房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師團(tuán)隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

債權(quán)人勝訴后，債務(wù)人未履行 400 余萬元還款義務(wù)，反而在判決生效后 10 天內(nèi)將名下房產(chǎn)低價 “出售” 給同小區(qū)居民，合同載明房價 100 元、未約定過戶時間，買房人未入住且房款由女兒支付 —— 債權(quán)人起訴 “確認(rèn)合同無效、房屋返還”，債務(wù)人辯稱 “生活所迫”，買房人稱 “不知情、交易真實”，法院最終判決 “合同無效，房屋恢復(fù)登記至債務(wù)人名下”！近日，河北省霸州市人民法院審理此案，明確 “以虛假意思表示簽訂的房屋買賣合同無效，規(guī)避執(zhí)行的財產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為不受保護(hù)”，為債權(quán)人維權(quán)提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）案情簡介

前期勝訴與執(zhí)行規(guī)避背景

2022 年，王慧（原告，勝訴方）因 “附義務(wù)贈與合同糾紛” 起訴張莉（被告一，債務(wù)人），北京市朝陽區(qū)法院 A 號判決書、北京三中院 B 號判決書（2023 年 8 月 31 日生效）判令：張莉返還王慧贈與款 400 萬元及利息、返還撫恤金 1 萬元。張莉未履行判決，反而于 2023 年 9 月（判決生效僅 10 天內(nèi)）與劉芳（被告二，買房人）簽訂房屋買賣合同，將名下 “霸州一號房屋”轉(zhuǎn)移至劉芳名下。

房屋交易的可疑細(xì)節(jié)

兩份合同矛盾：2023 年 8 月 20 日，張莉與劉芳簽《房屋買賣合同》，約定房價 70 萬元、全款支付；9 月 7 日，二人向不動產(chǎn)登記部門提交《霸州市存量房買賣合同》，載明房價 100 元，同日簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，約定監(jiān)管資金 100 元，劉芳僅支付 100 元監(jiān)管款。

交易流程異常：張莉與劉芳自稱 “同小區(qū)遛狗相識”，無其他信任基礎(chǔ)，卻在劉芳未付定金、未約定過戶時間的情況下，于 9 月 8 日直接將房屋過戶至劉芳名下；劉芳稱 “無購房能力”，70 萬元房款由女兒劉敏分 7 筆支付（2023 年 9 月 8-9 日），且付款前劉敏賬戶有大額現(xiàn)金存入（18.7 萬元、30 萬元），劉芳過戶后至今未入住房屋。

稅務(wù)與監(jiān)管矛盾：劉芳按房屋評估價繳納契稅 8176 元（非 100 元合同價），霸州房屋交易中心工作人員稱 “100 元是監(jiān)管流程形式，稅務(wù)按評估價算”，但張莉、劉芳無法解釋 “為何用 100 元合同規(guī)避正常資金監(jiān)管”。

原告訴求與被告答辯

原告王慧訴求：① 確認(rèn)張莉與劉芳 2023 年 9 月 7 日簽訂的《霸州市存量房買賣合同》無效；② “霸州一號房屋” 恢復(fù)登記至張莉名下；③ 訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。

被告張莉答辯：稱 “丈夫患病 8 年花光積蓄，賣房是生活所迫，無惡意串通”，但未提交 “急需用錢” 的緊急支出憑證（如醫(yī)療費(fèi)、債務(wù)憑證）。

被告劉芳答辯：稱 “交易真實，70 萬元是市場價，100 元合同是按監(jiān)管中心建議填寫，不知情張莉的債務(wù)情況”，但無法解釋 “未入住、房款由女兒支付且有大額現(xiàn)金存入” 的合理性。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

張莉與劉芳簽訂的《霸州市存量房買賣合同》是否屬于 “以虛假意思表示實施的民事法律行為”？

案涉房屋交易是否存在規(guī)避執(zhí)行的惡意，合同應(yīng)否認(rèn)定無效？

（二）勝訴關(guān)鍵：法律適用與事實認(rèn)定

本案核心依據(jù)《民法典》第一百四十六條 “行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效；以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理”，結(jié)合交易細(xì)節(jié)認(rèn)定合同無效：

100 元合同價構(gòu)成虛假意思表示，無真實交易合意

正常房屋交易中，82.49㎡住宅按市場價約 70 萬元，而登記備案的合同約定 100 元，顯著低于合理價格，且與劉芳實際支付 70 萬元、按評估價繳契稅的行為矛盾；

張莉、劉芳自稱 “為規(guī)避資金監(jiān)管 1 個月到賬期寫 100 元”，但未提交監(jiān)管中心要求 “必須寫 100 元” 的證據(jù)，工作人員通話錄音僅提及 “監(jiān)管按合同金額算”，無法佐證 “100 元是合理操作”，反而印證 “100 元是形式化填寫，非真實價格”。

交易流程不符合常理，體現(xiàn)規(guī)避執(zhí)行意圖

時間節(jié)點(diǎn)異常：張莉在 8 月 31 日二審敗訴后，9 月 7 日即完成房屋過戶，間隔僅 10 天，且未履行生效判決的還款義務(wù)，明顯具有 “轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、規(guī)避執(zhí)行” 的時間關(guān)聯(lián)性；

信任基礎(chǔ)與風(fēng)險管控矛盾：二人僅 “遛狗相識”，無親屬、好友關(guān)系，卻在劉芳未付定金、未約定過戶時間的情況下，直接辦理過戶，不符合一般房屋買賣的風(fēng)險防范邏輯（通常會先收定金、明確過戶節(jié)點(diǎn)）；

買房人未實際占有：劉芳過戶后至今未入住，也未出租，與 “購買住宅用于居住” 的正常目的不符，進(jìn)一步佐證 “交易非真實需求”。

房款支付存在疑點(diǎn)，無法證明真實對價關(guān)系

付款主體異常：劉芳稱 “無購房能力”，70 萬元全部由女兒劉敏支付，且劉敏付款前賬戶有大額現(xiàn)金存入（18.7 萬元、30 萬元），無合理資金來源解釋，無法排除 “資金循環(huán)、虛假支付” 的可能；

付款時間與過戶倒掛：房屋 9 月 8 日過戶，劉敏 9 月 8-9 日才分筆付款，不符合 “先付款后過戶” 或 “同步進(jìn)行” 的正常交易習(xí)慣，更像 “先過戶再補(bǔ)形式付款”，規(guī)避執(zhí)行痕跡明顯。

三、裁判結(jié)果

被告張莉與被告劉芳于 2023 年 9 月 7 日簽訂的《霸州市存量房買賣合同》無效；

被告劉芳于本判決生效后 10 日內(nèi)，協(xié)助被告張莉?qū)⑽挥诤颖笔“灾菔幸惶柗课荨?恢復(fù)登記至被告張莉名下；

本案訴訟費(fèi)由被告張莉、劉芳共同承擔(dān)。

四、案件啟示

（一）債權(quán)人：勝訴后緊盯債務(wù)人財產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)移及時維權(quán)

動態(tài)跟蹤財產(chǎn)線索

判決生效后，通過 “全國不動產(chǎn)登記查詢”“企查查 / 天眼查” 等工具，定期核查債務(wù)人的房產(chǎn)、車輛、股權(quán)等財產(chǎn)情況，一旦發(fā)現(xiàn) “低價轉(zhuǎn)讓”“快速過戶” 等異常，立即固定證據(jù)（如買賣合同、過戶記錄），30 日內(nèi)提起 “確認(rèn)合同無效 + 返還原物” 訴訟，避免錯過財產(chǎn)保全時機(jī)。

重點(diǎn)關(guān)注 “異常交易” 特征

若債務(wù)人交易符合以下情形，大概率涉嫌規(guī)避執(zhí)行：① 交易價格顯著低于市場價（如本案 100 元）；② 交易對象為 “泛熟人”（同小區(qū)、遠(yuǎn)親），無深厚信任基礎(chǔ)；③ 過戶后買方未實際占有（未入住、未出租）；④ 付款主體非買方本人、資金來源可疑（大額現(xiàn)金存入）。

（二）買房人：警惕 “低價房” 風(fēng)險，避免卷入虛假交易

嚴(yán)格核查房屋背景

購房前務(wù)必：① 查房屋是否被查封、抵押（通過 “不動產(chǎn)登記中心” 查詢）；② 查賣方是否有未履行的生效判決（中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)）；③ 要求賣方提供房產(chǎn)證原件、婚姻證明，確認(rèn)無權(quán)屬爭議。

規(guī)范交易流程，拒絕 “形式化合同”

不簽訂 “陰陽合同”（備案價與實際價不一致），即使監(jiān)管中心建議 “低填金額”，也需簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》明確真實價格，留存 “監(jiān)管中心工作人員建議” 的錄音、聊天記錄，避免被認(rèn)定 “虛假意思表示”；

按正常流程付款：先付定金（不低于總房款 5%）、過戶時付尾款，且從本人賬戶支付，留存銀行流水，避免委托他人付款（尤其是大額現(xiàn)金存入后付款）；

過戶后及時入住或辦理出租，留存物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)繳費(fèi)記錄，證明 “真實占有”，降低被認(rèn)定 “虛假交易” 的風(fēng)險。

（三）核心提醒：虛假交易難避責(zé)，法律不保護(hù) “惡意串通”

本案中，張莉試圖通過 “100 元合同 + 快速過戶” 規(guī)避 400 余萬元債務(wù)，劉芳忽視交易異常參與其中，最終導(dǎo)致合同無效、房屋返還，還需承擔(dān)訴訟費(fèi)。這警示：

? 債務(wù)人應(yīng)主動履行生效判決，轉(zhuǎn)移財產(chǎn)規(guī)避執(zhí)行不僅無效，還可能構(gòu)成 “拒不執(zhí)行判決、裁定罪”（涉案金額超 10 萬元即可立案）；

? 買房人勿貪 “低價房” 小利，一旦卷入虛假交易，不僅房錢兩空，還可能被列為 “失信被執(zhí)行人”；

?? 法院對 “規(guī)避執(zhí)行的虛假交易” 審查日趨嚴(yán)格，僅憑 “口頭解釋”“流程瑕疵” 無法免責(zé)，唯有真實、合規(guī)的交易才能受法律保護(hù)。

在 “執(zhí)行難” 背景下，債權(quán)人需主動維權(quán)，買房人需謹(jǐn)慎避坑，唯有各方遵守法律邊界，才能避免 “贏了官司拿不到錢”“買了房卻被返還” 的雙重困境。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）