)超預期，提振了全球投資者的風險偏好。

同時美聯(lián)儲在5月初的FOMC會議上維持利率不變，市場對降息的預期有所增強。由于REITs對利率敏感，利率穩(wěn)定或下行預期有助于支撐其估值。政策趨于穩(wěn)定，降息窗口擴大，導致市場回暖。

在這樣的情況之下，REITs的高股息吸引力增強，吸引追求穩(wěn)定收益的投資者。

但不同類別的REITs表現(xiàn)可能分化，例如，酒店和零售REITs若業(yè)績超預期，即旅游復蘇帶動酒店REITs，推動指數(shù)局部上漲；而辦公或工業(yè)REITs若受經(jīng)濟放緩影響，可能拖累整體表現(xiàn)。

同時，機構資金可能更青睞醫(yī)療保健、數(shù)據(jù)中心等防御性較強的REITs，導致板塊內部分化。

香港REITs

樓市延續(xù)下跌趨勢，港府政策支持新型REIT入市

截至2025年7月，香港市場共有11支REITs，按照物業(yè)類型分，綜合類8只，酒店類、零售類、物流類各1只。與2024年保持一致，未新增上市或退市產品。截至7月4日，總市值約為198.48億美元。

中國證監(jiān)會2024年4月發(fā)布的5項對港合作措施中，明確將REITs納入滬深港通，參照股票和ETF互聯(lián)互通機制執(zhí)行。2025年上半年，兩地交易所持續(xù)推進技術準備和規(guī)則修訂。此項政策的影響是加速內地資金進入香港市場，提升流動性。直接的表現(xiàn)是提高香港REITs的成交額。

中證REITs全收益指數(shù)一季度上漲10.19%，但3月起受全球通脹和貿易政策不確定性影響，部分REITs價格回調。

商辦與辦公空間發(fā)展報告：承壓調整

重點城市辦公租金整體承壓，寫字樓項目面臨出租率與租金雙重壓力

辦公租賃市場表現(xiàn)上，觀點指數(shù)篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監(jiān)測辦公物業(yè)平均租金的走勢情況。

2025年1-6月期間，8城辦公平均租金為2.8元/平方米/天，累計同比下滑10.9%。同時，較上年同期，8城上半年租金均值全面下滑，辦公市場租金基本面持續(xù)走弱。

在經(jīng)濟復蘇預期尚未完全兌現(xiàn)的背景下，部分月份租金雖有輕微回暖，但辦公市場缺乏持續(xù)上行動力，難以形成趨勢性反轉。

觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本企業(yè)/項目經(jīng)營數(shù)據(jù)進一步佐證了這一趨勢，項目經(jīng)營活動仍面臨多重挑戰(zhàn)。據(jù)企業(yè)第一季度業(yè)績報告披露，包括招商局商業(yè)房托、中國國貿、華貿寫字樓等旗下寫字樓項目租金單價延續(xù)下行趨勢，以維持項目經(jīng)營的穩(wěn)定。

2023年第四季度至2025年第一季度，觀點指數(shù)監(jiān)測的寫字樓樣本項目租金單價走勢與重點八城高度一致性，均表現(xiàn)為持續(xù)下行，市場承壓特征顯著。2025年第一季度，樣本數(shù)據(jù)平均租金單價為228.46元/平方米/月，對比上年年末下跌3.51%，同比下滑5.52%。

聚焦寫字樓項目出租率層面，觀點指數(shù)篩選57個重點寫字樓樣本，監(jiān)測其出租率走勢情況。

截至2024年末，57個寫字樓樣本項目平均出租率為86.32%，對比2024年6月底減少0.67個百分點，對比2023年末減少0.01個百分點，盡管降幅較小，但連續(xù)兩個時間節(jié)點的出租率下滑，意味著寫字樓市場仍面臨一定的下行壓力，市場供應與需求之間的平衡仍未得到有效調節(jié)，新增供應或存量消化緩慢，導致存量寫字樓物業(yè)出租率難以提升。

從城市維度來看，北京、廣州、南京、沈陽以及無錫等內地重點城市的寫字樓項目平均出租率數(shù)據(jù)對比2023年末實現(xiàn)提升。同時，截至2024年末，北京、上海、廣州、深圳、杭州、沈陽以及香港等重點城市樣本項目的平均出租率均超88%及以上，整體經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定，核心區(qū)域的優(yōu)質寫字樓項目仍展現(xiàn)出較強的抗風險能力。

這類寫字樓憑借良好的運營服務和優(yōu)質租戶結構，出租率保持穩(wěn)定。在當前市場環(huán)境下，資產質量成為寫字樓抵御風險的關鍵因素，對維持項目穩(wěn)定運營和市場競爭力至關重要。

另外，武漢、南京、昆明、天津以及重慶等城市樣本項目出租率持續(xù)下滑，武漢全年出租率較2023年末下降4.3%，天津下降2.8%，重慶下降3.8%。

樣本項目出租率表現(xiàn)數(shù)據(jù)進一步驗證了寫字樓市場的供需失衡、優(yōu)質資產稀缺及區(qū)域分化等特征。其中，優(yōu)質核心寫字樓憑借地段、運營等優(yōu)勢，出租率維持在較高水平，同時存在少量低出租率項目。

總體來看，不同城市需結合自身產業(yè)結構和經(jīng)濟發(fā)展特點，制定針對性的政策和發(fā)展策略，促進寫字樓市場的健康發(fā)展。

運營商業(yè)績分化明顯，寫字樓收入增長難

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，以恒隆地產、瑞安辦公、陸家嘴辦公、中海商務等為代表的多家寫字樓企業(yè)通過在傳統(tǒng)寫字樓項目中嵌入靈活辦公空間，構建多元化的辦公場景，滿足多樣辦公需求。

商辦運營商逐步從基礎辦公物業(yè)向全周期賦能轉型，突破傳統(tǒng)寫字樓的固定格局，打造適配多元需求的靈活空間。

觀點指數(shù)認為，隨著新質生產力催生更多創(chuàng)新型企業(yè)，以及大型企業(yè)降本增效需求加劇，靈活辦公市場將從補充業(yè)態(tài)升級為主流辦公形態(tài)之一，而運營商的核心競爭力，也將從空間規(guī)模轉向服務深度與生態(tài)活力。

商辦運營商業(yè)績表現(xiàn)上，在市場整體面臨供應過剩、需求調整等挑戰(zhàn)的背景下，企業(yè)內地寫字樓收入表現(xiàn)分化明顯。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2024年里，17家樣本企業(yè)內地寫字樓業(yè)務收入從1.3億元到35.7億元不等，同比變動區(qū)間為-29.9%到8%。17家樣本企業(yè)中，僅5家的收入實現(xiàn)同比正增長（中海商業(yè)、招商蛇口、太古地產、北辰實業(yè)、金地商置），占比29%。從增長幅度看，正增長的企業(yè)收入增速集中在3%-8%區(qū)間，當前寫字樓市場面臨收入增長難，高增長更難的困境。其余11家均出現(xiàn)不同程度下滑，跌幅區(qū)間為-29.9%至-0.5%。其中部分企業(yè)在市場調整中抗風險能力較弱，下滑企業(yè)中，有部分寫字樓業(yè)務收入下滑超過20%，跌幅顯著。

短期看，承壓仍是行業(yè)的主基調，企業(yè)需通過處置低效項目、服務升級、模式創(chuàng)新等緩解收入壓力。長期看，具備核心地段資產、強運營能力、多元業(yè)態(tài)協(xié)同的企業(yè)，將在出清周期中強化優(yōu)勢，行業(yè)集中度有望進一步提升，而依賴非核心資產、模式單一的企業(yè)，或面臨更嚴峻的生存挑戰(zhàn)。

中小企業(yè)發(fā)展指數(shù)波動回升，辦公空間服務商差異化發(fā)展

辦公市場細分領域，中小企業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1-6月總指數(shù)在89.0-89.8之間波動，較2024年下半年（88.7-89.3）略有上升。其中2月總指數(shù)89.8為上半年峰值，較2024年2月的89.1增長0.7個點。

從數(shù)據(jù)來看，中小企業(yè)整體發(fā)展仍處于恢復階段，但受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、成本壓力等因素影響，回升動力不足。

分行業(yè)來看，工業(yè)與科技類行業(yè)表現(xiàn)相對穩(wěn)健，而消費服務業(yè)仍面臨壓力，整體恢復進度與2024年同期持平，但復蘇動力尚未顯著增強。

現(xiàn)階段，辦公空間服務企業(yè)經(jīng)營規(guī)模普遍較小，行業(yè)競爭較為分散，而隨著辦公市場競爭越發(fā)激烈，企業(yè)辦公和差異化要求日趨提高。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2025年1-6月，多數(shù)辦公空間服務商擴張謹慎，表現(xiàn)不及上年同期。

不過，也有部分辦公空間服務商如IWG集團、創(chuàng)富港、BEEPLUS、高格辦公空間、德事等企業(yè)逆勢擴張，積極擴大市場占有率。

從新增簽約/開業(yè)項目特點來看，辦公空間服務商發(fā)展進一步細分，不同企業(yè)基于目標客群、核心資源與戰(zhàn)略定位，形成了差異化的發(fā)展路徑。

值得注意的是，辦公空間服務企業(yè)從基礎租賃向生態(tài)化賦能轉型，辦公空間產品從物理空間逐步轉化為連接企業(yè)人才、資源、商機等的樞紐，推動辦公空間服務行業(yè)向價值維度升級。

辦公空間服務商在業(yè)績數(shù)據(jù)上同樣存在較大的差異。得益于業(yè)務穩(wěn)步擴張和門店網(wǎng)絡拓展，以創(chuàng)富港和IWG集團為代表的辦公空間服務企業(yè)業(yè)績表現(xiàn)有一定的增長。

IWG集團年度全系統(tǒng)收入創(chuàng)新高，按固定匯率計算增長2%至42億美元。同時EBITDA增長11%至5.57億美元。凈利潤方面，IWG集團實現(xiàn)了每股收益2.0美分，相比2023年的每股虧損26.7美分，成功扭虧為盈。

在華辦公市場中，IWG集團的擴張步伐正持續(xù)提速。據(jù)其向觀點新媒體透露，過去12個月內，集團新簽約項目達50余個，且均采用委托管理模式，同時2025年以來，這一擴張節(jié)奏進一步加快，保持著月均簽約10個項目的穩(wěn)健增速。

從合作業(yè)主結構來看，約七成來自國有平臺及城投企業(yè)。這類機構手握大量閑置物業(yè)資產，亟待引入具備市場化運營能力的專業(yè)機構，通過招商激活資產價值，而IWG的專業(yè)化服務恰好契合這一需求。

住房租賃報告：存量提質

前20樣本企業(yè)已開業(yè)房量超百萬，租賃企業(yè)經(jīng)營活動保持穩(wěn)定

隨著新增開業(yè)項目規(guī)模持續(xù)疊加，住房租賃市場規(guī)模穩(wěn)步攀升，行業(yè)發(fā)展格局進一步優(yōu)化。

截至6月，觀點指數(shù)監(jiān)測的已開業(yè)規(guī)模前20的住房租賃樣本企業(yè)合計開業(yè)房量突破100萬套/間。

其中萬科泊寓和龍湖冠寓已開業(yè)規(guī)模均超10萬間，穩(wěn)居第一梯隊。處于5到10萬間的第二梯隊樣本企業(yè)包括魔方生活服務集團、樂乎集團、瓴寓國際、鄭州城發(fā)安居美寓、百瑞紀集團等。

在規(guī)模化發(fā)展的基礎上，住房租賃企業(yè)在政策紅利、資本賦能與市場需求等多重驅動下，經(jīng)營基本面持續(xù)穩(wěn)固，推動行業(yè)向高質量發(fā)展階段加速邁進。

規(guī)模增長撬動租賃企業(yè)收入，多元化合作加速資源整合

收入表現(xiàn)上，2024年，7家房企系租賃企業(yè)全年收入合計約91.12億元，同比增長7.8%，住房租賃企業(yè)的創(chuàng)收正在穩(wěn)步增長。

萬科泊寓、龍湖冠寓、招商伊敦公寓、有巢公寓、保利和寓以及中海長租公寓等多家租賃企業(yè)年度收入均實現(xiàn)不同程度的增長，同比漲幅區(qū)間在3.92%到111.9%不等，其中保利和寓年度收入漲幅居首位。

觀點指數(shù)注意到，規(guī)模增長能有效帶來租金收入的線性累加，但這種累加效應要結合企業(yè)資源稟賦與區(qū)域市場特性，在規(guī)模擴張與效益平衡中實現(xiàn)最大化。

2025年1-6月期間，萬科泊寓、龍湖冠寓、有巢公寓、瓴寓國際、朗詩寓、雅詩閣等多家租賃企業(yè)通過輸出標準化運營體系，為政府平臺、地方國企或其他業(yè)主方提供從房源管控、租客服務到資產維護的全鏈條管理服務。

包括委托管理模式在內，今年上半年，住房租賃企業(yè)對外合作愈加頻繁，同時住房租賃企業(yè)不再局限于行業(yè)內部協(xié)作，開始積極與金融機構、科技企業(yè)、文旅企業(yè)、國有企業(yè)等展開跨界合作。

現(xiàn)階段，通過合作實現(xiàn)資源整合與優(yōu)勢互補是住房租賃企業(yè)發(fā)展的重要方向。通過整合各方資源，租賃企業(yè)能夠更好地滿足不同區(qū)域、不同層次的租賃需求，提升市場競爭力，同時也推動行業(yè)整合與規(guī)范化發(fā)展，引領行業(yè)朝著創(chuàng)新、高效、可持續(xù)的方向發(fā)展。

新發(fā)行與擴募并舉，二級市場價格集體上漲

在政策紅利持續(xù)釋放與企業(yè)積極探索的雙重驅動下，保租房REITs市場通過“擴募+首發(fā)”并行的雙輪驅動模式實現(xiàn)擴容，有效提升了市場流動性與資產分散性。

其中匯添富上海地產租賃住房REIT和華泰蘇州恒泰租賃住房REIT分別于3月31日和5月21日成功登陸上交所。

近年來，保租房REITs行業(yè)熱度持續(xù)攀升，隨著杭州安居集團、萬科、新黃浦、越秀集團、雄安集團、湖北保租房公司、上海臨港等多家企業(yè)保租房REITs發(fā)行進程的推進，市場規(guī)模預計將顯著增長。

與此同時，擴募端持續(xù)推進。2025年3月26日，華夏北京保障房REIT擴募申請正式獲得證監(jiān)會批復和上海證券交易所無異議函?。6月25日，華夏北京保障房REIT擴募項目正式于上交所上市，成為國內首單成功擴募的保租房REITs項目，進一步鞏固公募REITs市場首發(fā)+擴募雙輪驅動的格局。

截至2025年6月30日，國內上市保租房REITs數(shù)量增至8只，發(fā)行總規(guī)模增至130.93億元（含華夏北京保障房REIT擴募規(guī)模），總市值接近200億元，展現(xiàn)出強勁的市場活力與發(fā)展韌性。

聚焦項目運營層面，據(jù)基金公告披露，新發(fā)行及擴募的保租房REITs項目底層資產表現(xiàn)亮眼，出租率均突破90%，項目經(jīng)營持續(xù)保持穩(wěn)健態(tài)勢。從運營韌性來看，這些項目在租金收繳率、租金水平、客戶粘性等指標上表現(xiàn)優(yōu)異。

與此同時，已上市保租房REITs底層項目經(jīng)營表現(xiàn)保持穩(wěn)健。已披露一季度業(yè)績的14個底層項目出租率整體維持在88.92%到99.53%區(qū)間，超半數(shù)底層項目出租率逾95%，繼續(xù)保持高位經(jīng)營。

文旅發(fā)展報告：價值延伸

繁榮文旅提振消費市場，加速邁進驅動服務型消費社會

2025年上半年，多項政策涉及文旅產業(yè)，從國家層面到地方層面不少政策聚焦“促繁榮、振消費”方面，文旅產業(yè)在擴內需及向服務型消費社會發(fā)展過程中發(fā)揮關鍵作用。國家層面，《關于進一步培育新增長點繁榮文化和旅游消費的若干措施》，包含豐富消費惠民舉措、培育消費場景等內容，推動文學、動漫等IP跨領域轉化，使文化內容對消費產生吸引；《2025年政府工作報告》關注休假制度優(yōu)化，從時間角度為消費提供更多可能，有助于釋放文旅體消費的潛力。

實踐層面，各地通過舉辦體育賽事帶動體育旅游，打造文商旅街區(qū)激活夜經(jīng)濟，推出高品質演藝豐富文旅內涵，促進旅游“流量”向“增量”轉化。

2025年假期數(shù)據(jù)反映出“量穩(wěn)質升”的特點，總花費增速持續(xù)超過人次增長，街區(qū)古巷人流較多、旅游演藝座無虛席、文化新空間成為打卡熱點，這些現(xiàn)象顯示出游客從“到此一游”向“深度體驗”轉變，服務型消費需求在加速釋放。

消費結構轉型層面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示出一些變化：2013-2024年居民服務性消費占比從39.74%上升至46.1%，為歷史最高。這與文旅消費提質有關——IP經(jīng)濟、情緒價值消費對Z世代的影響較大，促使文旅產品向“內容+服務+體驗”的方向升級。從旅游演藝的沉浸敘事到文化新空間的場景營造，這一過程體現(xiàn)了服務型消費需求對供給側的影響。

隨著假期消費數(shù)據(jù)持續(xù)上升、服務性消費占比穩(wěn)步提高，文旅產業(yè)正以“體驗為核、服務為本”，推動中國消費市場向服務型社會深度轉型。

文旅行業(yè)進入深度調整期，在線旅游OTA業(yè)務表現(xiàn)亮眼

當前文旅行業(yè)正經(jīng)歷明顯的結構性調整，不同領域呈現(xiàn)出分化態(tài)勢。從細分板塊數(shù)據(jù)來看，在線旅游OTA業(yè)務憑借數(shù)字化優(yōu)勢保持增長，傳統(tǒng)文旅企業(yè)則普遍面臨增長放緩的情況，行業(yè)格局出現(xiàn)重塑的跡象。

文旅集團營收平均規(guī)模為16.07，營收平均增速-11.53%，平均凈利潤率-0.4%，凈利潤率增速低至-185%，這一數(shù)據(jù)反映出重資產運營模式在消費需求變化中的適應能力有待提升。地方文旅處境更為困難，營收平均規(guī)模僅1.04，營收平均增速-19%，平均凈利潤率-42.0%，凈利潤率增速-355%，對“門票經(jīng)濟”的依賴以及產品同質化等問題較為突出。

OTA平臺的良好表現(xiàn)源于“生態(tài)協(xié)同+全球化+供應鏈創(chuàng)新”的模式創(chuàng)新。京東集團進入酒旅業(yè)務市場，通過新通路模式為酒店提供供應鏈服務，以“跨界賦能”方式為行業(yè)帶來新的活力，這也體現(xiàn)出輕資產、高整合模式的優(yōu)勢。這些平臺憑借數(shù)字化能力精準匹配供需、優(yōu)化服務體驗、創(chuàng)新產品組合，在行業(yè)調整期實現(xiàn)了增長。

觀點指數(shù)認為，行業(yè)分化的本質是模式迭代速度的不同。傳統(tǒng)文旅企業(yè)需要加快從“資源依賴”向“產品創(chuàng)新+運營提效+生態(tài)協(xié)同”轉型：或借助在線平臺對接流量資源，或深耕在地文化打造差異化IP，或引入數(shù)字化工具優(yōu)化運營體系。只有主動適應變革，才能在消費需求向“個性化、全球化、體驗化”轉型的過程中突破困境。

文旅資產融資創(chuàng)新，地方國企布局文旅景區(qū)REITs

2023-2025年上半年，文旅融資市場呈現(xiàn)出復雜且活躍的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，發(fā)行規(guī)模與環(huán)比增長情況波動較為明顯，反映出行業(yè)融資環(huán)境的動態(tài)變化。2025年上半年，文旅企業(yè)融資債券規(guī)模達548億元，國有企業(yè)是融資的主要力量，其中私募債占比67.3%、小公募占比23.2%。融資渠道不斷拓寬、創(chuàng)新工具持續(xù)出現(xiàn)，這一融資結構體現(xiàn)出企業(yè)在平衡資金成本與流動性風險方面的細致考量。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，當前全國已有25家5A級旅游景區(qū)及1家4A級景區(qū)披露文化旅游基礎設施REITs申報計劃，涉及資產規(guī)模超300億元，且以自然景區(qū)運營項目為主要標的。文旅基礎設施REITs正逐步成為地方文旅產業(yè)創(chuàng)新融資的重要渠道，為景區(qū)可持續(xù)發(fā)展的資本循環(huán)與價值提升拓展了路徑。

地方文旅國企平臺在REITs領域積極實踐。景德鎮(zhèn)陶溪川文創(chuàng)街區(qū)作為首個申報的4A級景區(qū)項目，已完成國家發(fā)改委資料申報；麗江旅投以玉龍雪山核心文旅資產為底層標的，全力推進超25億元規(guī)模的文旅公募REITs申報發(fā)行。

不過，文旅REITs發(fā)展面臨現(xiàn)實困難，大量項目仍處于前期培育階段，目前尚無成功發(fā)行案例，受限于景區(qū)底層資產權屬復雜（存在用地性質模糊、產權手續(xù)不全）、文旅資產收益穩(wěn)定性弱（受季節(jié)、突發(fā)事件等影響大）、運營標準化程度低（不同景區(qū)服務、管理差異大）、回報周期長（文旅項目投資回收慢）等，致使資產證券化過程中收支模型的平衡構建難度增加，“破冰”面臨較多阻礙。

盡管存在諸多困難，融資與REITs并行的探索，還是為文旅產業(yè)開辟了新的發(fā)展空間，推動行業(yè)從“重資產投入、慢回收”向“輕資產運營+金融化退出”轉型，注入“資本賦能擴張+專業(yè)運營提效”的雙重動力，助力文旅高質量發(fā)展邁出新步伐。后續(xù)若能在政策適配、運營模式創(chuàng)新方面取得突破，文旅REITs將能更好地發(fā)揮對產業(yè)發(fā)展的金融支持作用。

商業(yè)地產零售業(yè)態(tài)發(fā)展報告：內功修煉

市場理性調整下企業(yè)韌性顯現(xiàn)，運營能力輸出面臨現(xiàn)實挑戰(zhàn)

市場趨于理性之下，零售商業(yè)地產運營商的業(yè)績增長也面臨較大壓力，實現(xiàn)明顯增長的實屬少數(shù)，但其中仍有亮點存在。

港資企業(yè)方面，樣本企業(yè)呈小幅增長或下滑狀態(tài)，當前市場的不確定性對業(yè)績增長有較大影響。但長線運營為主的企業(yè)展現(xiàn)出較強韌性，主要得益于旗下商業(yè)物業(yè)組合較強的市場競爭力和抗風險能力。

當前市場，輕資產擴張成為主流，華潤萬象生活、萬達商管、旭輝商業(yè)及愛琴海等通過輕資產模式，在降低成本壓力的同時進行快速布局。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，上半年上述企業(yè)陸續(xù)簽約了不少輕資產項目，華潤萬象生活簽約蘇州萬象天地、旭輝商業(yè)簽約金華旭輝廣場等。

不過也需要注意到，輕資產發(fā)展并非易事，實際上不少以輕資產輸出為主要發(fā)展模式的企業(yè)，也面臨項目退出的問題。據(jù)觀點指數(shù)了解，企業(yè)退出項目的主要原因有以下幾種：一是部分項目合作期滿后，業(yè)主收回自主經(jīng)營或更換運營方；二是輕資產項目經(jīng)營效果未達預期，業(yè)主選擇終止合作。但無論何種原因，商管企業(yè)在輕資產輸出上面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)不可忽視。

業(yè)績疲軟增速放緩，差異化運營策略成競爭力核心

高端商業(yè)方面，頭部運營商項目分化顯著。恒隆廣場依靠高出租率維持基本盤，但部分項目收入下滑；太古受城市商業(yè)環(huán)境、消費趨勢影響，不同項目收入與銷售表現(xiàn)差異明顯；華潤收入普遍增長，在擴張中展現(xiàn)運營能力。

觀點指數(shù)認為，當前高端商業(yè)運營需兼顧出租率、收入與銷售的協(xié)同，同時要適配城市消費生態(tài)，調整策略應對市場變化，以提升綜合經(jīng)營效益。

在復雜的市場環(huán)境下，樣本項目的運營策略也有一定變化。高端客群消費較為審慎，但重奢項目并未止步深化奢侈品矩陣布局，期內多家頭部奢侈品門店均有在重奢項目開出，如成都太古里的DIOR男裝精品店、長沙IFSLOEWE、沈陽萬象城煥新的HERMèS門店等。

小眾高端品類崛起也成為趨勢，主要集中在戶外品牌和餐飲品類。期內，戶外品牌牧高笛全國旗艦店、運動專業(yè)線HEAD海德概念店、甜品Gelateria Marghera意式冰淇淋成為樣本項目中引入關注的品牌。

跨界融合新場景上，高端品牌表現(xiàn)較為突出。ARMANI CAFFè是期內奢侈品+餐飲的案例，北京國貿商城開設的占地350平方米的“ARMANI / CAFFè”，是ARMANI集團在中國的首家餐廳。

觀點指數(shù)認為，奢侈品牌延伸品類的背后，是希望通過跨品類經(jīng)營開辟新的業(yè)績增長點，滿足消費者日益多樣的需求，從而提升品牌的市場競爭力。

收入利潤凸顯運營效率差異，REITs市場資產擴募與申報并行

政策支持與市場需求的雙輪驅動下，國內消費基礎設施REITs已從試點邁向常態(tài)化發(fā)展階段，目前已有9支消費基礎設施REITs成功上市。

二級市場表現(xiàn)上，消費類REITs備受資本市場青睞，年內的平均漲幅顯著超越其他REITs類型，如華安百聯(lián)消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT，年內漲幅均超過50%。

為應對消費趨勢變化，多家REITs也在積極推動底層資產升級，帶動客流量同比增長和復購率提高。還有部分REITs 計劃通過擴募裝入優(yōu)質資產，以期達到增厚收益的效果，首單擴募為華夏華潤商業(yè)REIT擬購入蘇州昆山萬象匯。

擴募方式上，該REIT擬通過擴募發(fā)售募集資金新認購中信證券-華潤商業(yè)資產2號資產支持專項計劃的全部份額，并最終投資于蘇州昆山萬象匯項目。

總體而言，盡管消費基礎設施REITs個體盈利存在分化，但整體板塊的高增長預期與穩(wěn)定分派特性，使其成為投資者布局消費復蘇和不動產證券化的重要選擇。未來的市場表現(xiàn)，將更多取決于運營方對底層資產的精細化運營效率與持續(xù)煥新能力。

康養(yǎng)發(fā)展報告：重塑“金發(fā)”價值

養(yǎng)老服務改革進行時，“十五五”拓展養(yǎng)老服務消費場景

根據(jù)計劃，民政部將于2025年下半年啟動“十五五”時期人口老齡化相關國家級專項規(guī)劃的編制工作。擬推動養(yǎng)老產業(yè)與文化、旅游、健康、體育、家政等相關產業(yè)和業(yè)態(tài)融合發(fā)展，豐富拓展養(yǎng)老服務消費領域和消費場景。

“適老化改造”在上半年政策文件中被提及41次，成為政策關注的焦點。從老舊小區(qū)設施加裝，到居家環(huán)境適老化改造的全面推進，再到適老化標準推廣和適老化產品普及，“銀發(fā)宜居社區(qū)”建設進程加快，致力于為老年人營造安全、便利、舒適的生活環(huán)境。

養(yǎng)老運營毛利承壓，健康科技企業(yè)盈利兩級分化

觀點指數(shù)根據(jù)2025年上半年重點監(jiān)測的企業(yè)年報數(shù)據(jù)，在康養(yǎng)產業(yè)的發(fā)展格局中，梳理出養(yǎng)老社區(qū)及醫(yī)院運營、互聯(lián)網(wǎng)養(yǎng)老及健康管理、醫(yī)療器械及藥物研發(fā)三大核心板塊，各板塊呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。同時，各板塊的營收、毛利及增長情況，折射了康養(yǎng)產業(yè)盈利格局分化的趨勢。

養(yǎng)老社區(qū)及醫(yī)院運營板塊呈現(xiàn)“規(guī)模居中、增速平緩”的特點。受重資產運營模式影響，養(yǎng)老社區(qū)與醫(yī)院建設需長期投入巨額資金，場地建設、專業(yè)設備購置等固定投入，再加醫(yī)療護理團隊的高人力成本，使得運營端盈利空間被持續(xù)壓縮，毛利承壓成為傳統(tǒng)康養(yǎng)運營面臨的實際問題。

醫(yī)療器械及藥物研發(fā)板塊呈現(xiàn)兩極分化的情況：頭部企業(yè)憑借資金、技術與市場渠道優(yōu)勢，保持穩(wěn)健盈利；而初創(chuàng)企業(yè)創(chuàng)新藥物從研發(fā)到上市平均需要10-15年，成功率不足10%。不過，技術創(chuàng)新帶來的產品稀缺性為企業(yè)構筑起高利潤保障，使其平均毛利率維持在45%-80%的高位。

對比費用率，各板塊差異更為顯著。醫(yī)療器械及藥物研發(fā)板塊平均銷售費率高達35%，企業(yè)需通過市場營銷推廣打通醫(yī)院、藥店等渠道；研發(fā)費率則表現(xiàn)更高，達41%，持續(xù)投入用于技術攻關與臨床試驗，體現(xiàn)出創(chuàng)新研發(fā)的高風險特點?；ヂ?lián)網(wǎng)養(yǎng)老及健康管理板塊銷售費率約15%，依托平臺流量降低獲客成本；研發(fā)費率維持在10%，聚焦系統(tǒng)迭代與算法優(yōu)化。養(yǎng)老社區(qū)及醫(yī)院運營銷售費率最低約5%，研發(fā)費率僅為3%，實體設施運維與人員管理成本明顯高于其他板塊。

通過梳理數(shù)據(jù)差異，可以看到這些不僅反映了業(yè)務模式與成本結構的競爭，也預示著康養(yǎng)產業(yè)未來的整合方向：重資產板塊亟需通過資源整合與模式創(chuàng)新提升效率，研發(fā)板塊將加速向頭部集中，而互聯(lián)網(wǎng)板塊則有望通過技術賦能，推動產業(yè)服務模式的全面升級。

國資康養(yǎng)高效整合資源，銀發(fā)經(jīng)濟拓寬融資賽道

在醫(yī)療康養(yǎng)產業(yè)加速發(fā)展的進程中，國資康養(yǎng)正以資本為紐帶、以資源協(xié)同為引擎，深度融入行業(yè)發(fā)展脈絡。從為康養(yǎng)企業(yè)提供資金支持，到搭建項目落地“綠色通道”，國資康養(yǎng)憑借獨特優(yōu)勢，不斷激活醫(yī)療康養(yǎng)產業(yè)發(fā)展新動能，為銀發(fā)經(jīng)濟高質量發(fā)展筑牢堅實根基，推動醫(yī)療康養(yǎng)產業(yè)邁向更具活力與韌性的發(fā)展階段。

與此同時，康養(yǎng)行業(yè)融資市場活躍度提升，多個細分領域累計融資金額已突破百億元，觀點指數(shù)統(tǒng)計的A輪融資事件數(shù)接近20個，B輪超15個，標志著資本的集中注入推動產業(yè)從技術研發(fā)到服務落地的全鏈條升級。而行業(yè)尚未形成成熟的上市企業(yè)梯隊，多數(shù)企業(yè)仍處在成長爬坡階段，產業(yè)整體處于快速發(fā)展但尚未完全成熟的階段。其中，醫(yī)養(yǎng)結合服務提供商普祥健康已向港交所遞交IPO申請，力高健康生活大幅削減收并購資金，以擴充集團的社區(qū)康養(yǎng)服務。

分賽道情況來看，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療、醫(yī)藥醫(yī)療器械領域，融資事件數(shù)與金額均較高，且互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療契合“線上化、便捷化”的養(yǎng)老服務需求。

康養(yǎng)機器人賽道以顯著的融資優(yōu)勢為焦點，其融資總額占行業(yè)整體的比重超過43%，事件數(shù)也居前列。

康養(yǎng)消費產品、養(yǎng)老智能監(jiān)測等賽道，融資規(guī)模相對小但有一定事件數(shù)，表明資本開始關注老年消費場景的細分需求，如適老化產品、居家健康監(jiān)測等，是康養(yǎng)產業(yè)從“醫(yī)療剛需”向“品質消費”延伸的信號。

ESG發(fā)展報告：穩(wěn)步推進

國內ESG實踐穩(wěn)步推進，海外政策呈現(xiàn)出較強不確定性

2025年以來，國內ESG實踐進入穩(wěn)步推進時期，具體表現(xiàn)為國家或監(jiān)管層面出臺的相關政策較2024年度數(shù)量大幅減少，取而代之的是，部分省市跟進“雙碳”戰(zhàn)略，出臺關于打造可持續(xù)發(fā)展先行示范區(qū)、全面推進美麗城市建設、推進重點行業(yè)碳排放強度下降等方面的政策。

地方層面上，相關政策的出臺考量了自身的資源稟賦、產業(yè)結構和發(fā)展階段，強調ESG實踐要由虛向實，與實體經(jīng)濟的數(shù)字化、綠色低碳化轉型相結合，從而推動高質量發(fā)展戰(zhàn)略落地。

不過，從海外市場來看，ESG政策則呈現(xiàn)出較強的不確定性，尤其是在美國，由于政治分歧，ESG發(fā)展的推進速度可能放緩。

但也要看到，當前“反對ESG”的輿論呼聲已經(jīng)不可小覷，一方面，有觀點認為ESG標準是政治正確，是對自由市場與企業(yè)自主權的干涉；另一方面，ESG實踐增加企業(yè)合規(guī)成本，會分散企業(yè)的創(chuàng)新和增長資源，導致投資回報下降，損害股東的利益。

不動產企業(yè)信披穩(wěn)步提升，評級多處于中游水平

近年來，A股上市公司發(fā)布ESG報告的數(shù)量逐年增加，以每年12月31日A股成分股為基準，2025年以來共有2475家公司披露了2024年度ESG獨立報告，披露率為45.98%，較2023年度的41.86%提升了4.12個百分點。

按行業(yè)來看，金融行業(yè)披露率最高，達到90.98%；不動產企業(yè)仍保持著信披的積極性，信披率穩(wěn)步提升，由此前的58.25%增長至如今的62.63%，披露率居各行業(yè)第三。

不動產全產業(yè)鏈中，物業(yè)服務行業(yè)披露率整體較高，原因主要是物企多在港股上市，而港交所ESG理念付諸實踐更早，強調與國際市場接軌，披露要求也更加嚴格。

據(jù)統(tǒng)計，觀點指數(shù)跟蹤的68家上市物企2024年度ESG報告披露率達到91.18%。不過，約有20%的中小型物企是將ESG相關報告與年報合并披露，一方面這是對監(jiān)管要求或市場期望的積極響應，另一方面也是將ESG理念融入公司戰(zhàn)略和運營核心的明確信號。

在內容與質量方面，頭部央國企、港資企業(yè)等表現(xiàn)更為出色。一方面，該類企業(yè)將ESG因素貫穿于項目的規(guī)劃、設計、建設和運營全過程，以實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益的協(xié)調發(fā)展。同時，力促披露內容更加豐富完整，綠色建筑、綠色金融、低碳技術的應用、能耗和碳排放指標等成為披露重點。另一方面，報告更加標準化和國際化，更加注重長期戰(zhàn)略和透明度，數(shù)據(jù)質量和可比性亦有所提高。

相比之下，中小型不動產企業(yè)仍有較大的提升空間。

觀點指數(shù)認為，由于缺乏專業(yè)的ESG管理團隊和充足的資金支持，該類企業(yè)在收集、整理和分析ESG數(shù)據(jù)方面存在困難。同時，在經(jīng)濟下行、房地產行業(yè)深度調整期、外部壓力和內部運營轉型的多重影響下，中小企業(yè)面臨資金壓力和經(jīng)營挑戰(zhàn)短期內難以解決，分配資源至ESG實踐可能性較低，一段時間內，中小型不動產企業(yè)的ESG報告還將更多流于形式。

環(huán)境：科技助力能效提升，綠色租賃獲廣泛推行

能耗管理是減少溫室氣體排放的關鍵措施，不動產企業(yè)近年來通過減少對化石燃料能源的依賴，轉型使用清潔能源，合理規(guī)劃建筑布局、采用節(jié)能技術與設備、以及建立智能化的能源管理系統(tǒng)等多種舉措，實現(xiàn)碳減排目標，為應對氣候變化做出貢獻。

更為重要的是，上述舉措也可一定程度實現(xiàn)能源結構成本優(yōu)化，從而降低企業(yè)運營成本；同時，延長建筑使用壽命，促進資產價值的提升。

值得一提的是，目前部分物業(yè)管理公司在各類項目的能耗管理方面扮演著越來越重要的角色，其職責不僅限于傳統(tǒng)的維護和管理職能，還涵蓋了節(jié)能策略的制定、能源系統(tǒng)的優(yōu)化、技術手段的創(chuàng)新應用以及與業(yè)主、租戶和第三方服務提供商的合作等。

在商業(yè)地產領域，綠色租賃已成為企業(yè)減碳的重要工具。其核心在于，通過合同機制，以確保租戶和業(yè)主在建筑的運營、使用等過程中盡可能滿足可持續(xù)發(fā)展的要求。

從商業(yè)價值上考量，綠色租賃可以為業(yè)主和租戶帶來實實在在的收益，包括降低能源消耗、減少運營成本、提高公眾形象、改善空間使用者的健康和幸福感等。此外，綠色租賃還能通過“綠色激勵”機制，使符合綠色標準的企業(yè)獲得更低的融資成本等。

樣本企業(yè)中，恒隆地產2023年12月面向香港和內地全體租戶，推出Changemakers計劃。同時，與LVMH集團之間的可持續(xù)發(fā)展合作計劃亦有所突破，雙方于2024年10月公布再版《共同憲章》。截至2024年12月，計劃已有17座物業(yè)共49家可持續(xù)發(fā)展租戶參與，占總租賃面積超過21萬平方米。

綠色建筑規(guī)模不斷擴大，綠色金融通道愈發(fā)收窄

政策激勵及消費端偏好的變化，推動了不動產企業(yè)將綠色建筑融入發(fā)展戰(zhàn)略中，同時，在行業(yè)競爭日益激烈的背景下，綠色建筑也將是企業(yè)差異化競爭的重要手段。

觀點指數(shù)觀察到，把握綠色建筑機遇已是不動產企業(yè)的普遍共識，樣本企業(yè)ESG報告不僅包含有明確的綠色建筑目標，亦有不少企業(yè)已取得積極成效，連續(xù)幾年達成“新項目100%符合國家綠色建筑評價標準”計劃，同時，獲得高星級綠色建筑認證與標識的住宅、寫字樓、商業(yè)、產業(yè)園區(qū)等項目數(shù)量也在增長。

另外，被視為推動可持續(xù)發(fā)展重要引擎的綠色金融，盡管近年來在政策的助推下，相關創(chuàng)新產品及金融工具不斷豐富，但由于不動產行業(yè)當前遇到瓶頸期，其融資環(huán)境一直處于收緊狀態(tài)。

以綠色債券市場為例，據(jù)商道融綠統(tǒng)計，2024年上市的478只綠債中，金融業(yè)規(guī)模上占比最高，為46.15%，電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)規(guī)模占比次之，為20.69%，其余行業(yè)均未超過10%；而房地產業(yè)的規(guī)模占比僅有1.55%，數(shù)量上也僅有12只，占比為2.52%。

觀點指數(shù)觀察到，目前，不動產行業(yè)少有的綠色融資主體仍以頭部央國企及部分港資企業(yè)為主。

樣本企業(yè)中，華潤置地積極開展綠色融資，拓寬融資渠道、降低融資成本，相關貸款將用于可持續(xù)發(fā)展工作，引導推動供應鏈綠色轉型。2024年該公司成功獲取ESG貸款85億元，截至年底存續(xù)ESG貸款288億元。

越秀地產計劃到2030年至少50%的債券及借款融資來自可持續(xù)金融。2024年7月該公司成功發(fā)行16.90億元離岸人民幣點心債券，期限為3年，票面利率為4.10%，募集資金將用于合資格的綠色項目，包括滿足中國綠色建筑三星標準的綠色建筑。

觀點指數(shù)認為，雖然綠色金融可輕微降低融資成本，但該類產品具有一定門檻（如將產品提升為綠色建筑可能存在額外增量成本），且募資用途有具體投向，在行業(yè)深度調整期，不動產企業(yè)進行綠色融資的難度較高，未來意愿可能會有所下降。