天津
天津的房價梯度，丟了個“6”，“5”也瀕危了。
5年前的梯度是“5-4-3-2-1”。
單價從1萬到5萬逐層遞減。
當(dāng)時和平房價限價5萬5，團泊東新房還能賣到1萬。
這是“金字塔形”的房價體系，符合正態(tài)分布，很合理。
這兩年，房價梯度開始“喀斯特”：“7-6-5-4-3-2-1-0.5”。
高的越高，低的更低。
和平拔到7萬，環(huán)城邊緣在5千的單價掙扎。
梯度從“金字塔”變成了“葫蘆狀”，3-5萬這檔越來越少。
今年，更邪乎，直接把“6”給搞丟了，“5”就還剩仨！
房價梯度從“葫蘆狀”變成“工字型”。
剛需、豪宅“兩頭翹”，中間段塌腰。
2019年，我們已提出“天津房價地殼運動將越來越劇烈”。
當(dāng)年這句判斷，至今仍在應(yīng)驗。
【房價梯度變形記】背后，是忒不正常的樓市。
為啥會奇怪成這樣？
（注：房價梯度中的價格指高層房價，不包括別墅、洋房等高附加值產(chǎn)品）
>>置換鏈條斷裂
以前，天津有兩根置換鏈條驅(qū)動樓市。
一根是“地段改善鏈條”，從環(huán)城到主城到中心的置換。
另一根是“品質(zhì)鏈條”，從剛需、剛改到改善、豪宅的置換。
只要持續(xù)有人接盤，擊鼓傳花的游戲進行下去，房價梯度就能正態(tài)分布。
但如今，這兩根鏈條都斷了。
原因一，“分界線”崛起了。
“分界線”上的新盤，界面好、產(chǎn)品好、配套與市區(qū)共享、房價不貴。
但凡不需要學(xué)區(qū)的家庭，不一定非買市區(qū)。
市場早已明顯反饋，賣的好的板塊都在分界線：
南倉、津濱大道、雙林、水西、西營門……
說白了，向高價板塊置換的需求被擱淺了。
原因二，新產(chǎn)品后發(fā)優(yōu)勢太強。
以前5萬的房子叫改善盤，現(xiàn)在2-3萬的盤做的也不輸豪宅。
甚至3年前6萬的豪宅，都做不出現(xiàn)在3萬的氣場。
上下游板塊間的價差在拉大，但產(chǎn)品力在拉齊，甚至下游反超上游。
下游板塊的性價比出來了。
>>信心&資金
在天津，單價5萬對應(yīng)的正是中產(chǎn)偏上的人群。
因為收入、預(yù)期等各方面原因，不愿意加杠桿買房了。
此處不宜展開，大家都懂。
更關(guān)鍵的原因是，手里的二手房賣不掉且持續(xù)貶值。
二手房超跌，也就意味著家庭資產(chǎn)貶值，那么置換預(yù)算也要降低。
6字頭、5字頭的價格，確實很難站住。
因為這個價位對應(yīng)的客群，手中的房子都是產(chǎn)品過時的大戶型，超級難賣。
>>反向改善的人變多
以前什么操作？用單價3萬的二手房換5萬的新房。
屬于正向改善，行情好時，這很普遍。
現(xiàn)在，房子是消費，也是實打?qū)嵉呢搨?/p>
更多人選擇反向改善，面積大換小，核心地段換成次級地段，不再向上踮腳夠著買房。
自住時代，主打一個實實在在、舒舒服服。
>>供求關(guān)系，和平必須穩(wěn)
自住時代，樓市行情重要嗎？不那么重要，供需關(guān)系才最重要。
紅橋樓市火了，是因為行情好？還是因為區(qū)域價值大幅提升？
就因為供需失衡，恰逢結(jié)構(gòu)性空白。
海教園也如此，都是“風(fēng)箏行情”。
供應(yīng)量大，房價就掉；供應(yīng)量小，房價就漲。
所以，和平為什么能扛住7萬？
因為和平+河西一片+老城廂，最核心的這一帶沒有新房。
和平想不“一家獨大”都難。
這一波產(chǎn)品換代、土地降容積率，幾乎波及全市，但唯獨和平跟穿了金鐘罩鐵布衫一樣，沒受影響。
為啥？無地可賣、無代可換、無浪可拍。
聰明人能參透有關(guān)部門的“小心思”。
和平必須起到“榜樣作用”，帶頭大哥不能倒。
津城是單中心城市，和平房價是絕對的標(biāo)桿，肩負著全市房價最高點的使命。
房價梯度割裂，是“全國通病”。
不僅天津，上海、杭州……均如此。
如果是個例，那就是城市問題；如果普遍現(xiàn)象，那是宏觀問題。
豪宅市場的有錢人，一直買買買，他們進行的是“資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”。
上海豪宅一個比一個爆，上周單價18.5萬的新盤首開又售罄。
天津也是，7月這么差的市場，美古花園簽約21套，將近2個億的成交額。
不得不買房的剛需，也在買買買，他們進行的是“生存保衛(wèi)戰(zhàn)”。
為的是落戶上學(xué)、安家立命，所以老破小成交量一直保持高水平。
我們看到的“工字型”市場，本質(zhì)是樓市被割裂為“真有錢”和“真沒錢”兩大群體。
他們之間幾乎沒有任何交集，像站在山頂和趴在谷底的兩群人。
貧富差距就是這么慘烈而真實。
中間“比上不足比下有余”的中產(chǎn)，默默觀戰(zhàn)。
如此一來，樓市的“傳導(dǎo)鏈”已然受損。
不妨大膽猜測，未來的未來，樓市將是何局面？
房子的跨階層流動，幾乎不可能了。
以后，豪宅、改善、剛需，都只能在各自的圈層中流通。
想通過買房躍升階層，這條路走不通了。
再說的極端一些，市場經(jīng)濟之下——
新房是給有錢人準(zhǔn)備的，普通人只能買二手房。
其實，房地產(chǎn)自古以來就是有錢人的資產(chǎn)，壓根也不是給窮人準(zhǔn)備的。
現(xiàn)在生活條件好了，實現(xiàn)人有所居沒問題。
但真想實現(xiàn)人有優(yōu)居，并不現(xiàn)實。
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