作者：海豚商業(yè)研究院研究員黃海濤（歡迎轉(zhuǎn)評贊）

在房地產(chǎn)持續(xù)下行之下，全國房價均價最高的城市深圳，終于也扛不住了，開始全面降低買房門檻。

9月5日夜間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行發(fā)布《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，除福田、南山外，深圳其他8區(qū)進一步放松住房限購政策，深圳戶口或者有一年社保的個人或家庭，隨便買；外地人，可以在非限購區(qū)（羅湖區(qū)、寶安區(qū)，不含新安街道、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)）買2套；鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)，不再審核購房資格，隨便買；不區(qū)分首套和二套，房貸利率都是3.05%。

另外，企事業(yè)單位購房也同步放開，除了在福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道范圍內(nèi)購買商品住房，需同時滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件；在其他區(qū)域購買商品住房，不再審核購房資格，隨便買。

深圳此次樓市新政有幾個背景，一是今年前7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降12%，而深圳的數(shù)據(jù)是-18.5%，比全國高出了六點五個百分點，在四個一線城市中，降幅最大（北京下降9.9%；上海增長3.3%；廣州增長5.5%）。房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈（鋼鐵、水泥、家電、家具等）在GDP中占比極高，持續(xù)下行，會帶來經(jīng)濟增速放緩、就業(yè)壓力和財政壓力增大。

與此同時，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，8月全市預(yù)售新房共成交1352套，環(huán)比下降13.4%，同比下降52.8%；其中住宅成交1248套，環(huán)比下降13.4%，同比下降50.8%。

這意味著，放開松綁限購政策是大勢所趨的必然，限制性政策在當前百害而無一利，不動資產(chǎn)需要讓其流動起來，才能真正產(chǎn)生價值。

至此，北京、上海、廣州、深圳，四大一線城市全部降低了購房門檻，但基本上還都保留了一些特殊區(qū)域限購。實際上，如果全面放開，目前看來也不會產(chǎn)生什么太大的壓力或者負面影響，因為當前人們對房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了根本性的改變，早些年“房價永遠漲，北上廣深永遠漲”的信仰已經(jīng)被徹底擊穿了。

樓市跟股市一樣，在中國都遵循著一個簡單的道理，買漲不買跌，越漲越買，越跌越賣。如果房價與股價持續(xù)上漲，一方面能夠帶動更多人的財富增長，是一個更好的預(yù)期，另一方面持續(xù)有人進入，意味著有更多人接盤，這個游戲能夠持續(xù)進行下去，就像流動的水一樣，流水不腐。樓市與股市這個游戲，都需要持續(xù)找到后來者，如果失去了源源不斷的后來者，某個層面或者鏈條斷了，那就很難繼續(xù)下去了。

房地產(chǎn)曾是70、80后的財富信仰，他們均在中國98房改背景下受益，尤其是70后，他們是改革開放的最大受益群體，其人生伴隨著改革的紅利，80后稍微悲催一些，但也有不少人享受過部分紅利。而到了90后這一代，尤其是00后這一代，他們不再信仰房地產(chǎn)，甚至都不愿意結(jié)婚不想生孩子，更別說二胎三胎，而家庭是房地產(chǎn)市場最大的吞金獸。結(jié)婚需要婚房，生孩子意味著需要改善性住房，這都是過去房地產(chǎn)市場的催化劑，但現(xiàn)在的情況是，他們更愿意在情緒價值方面消費，從潮玩盲盒到電子寵物，從療愈經(jīng)濟到戶外運動，都成為了他們這代人的“茅臺”。

今年6月，南都灣財社發(fā)布的《情緒經(jīng)濟社會認知度調(diào)研報告》顯示，00后更傾向于失戀陪伴、寵咖等精神文化類或虛擬體驗產(chǎn)品，前三選項分別為：文化娛樂(85.42%)、虛擬體驗(83.12%)、“失戀陪伴”等聊天服務(wù)（79.03%）。對于情緒消費，00后展現(xiàn)較高的支付意愿，76.47%的00后過去一年在情緒消費的支出達5000至1萬元。

另據(jù)上海市青少年研究中心和Soul App發(fā)布的《2025 Z世代情緒消費報告》，超九成受訪者認可“情緒價值”，近六成受訪者愿意為情緒價值買單?！?0后”“95后”“00后”是情緒消費主力，情緒消費月均支出金額達到949元，更有18.1%的年輕消費者每月愿為情緒價值消費2000元以上。

“谷子”正在成為了新一代群體的集體信仰，他們的信仰偏好，決定了哪些產(chǎn)業(yè)會有更好的未來，房地產(chǎn)可能從過去的必選剛需消費，變成了可選消費，租房成為更多人的共識。杭州貝殼研究院統(tǒng)計了2017年-2025年杭州二手房購買人群的年齡段數(shù)據(jù)，以“95后”和“00后”為代表的年輕一代，買房的人越來越少，他們更能接受“租房代替買房”的居住理念。30歲以下購房者的比例跌至25.3%，相比7年前近乎腰斬。尤其是25歲及以下的購房者，在2017年占比為10.6%，到了2025年，占比僅4.9%。

與此同時，艾媒咨詢發(fā)布的《2024-2025年中國谷子經(jīng)濟市場分析報告》數(shù)據(jù)，中國“谷子經(jīng)濟”市場規(guī)模增長速度加快。2024年，中國“谷子經(jīng)濟”市場規(guī)模達1689億元，較2023年增長40.63%。

年輕人不再為房子買單，一是這個群體的父母基本都有一套房甚至多套房，他們已經(jīng)有了托底，買不買問題不大；二是他們的財富與消費觀念發(fā)生了轉(zhuǎn)移。也就是說，幾大城市的買房門檻降低了，可能還得苦一苦80后、90初，他們可能還是買房的主力軍，畢竟00后的玩法他們?nèi)诓贿M去，只能看看熱鬧，房子仍然是他們內(nèi)心深處最靠譜的“家”，如果失去了投資屬性，那就改善一下居住條件，住的更好一些。

正如杭州的上述調(diào)查，不論是8年前，還是現(xiàn)在，買房的主力人群都是同一批人——“80后”。2017年，35-45歲年齡段購房者占比為17.5%，到今年，35-45歲年齡段的購房者占比達到34.4%，比8年前幾乎翻了一番。杭州如此，北京、上海、廣州、深圳，也差不多。