根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，全國二三線城市二手房價自2025年1月以來至7月，已連續(xù)7個月環(huán)比回落，房價雖呈穩(wěn)勢，但樓市壓力顯著。若進一步觀察結(jié)構(gòu)，一線城市自4月起，4-7月連續(xù)4個月房價環(huán)比下跌，且跌幅呈擴大趨勢。

即便放眼全國二手房價格，也可發(fā)現(xiàn)一線城市已成為新一輪房價加速下跌的領(lǐng)跌力量——樓市被納入國家2025年經(jīng)濟目標(biāo)，是需著力實現(xiàn)的戰(zhàn)略性目標(biāo)。

從國家層面來看，隨著統(tǒng)計數(shù)據(jù)的不斷公布，甚至國務(wù)院全體會議，均將加大力度鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢列為重要會議精神。

但全國樓市呈現(xiàn)出一組有趣的矛盾：一方面，一線城市房價呈加速領(lǐng)跌態(tài)勢；另一方面，當(dāng)前一線城市中，除廣州外，深圳、上海、北京三地仍執(zhí)行限購政策。

盡管8月9日、8月26日，北京市、上海市分別放松了五環(huán)外、外環(huán)區(qū)域的房地產(chǎn)限購政策，但并未取消限購，仍僅允許戶籍人口及繳納社?；騻€稅的外來人口在上述區(qū)域不受限制購房。

這意味著，除上述具備繳納社保和個稅條件的常住人口外，其他家庭在郊區(qū)區(qū)域仍無法購房。

問題隨之而來：為何深圳、北京、上海等城市的中心區(qū)仍執(zhí)行限購？為何這些城市房價會出現(xiàn)領(lǐng)跌？

我們先回答第二個問題：房價領(lǐng)跌并非因郊區(qū)房價加速下跌，更重要的原因在于這些一線城市核心區(qū)域房價全面加速下跌。在此背景下，即便在外環(huán)區(qū)域一定程度放松限購，對整個城市樓市價格的穩(wěn)定作用恐怕也極其有限。

若參考此前北京、上海、廣州已在外圍區(qū)域一定程度放松限購的案例，甚至廣州已全面取消限購，實證經(jīng)驗表明，此類舉措對穩(wěn)樓市的作用目前已幾乎為零。

那么，為何這些城市一邊呈現(xiàn)房價加速領(lǐng)跌全國的局面，一邊仍執(zhí)行相對嚴格的限購政策？

在我看來，核心原因在于決策者仍擔(dān)憂這些城市中心區(qū)域放開限購后房價應(yīng)聲上漲。坦率而言，若既擔(dān)憂房價上漲，又希望穩(wěn)住樓市，這種思路恐怕會與目標(biāo)漸行漸遠。

我們知道，房產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在本質(zhì)差異。當(dāng)前，具備投資屬性的購房群體規(guī)模已大幅縮減——畢竟過去數(shù)年，國家出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，加之房價經(jīng)歷大幅調(diào)整，這些經(jīng)驗教訓(xùn)使得如今具備房產(chǎn)投資（含炒房）能力的群體已極少。

對于剛需家庭而言，若國家政策既擔(dān)憂房價上漲、試圖抑制上漲，又希望穩(wěn)住樓市，站在普通家庭視角，若今年購房后，明年房價較今年下跌50萬甚至100萬，當(dāng)下還會選擇買房嗎？

因此從某種意義上看，對待房產(chǎn)這類資產(chǎn)，若既無法接受房價上漲，又想穩(wěn)住房價，就如同股票市場中既不接受股價上漲、又想穩(wěn)住股市，邏輯完全一致。

當(dāng)下我們看到，國家政策層面存在另一組矛盾：一方面，國家多部門（包括央行、商業(yè)銀行及其他相關(guān)部門）乃至國務(wù)院層面，均將穩(wěn)樓市列為全年重要戰(zhàn)略目標(biāo)；但另一方面，部分地方政府仍以各類理由執(zhí)行與國家穩(wěn)樓市政策相悖的舉措，形成“左右手互搏”的局面——例如仍對部分區(qū)域執(zhí)行嚴格限購。從經(jīng)濟學(xué)角度而言，此類政策一方面浪費了宏觀調(diào)控資源，另一方面也對宏觀調(diào)控政策的權(quán)威性造成了一定損害。

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