時隔8年，上海率先對“商改住”禁令作出調(diào)整。

近日，上海出臺《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，鼓勵樓宇因地制宜拓展租賃住房等功能。

這意味著，暫停8年之久的“商改住”政策在上海迎來了破冰時刻。

01

在此前樓市高速擴張期，商辦單位一度被視為“香餑餑”。

因為其不限購、單價低，且一般地段優(yōu)越，不少剛需買家以及投資客都將其當(dāng)做住宅的“平替”，這也導(dǎo)致了市場秩序混亂、價格快速上漲。

直到2017年，多地開始重拳出擊發(fā)布“商改住”禁令，這股熱潮才逐漸平息。

不過，如今形勢又有大不同，根據(jù)萊坊研究院發(fā)布的報告，上海的甲級寫字樓空置率已經(jīng)超過20%的警戒線。

△圖片來源：萊坊研究院

正如普通住宅一樣，當(dāng)供過于求，價格也將下跌，這可能又會導(dǎo)致部分業(yè)主踐踏式出貨，進一步造成空置率上升。

于是上海此次對商改住禁令松綁，本質(zhì)上也是旨在對商辦樓宇單一功能作出擴展，以降低空置率。

當(dāng)然，上海新政雖然允許商業(yè)用房兼容住房功能，但并不是要作為住房來買賣，而是租賃。

政策提出了“分區(qū)分類兼容”策略，支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)。

具體來說，就是允許商務(wù)樓宇在主體結(jié)構(gòu)、土地性質(zhì)、產(chǎn)證用途不變的前提下，通過全周期合同管理實現(xiàn)15年內(nèi)的功能兼容轉(zhuǎn)換。

02

既然上海已經(jīng)率先出擊，廣州會跟進嗎？

從根本上來看，廣州寫字樓的空置率比上海好不了多少，也已經(jīng)接近20%的警戒線，

在第二季度，廣州寫字樓租金為每月每平方米人民幣124.5元，環(huán)比下跌2.5%，已經(jīng)連續(xù)16個季度處于調(diào)整周期，同樣面臨去化壓力。

△圖片來源：萊坊研究院

哪怕是在全市最為繁華的珠江新城，多個地標性寫字樓都出現(xiàn)了租金大幅下滑的情況。

就比如富力盈通大廈，巔峰期的租金要去到100多元/㎡·月，但如今已經(jīng)跌至50多元/㎡·月，直接腰斬。

更別說，在在這方面廣州已經(jīng)有政策基礎(chǔ)與實踐經(jīng)驗。

早在2019年，廣州就出臺了《廣州市商業(yè)、商務(wù)辦公等存量用房改造租賃住房工作指導(dǎo)意見》，提出符合權(quán)屬清晰、結(jié)構(gòu)安全、消防安全等七大要求的非住宅存量用房，可申請改造租賃住房。

廣州政策強調(diào)“整體確權(quán)，性質(zhì)不變”。改建項目應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)登記、整體轉(zhuǎn)讓，不得分拆確權(quán)、分拆轉(zhuǎn)讓、分拆抵押、分割銷售，原土地使用年限、用地性質(zhì)和建設(shè)量不變。

△圖片來源：攝圖網(wǎng)，已獲授權(quán)

到今年5月，廣州進一步公示了《關(guān)于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》，擬推動商業(yè)辦公、旅館、倉儲等改建為保障性租賃住房。

因此，廣州跟進的可能性還是挺高的，甚至?xí)壬虾＿~的步子更大。

如此一來，既可以促進職住平衡，減少上班族的通勤時間，又可以提升城市空間利用效率，實現(xiàn)功能優(yōu)化，好處顯而易見。

03

但話又說回來，商改住政策并非萬能解藥。

從實際運營角度看，商改住項目面臨諸多挑戰(zhàn)：改造投入成本高、戶型結(jié)構(gòu)限制多、物業(yè)管理難度大等。

此外，商業(yè)用房與住宅在水電費、物業(yè)管理費等方面存在差異，可能增加居住成本。

從投資回報看，商改住項目租售比雖能達到3.5%以上，但考慮到改造投入和運營成本，實際收益可能大打折扣。

更關(guān)鍵的是，如果更多的商辦單位可用于租賃，將對原有住宅租賃市場形成直接沖擊。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，近兩年廣州租金水平整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，租賃市場需求端已顯疲態(tài)。

特別是老破小房源，面臨位置更優(yōu)、房齡更新的商改住項目競爭，租金水平和租售比可能進一步承壓。

說到底，當(dāng)前廣州樓市的困局并非供應(yīng)不足，而是需求萎靡，激活需求，才是當(dāng)前市場破局的關(guān)鍵。