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原告借被告名義買房，兩審勝訴確認(rèn)過戶資格，被告卻強(qiáng)占房屋 3 年拒不騰退，原告起訴維權(quán)，法院最終判令被告 15 日內(nèi)騰房，并按每月 3000 元支付占用費(fèi)！近日，北京市通州區(qū)人民法院的判決，為 “借名買房后房屋被強(qiáng)占” 的維權(quán)糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2013-2021 年：借名買房，原告實(shí)際持有房屋

2009 年，林霞（原告，勝訴方）的表姨母劉蘭（化名）一家因通州區(qū)房屋拆遷，獲得 9 套安置房購買指標(biāo)。2013 年，林霞因自身需求，與劉蘭之女趙敏（被告一，化名）、女婿李偉（被告二，化名）約定 “借趙敏名義購買安置房”，由林霞全額出資，房屋歸林霞所有，待條件成熟時(shí)趙敏、李偉協(xié)助過戶。

2013 年 12 月 30 日，趙敏與甲公司（開發(fā)商）簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，購買 “一號(hào)房屋”（通州區(qū)，75.89㎡），總房款 45.534 萬元。其中，拆遷補(bǔ)償代付 15.252 萬元，剩余 30.282 萬元由林霞全額支付。2015 年起，林霞將 “一號(hào)房屋” 對外出租，實(shí)際行使房屋權(quán)利。

2021 年 3 月 4 日，“一號(hào)房屋” 具備過戶條件，林霞要求趙敏、李偉協(xié)助過戶，二人卻突然反悔，否認(rèn)借名買房事實(shí)。2021 年 3 月 9 日，林霞已將房屋以 3500 元 / 月出租給案外人鄭明，租期 1 年；7 月 9 日，趙敏、李偉強(qiáng)行將租戶趕走、換鎖占房，導(dǎo)致林霞租金收益中斷。

2. 2021-2023 年：兩審勝訴確認(rèn)過戶權(quán)，被告拒不履行

2021 年 7 月 13 日，林霞以房屋買賣合同糾紛起訴趙敏、李偉，要求協(xié)助過戶。2022 年 9 月 29 日，通州法院作出一審判決：“趙敏、李偉 15 日內(nèi)協(xié)助林霞辦理‘一號(hào)房屋’過戶手續(xù)”（認(rèn)定二人對借名買房事實(shí)知情，原告出資真實(shí)）。

趙敏、李偉不服上訴，2023 年北京市第三中級人民法院作出二審判決：“駁回上訴，維持原判”。但二人仍拒不履行生效判決，林霞于 2023 年 8 月 5 日申請強(qiáng)制執(zhí)行，截至起訴時(shí)，“一號(hào)房屋” 仍被趙敏、李偉強(qiáng)占。

3. 2024 年：起訴維權(quán)，主張騰房及占用費(fèi)

多次溝通無果后，林霞起訴至法院，主張：① 判令趙敏、李偉立即騰退 “一號(hào)房屋” 并返還屋內(nèi)原有物品；② 按每月 3500 元標(biāo)準(zhǔn)支付 2021 年 7 月 9 日至實(shí)際騰退日的占有使用費(fèi)（暫計(jì)至 2024 年 3 月 27 日為 11.4106 萬元）。

趙敏、李偉抗辯：① 房屋系林霞與案外人惡意串通取得，借名協(xié)議無效；② 已向北京高院申請?jiān)賹?，本案?yīng)中止審理；③ 占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)無依據(jù)。

二、案件分析

1. 爭議焦點(diǎn)

林霞是否有權(quán)要求趙敏、李偉騰退 “一號(hào)房屋”？

本案是否因再審申請應(yīng)中止審理？

占有使用費(fèi)的起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)如何確定？

2. 勝訴關(guān)鍵：物權(quán)期待權(quán)明確 + 侵權(quán)事實(shí)清楚，被告抗辯無依據(jù)

（1）林霞對房屋享有排他性權(quán)利，有權(quán)要求騰退

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十五條（無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可請求返還原物）、第二百三十六條（妨害物權(quán)的，權(quán)利人可請求排除妨害）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 兩審生效判決已確認(rèn) “借名買房事實(shí)成立，趙敏、李偉需協(xié)助過戶”，林霞對 “一號(hào)房屋” 享有合法的物權(quán)期待權(quán)，且系實(shí)際權(quán)利人；② 趙敏、李偉無合法依據(jù)強(qiáng)占房屋，屬于 “無權(quán)占有”，侵害林霞的占有、使用權(quán)利，林霞有權(quán)要求騰退。

（2）再審申請不影響本案審理，被告抗辯不成立

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第一百五十三條（中止訴訟需以 “另一案審理結(jié)果為依據(jù)”）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 趙敏、李偉雖申請?jiān)賹?，但北京高院尚未裁定再審，原生效判決仍具有法律效力；② 本案審理的是 “騰退房屋及占有使用費(fèi)”，無需以再審結(jié)果為依據(jù)，不符合中止訴訟的法定條件，其抗辯被法院駁回。

（3）占有使用費(fèi)起算合理，標(biāo)準(zhǔn)酌情認(rèn)定

法律依據(jù)：《民法典》第二百三十八條（侵害物權(quán)造成損失的，權(quán)利人可請求賠償）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 雙方均認(rèn)可 “2021 年 7 月 9 日起被告強(qiáng)占房屋”，故占有使用費(fèi)應(yīng)自該日起算，符合 “侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)起算” 的原則；② 林霞主張每月 3500 元（依據(jù)此前租金標(biāo)準(zhǔn)），法院綜合 “一號(hào)房屋” 區(qū)位、面積及市場行情，酌定每月 3000 元，既彌補(bǔ)林霞的租金損失，又兼顧公平；③ 因林霞未能充分舉證 “屋內(nèi)原有物品清單及狀態(tài)”，故 “返還物品” 訴求未獲支持。

三、裁判結(jié)果

被告趙敏、李偉于本判決生效之日起十五日內(nèi)，將位于通州區(qū) “一號(hào)房屋” 騰退并交付給原告林霞；

被告趙敏、李偉于本判決生效之日起十五日內(nèi)，按每月 3000 元標(biāo)準(zhǔn)向原告林霞支付占有使用費(fèi)（自 2021 年 7 月 9 日起計(jì)算至房屋實(shí)際騰退交付之日止）；

駁回原告林霞的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 借名買房人（如林霞）避坑：3 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

簽訂書面協(xié)議，固定借名事實(shí)：借名買房時(shí)務(wù)必簽訂《借名買房協(xié)議》，明確約定 “出資主體、房屋歸屬、過戶條件、違約責(zé)任”，避免口頭約定無據(jù)可依；留存購房款轉(zhuǎn)賬記錄、繳費(fèi)憑證、房屋出租合同等，證明實(shí)際權(quán)利。

及時(shí)維權(quán)，固化生效判決：對方拒絕過戶時(shí)，第一時(shí)間起訴確認(rèn)權(quán)利，通過生效判決固定 “過戶資格”；勝訴后若對方拒不履行，立即申請強(qiáng)制執(zhí)行，防止房屋被長期強(qiáng)占。

留存侵權(quán)證據(jù)，明確損失范圍：房屋被強(qiáng)占后，通過報(bào)警記錄、現(xiàn)場照片、租金合同等固定侵權(quán)事實(shí)；主張占有使用費(fèi)時(shí)，提交同地段租金參考依據(jù)，提高訴求合理性。

2. 名義產(chǎn)權(quán)人（如趙敏、李偉）警示：2 個(gè) “不可為”

不可否認(rèn)借名事實(shí)，拒絕履行義務(wù)：接受他人借名買房后，應(yīng)遵守約定協(xié)助過戶，不可因 “房屋升值” 等原因反悔；生效判決確認(rèn)義務(wù)后仍拒不履行，需承擔(dān)騰退、賠償?shù)蓉?zé)任，情節(jié)嚴(yán)重可能被列入失信名單。

不可濫用訴訟權(quán)利，拖延糾紛解決：再審申請并非 “中止執(zhí)行或?qū)徖怼?的法定理由，無正當(dāng)理由以此抗辯，不僅無法阻礙案件進(jìn)程，還會(huì)增加自身訴訟成本。

3. 核心提醒：借名買房需 “白紙黑字”，維權(quán)要 “步步為營”

本案中林霞勝訴的核心，在于 “借名事實(shí)證據(jù)充分 + 兩審勝訴固定權(quán)利 + 侵權(quán)證據(jù)清晰”。借名買房存在天然風(fēng)險(xiǎn)，建議：

優(yōu)先選擇親屬等信任對象借名，避免與陌生人產(chǎn)生此類交易；

房屋交付后，盡量自行居住或直接管理出租，避免將房屋完全交由名義產(chǎn)權(quán)人掌控；

出現(xiàn)糾紛時(shí)及時(shí)咨詢律師，通過法律途徑分步驟維權(quán)（先確認(rèn)權(quán)利，再主張騰退賠償），避免因維權(quán)不當(dāng)導(dǎo)致權(quán)益受損。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）