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在民間借貸中，“以房屋買賣合同作擔(dān)?！?很常見，但遇到 “借名購(gòu)房” 的抗辯該怎么辦？近日，北京西城法院審理一起典型案件：原告受讓 500 萬債權(quán)后，借款人拒不還款，擔(dān)保人稱 “房屋是借名購(gòu)買，與我無關(guān)”，最終法院支持原告 —— 判令借款人還本付息，原告可申請(qǐng)拍賣擔(dān)保房屋償債，為類似糾紛提供了清晰指引。

一、案情梳理

1. 2023 年 4 月：借款 500 萬，用房屋作擔(dān)保

2023 年 4 月 12 日，陳峰（原出借人）與李哲（被告一，借款人）簽《借款協(xié)議》：李哲借 500 萬元，年利率按同期 LPR 的 4 倍（上限 14.6%）計(jì)算，期限 2 個(gè)月（4 月 12 日 - 6 月 12 日），款項(xiàng)轉(zhuǎn)至李哲指定的王浩（被告二，擔(dān)保人）賬戶。

同日，陳峰按約向王浩轉(zhuǎn)賬 500 萬，王浩隨后將這筆錢全額轉(zhuǎn)給李哲及李哲指定的案外人；為擔(dān)保借款，王浩與陳峰簽《北京市存量房屋買賣合同》，約定 “王浩將海淀一號(hào)房屋（涉案房屋）以 950 萬賣給陳峰，陳峰已付‘定金’500 萬”—— 雙方均認(rèn)可，這不是真買賣，而是 “以房擔(dān)保借款”，若李哲到期不還，陳峰可通過拍賣房屋償債。

2. 2023 年 11 月：債權(quán)轉(zhuǎn)讓，原告陳明受讓權(quán)益

2023 年 11 月 6 日，陳峰與陳明（原告，勝訴方）簽《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將對(duì)李哲的 500 萬債權(quán)，以及海淀一號(hào)房屋的擔(dān)保權(quán)益，一并轉(zhuǎn)讓給陳明。王浩對(duì)這次轉(zhuǎn)讓明確表示認(rèn)可。

3. 爭(zhēng)議爆發(fā)：借款人不還錢，擔(dān)保人提 “借名購(gòu)房”

李哲到期后分文未還，陳明催討無果；王浩卻抗辯：“海淀一號(hào)房屋是李哲用我的購(gòu)房指標(biāo)買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)歸李哲，我只是代持，借款和我沒關(guān)系，不該擔(dān)責(zé)?！?為此，王浩提交了 2022 年與李哲簽的《借名購(gòu)房協(xié)議》復(fù)印件，但陳明表示 “從沒見過這份協(xié)議，不知情”。

李哲經(jīng)法院傳喚未出庭，也沒提交任何證據(jù)。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

陳明能不能要求李哲還 500 萬本金及利息？

陳明能不能申請(qǐng)拍賣海淀一號(hào)房屋償債？

王浩要不要對(duì)房屋拍賣款不足部分補(bǔ)錢？

2. 勝訴關(guān)鍵：法律適用 + 事實(shí)推導(dǎo)

（1）李哲必須還 500 萬及利息，借貸關(guān)系 + 債權(quán)轉(zhuǎn)讓都合法

法律依據(jù)：《民法典》關(guān)于借款合同、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，《民間借貸司法解釋》第 2 條（出借人需提供債權(quán)憑證）、第 28 條（逾期利率不超合同成立時(shí) LPR 四倍）。

事實(shí)推導(dǎo)：陳峰與李哲的《借款協(xié)議》是雙方真實(shí)意思，陳峰還了錢，借貸關(guān)系成立；陳峰把債權(quán)轉(zhuǎn)給陳明，王浩也認(rèn)可，雖沒提前通知李哲，但法院認(rèn)定 “起訴狀副本送達(dá)李哲時(shí)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓生效”。李哲到期不還構(gòu)成違約，必須還 500 萬本金，利息按 “同期 LPR 四倍” 算（上限 14.6%）。

（2）陳明可申請(qǐng)拍賣海淀一號(hào)房屋，“以房擔(dān)?！?合法有效

法律依據(jù)：《民間借貸司法解釋》第 23 條（以買賣合同作借款擔(dān)保，借款人不還，出借人可申請(qǐng)拍賣房屋）。

事實(shí)推導(dǎo)：王浩與陳峰簽《房屋買賣合同》的目的是 “擔(dān)保借款”，雙方都認(rèn)可，不是真買賣；雖然房屋登記在王浩名下，還存在甲銀行的抵押和多個(gè)查封，但陳明作為債權(quán)受讓人，有權(quán)申請(qǐng)拍賣房屋償債（只是沒有優(yōu)先受償權(quán)，需按一般債權(quán)規(guī)則受償）。王浩提的 “借名購(gòu)房”，陳明不知情，且房屋登記在王浩名下，不影響擔(dān)保效力。

（3）王浩不用補(bǔ)拍賣款差額，責(zé)任主體是李哲

法律依據(jù)：《民間借貸司法解釋》第 23 條第 2 款（拍賣款與借款本息的差額，由借款人或出借人主張返還 / 補(bǔ)償）。

事實(shí)推導(dǎo)：李哲是實(shí)際借款人，錢也是他用的，所以拍賣款不夠還的部分，該由李哲補(bǔ)，不是擔(dān)保人王浩。陳明要求王浩補(bǔ)錢，沒有法律依據(jù)，法院不支持。

三、裁判結(jié)果

依照相關(guān)法律規(guī)定，法院判決：

被告李哲于本判決生效后 10 日內(nèi)，償還原告陳明借款本金 500 萬元，并支付利息（以 500 萬為基數(shù)，按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期 LPR 計(jì)算，自 2023 年 4 月 12 日起至實(shí)際付清之日止，上限年利率 14.6%）；

若李哲不履行上述義務(wù)，陳明可申請(qǐng)拍賣北京市海淀一號(hào)房屋，用拍賣款償還上述債務(wù)；

四、案件啟示

1. 債權(quán)人（如陳明）：3 個(gè)避坑要點(diǎn)

債權(quán)轉(zhuǎn)讓要留證：簽書面《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，明確轉(zhuǎn)讓范圍（本金、利息、擔(dān)保權(quán)益）；若沒通知債務(wù)人，可通過 “起訴 + 法院送達(dá)” 實(shí)現(xiàn)通知效果。

以房擔(dān)保要明確性質(zhì)：和擔(dān)保人簽合同時(shí)，直接寫明 “本合同為借款擔(dān)保，非真實(shí)買賣”，避免后續(xù)爭(zhēng)議；同時(shí)查房屋登記（所有權(quán)人、抵押、查封），了解權(quán)屬情況。

借款人違約要快起訴：到期不還別拖延，盡快起訴并主張 “拍賣擔(dān)保房屋”，避免房屋被其他債權(quán)人搶先查封，影響償債。

2. 借款人（如李哲）：別心存僥幸

簽了借款協(xié)議就要按約還款，逾期會(huì)被追本金 + 利息，還可能被強(qiáng)制執(zhí)行（拍賣財(cái)產(chǎn)、列失信名單）；即使不出庭，法院也能憑證據(jù)缺席判決。

3. 擔(dān)保人（如王浩）：清楚擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

用自己名下房屋為他人擔(dān)保，要知道 “房屋可能被拍賣” 的風(fēng)險(xiǎn)；別拿 “借名購(gòu)房” 當(dāng)借口，只要債權(quán)人不知情，房屋登記在自己名下，就得承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任；擔(dān)保后要督促借款人還款，避免自己財(cái)產(chǎn)受損。

核心提醒

民間借貸的核心是 “誠(chéng)信”，但光有誠(chéng)信不夠 —— 債權(quán)人要留好證據(jù)（協(xié)議、轉(zhuǎn)賬記錄、轉(zhuǎn)讓憑證），擔(dān)保人要認(rèn)清風(fēng)險(xiǎn)，借款人別違約。遇到糾紛，及時(shí)用法律手段維權(quán)，才能最大程度保護(hù)自己的權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）