北京房山區(qū)中建京華國(guó)賢府項(xiàng)目。董紅艷/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者董紅艷 北京報(bào)道

受區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等因素影響，在不少購(gòu)房者看來(lái)，房山區(qū)在北京樓市中，一直存在感較低。不過(guò)，近日走訪市場(chǎng)，《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，房山區(qū)數(shù)個(gè)樓盤(pán)已經(jīng)處于尾盤(pán)狀態(tài)，保持了一定的銷售熱度，成為部分購(gòu)房者“量大管飽”的性價(jià)比之選。

同時(shí)，值得關(guān)注的是，房山區(qū)已經(jīng)近一年未在北京土拍市場(chǎng)“顯山露水”。自2024年8月1日起至今，未再有涉宅地塊成交。不過(guò)，隨著9月3日，北京2025年第七批次供地清單的發(fā)布，房山終于在土拍市場(chǎng)上有了新的動(dòng)靜，推出區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)的廣陽(yáng)城地塊。

對(duì)于上述情況，9月5日，業(yè)內(nèi)多方向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，房山適當(dāng)控制了土地出讓的速度，給在售項(xiàng)目騰挪出更多去化時(shí)間，也讓地塊的市場(chǎng)價(jià)值能夠得到更好的體現(xiàn)。廣陽(yáng)城地塊較為優(yōu)質(zhì)，也會(huì)有開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取。但結(jié)合房企普遍聚焦城市核心地段等情況，房山廣陽(yáng)城地塊能否得到房企的青睞仍存在不確定性。

“雖然部分項(xiàng)目較為熱銷，但其實(shí)房山的市場(chǎng)庫(kù)存量仍保持在相對(duì)高位的狀態(tài)。”業(yè)內(nèi)專家對(duì)于房山樓市未來(lái)走勢(shì)的態(tài)度謹(jǐn)慎，認(rèn)為房山整體處于北京非核心區(qū)域，購(gòu)房者依然偏于謹(jǐn)慎。近期公布的“五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)”的政策紅利帶動(dòng)力度偏弱。但不排除“好房子”政策落地或?qū)^(qū)域內(nèi)新房產(chǎn)生拉升作用。

多個(gè)項(xiàng)目將售罄

房山核心區(qū)域多數(shù)樓盤(pán)拿地時(shí)間較早，并非今年5月1日國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》實(shí)施后的“好房子”項(xiàng)目。不過(guò)，記者最近數(shù)日實(shí)地走訪房山核心區(qū)域發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)溫度并未如外界預(yù)期般低迷，較多新房項(xiàng)目銷售狀況較好。

來(lái)到中建京華國(guó)賢府項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，記者觀察到，項(xiàng)目各樓棟之間不時(shí)有看房人群穿梭往來(lái)。中建京華國(guó)賢府銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，該樓盤(pán)近期正在向業(yè)主交付，之后的房源將是現(xiàn)房銷售的狀態(tài)。項(xiàng)目在去年8月開(kāi)盤(pán)，共計(jì)724戶，整體銷售狀況不錯(cuò)，僅記者到訪當(dāng)天就銷售了八九套。已進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，目前就剩下不到50套房源。

批量走訪后，記者注意到中建京華國(guó)賢府并不是唯一一個(gè)將要清盤(pán)的項(xiàng)目。京熙潤(rùn)府項(xiàng)目銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，該項(xiàng)目同樣為去年開(kāi)盤(pán)，共計(jì)919套房，去年以及今年5、6、7月份，在網(wǎng)簽量上，都是房山的銷冠。截至到訪時(shí)間，整個(gè)項(xiàng)目只剩30多套房源可售。

去年開(kāi)盤(pán)的另外兩個(gè)項(xiàng)目，銷售表現(xiàn)也都不錯(cuò)。其中，北京城鄉(xiāng)建工璟賢瑞庭銷售人員向記者表示，該項(xiàng)目共計(jì)762戶，其中，84平米的房源就剩10層和11層2套；北京城建·和知筑項(xiàng)目工作人員則稱91平米的戶型只剩4套房源了。

因?yàn)榉績(jī)r(jià)相對(duì)較低，“量大管飽”的房山成為很多購(gòu)房者的性價(jià)比之選。在一處售樓部附近，記者留意到有購(gòu)房者提到了“便宜”“房子大”的選房考量點(diǎn)。

常在該區(qū)域活動(dòng)的房產(chǎn)中介張嶺（化名）向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，良鄉(xiāng)大學(xué)城、長(zhǎng)陽(yáng)等地生活方便，有地鐵、學(xué)校、商業(yè)配套。80多平米的三居新房總價(jià)僅約300萬(wàn)元，整體價(jià)格比大興區(qū)更低。大興區(qū)同價(jià)位的房子，位置可能要到六環(huán)外。

在張嶺看來(lái)，雖然當(dāng)前市場(chǎng)不被看好，但是很多項(xiàng)目的房子其實(shí)都在“唰唰”地賣?，F(xiàn)在購(gòu)房的性價(jià)比更高，例如，相比中建智地前幾期開(kāi)發(fā)的房子，京華國(guó)賢府的園林和裝修都進(jìn)行了升級(jí)，總價(jià)也下調(diào)了幾十萬(wàn)元。

時(shí)隔一年拿出優(yōu)質(zhì)地塊

值得關(guān)注的是，雖然房山區(qū)在今年仍有北京城建·頤知筑等新項(xiàng)目入市，但是，房山的土拍市場(chǎng)已經(jīng)沉寂了許久。據(jù)公開(kāi)的土拍消息，自2024年8月1日起至今，房山區(qū)已持續(xù)一年多沒(méi)有涉宅用地成交，幾近“斷供”的狀態(tài)。

對(duì)于房山在土拍市場(chǎng)一年的“缺席”，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析指出，房山適當(dāng)?shù)乜刂屏送恋爻鲎尩乃俣?，給在售的項(xiàng)目騰挪出更多去化的時(shí)間，也讓地塊的市場(chǎng)價(jià)值能夠得到更好的體現(xiàn)。

最近，房山區(qū)土拍市場(chǎng)終于有了新動(dòng)靜。據(jù)克而瑞公布的資料，2025年7月23日，房山區(qū)邀請(qǐng)中建一局、華潤(rùn)置地、中海新城、中國(guó)電建、金茂地產(chǎn)、龍湖置地、鏈家地產(chǎn)等19家房地產(chǎn)企業(yè)，重點(diǎn)推介良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)1號(hào)地項(xiàng)目、高教園區(qū)北部生活區(qū)2號(hào)地、北廣陽(yáng)城棚改項(xiàng)目二片區(qū)剩余地塊、西潞街道北三村項(xiàng)目、閻村鎮(zhèn)棚改項(xiàng)目上市地塊、拱辰街道一至五街項(xiàng)目六宗優(yōu)質(zhì)地塊。

接著，9月3日，北京2025年第七批次供地清單發(fā)布，共推出8宗地塊。其中，東城1宗，朝陽(yáng)2宗，通州1宗，順義、昌平、大興、房山各1宗。清單中的房山地塊位于廣陽(yáng)城地鐵附近，屬于長(zhǎng)陽(yáng)板塊，在房山區(qū)位相對(duì)優(yōu)越，交通上臨近地鐵，擁有山姆會(huì)員店的商業(yè)配套以及相對(duì)優(yōu)質(zhì)的教育資源。

通過(guò)盤(pán)點(diǎn)，記者注意到，總體看來(lái)，房山區(qū)的住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，主要參與開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)商為北京城建、中建智地、北京建工等。近年來(lái)，部分全國(guó)布局的房企也在房山進(jìn)行了嘗試。其中，2023年10月10日，華潤(rùn)旗下公司山西金匯海以15.1億元競(jìng)得房山區(qū)拱辰街道良鄉(xiāng)大學(xué)城地塊，打造了在房山的首個(gè)項(xiàng)目京熙潤(rùn)府。

對(duì)于華潤(rùn)置地是否會(huì)在房山廣陽(yáng)城拿地的問(wèn)題，京熙潤(rùn)府銷售人員向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“廣陽(yáng)城地塊拍賣我們可能會(huì)跟進(jìn)，但不一定會(huì)拿地，因?yàn)檫€是想向核心位置靠一靠。但如果拿地，應(yīng)該會(huì)以改善型住房為主?！庇兄薪槿藛T表示，這次誰(shuí)家能夠拿地，都還不一定。但因?yàn)閺V陽(yáng)城地塊距離市區(qū)較近，推測(cè)該地塊所建項(xiàng)目售價(jià)將會(huì)比大學(xué)城附近項(xiàng)目要高。

為了進(jìn)一步了解房企在相關(guān)地塊的拿地計(jì)劃，《華夏時(shí)報(bào)》記者分別向華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、建發(fā)地產(chǎn)等頭部房企，咨詢了他們今年在北京房山區(qū)拿地的計(jì)劃，但截至目前，一眾房企均未作出明確回應(yīng)。

相對(duì)而言，市場(chǎng)對(duì)東城天壇地塊以及朝陽(yáng)區(qū)永安里和松榆里兩個(gè)地塊的關(guān)注度較高，房山廣陽(yáng)城地塊在供地清單中并不算特別出挑。郭毅提示稱，各個(gè)區(qū)都拿出了相對(duì)優(yōu)質(zhì)的地塊，均希望通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市拉動(dòng)市場(chǎng)的提升，帶動(dòng)樓市的穩(wěn)健發(fā)展。

當(dāng)前房企普遍聚焦核心城市的核心區(qū)域。郭毅認(rèn)為，廣陽(yáng)城地塊較為優(yōu)質(zhì)，也會(huì)有開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取。58安居客研究院院長(zhǎng)張波指出，廣陽(yáng)城地塊鼓勵(lì)引入智能裝備制造項(xiàng)目，享受高精尖產(chǎn)業(yè)用地政策。從規(guī)劃來(lái)看良鄉(xiāng)板塊地塊要求配建新能源研發(fā)中心，將與燕山石化轉(zhuǎn)型形成協(xié)同，未來(lái)都有著大量的置業(yè)人群，這是房企會(huì)看中這一區(qū)域的重點(diǎn)。

市場(chǎng)走勢(shì)將會(huì)如何？

“雖然部分項(xiàng)目較為熱銷，但其實(shí)房山的市場(chǎng)庫(kù)存量仍保持在相對(duì)高位的狀態(tài)?！?月5日，郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，過(guò)去房山區(qū)的供地相對(duì)集中，所以近幾年的新房供應(yīng)保持著高速增長(zhǎng)的狀態(tài)。目前的庫(kù)存量在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)足以支撐房山市場(chǎng)的需求。

整體看來(lái)，房山區(qū)的樓市企穩(wěn)仍然承壓。58安居客數(shù)據(jù)顯示，9月初房山二手房掛牌價(jià)格同比降幅超過(guò)7%。但環(huán)比上月有0.16%的微升，區(qū)域內(nèi)的長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)板塊房?jī)r(jià)表現(xiàn)相對(duì)更為穩(wěn)定。

張波指出，整體看來(lái)有著地鐵和政策優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)陽(yáng)板塊在房山吸引力會(huì)更強(qiáng)一些。但在房山的一些次核心區(qū)域包括大學(xué)城、閻村，雖然部分新房已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)階段，但二手房的掛牌量偏大，因此房山整體房?jī)r(jià)下行的壓力依然存在。

值得關(guān)注的是，近期，房山等五環(huán)外區(qū)域迎來(lái)政策利好。8月8日，北京發(fā)布樓市新政，提出進(jìn)一步優(yōu)化住房限購(gòu)政策，符合條件家庭在北京市五環(huán)外不再限制購(gòu)房套數(shù)，并加大了住房公積金支持力度。

截至目前，新政實(shí)施近1個(gè)月的時(shí)間，但房山住房整體市場(chǎng)提振較為有限。58安居客數(shù)據(jù)顯示，北京新政落地后，房山的新房找房熱度指數(shù)快速由7月63上升至當(dāng)前的66，但新房的觀望指數(shù)還是呈現(xiàn)微升的狀態(tài)。有新房銷售人員也向記者表示，整體感覺(jué)五環(huán)內(nèi)政策的拉動(dòng)效果可能比五環(huán)外還更強(qiáng)。

“新政后房山市場(chǎng)熱度雖有增長(zhǎng)，但房山整體處于北京非核心區(qū)域，購(gòu)房者依然偏于謹(jǐn)慎。這波政策紅利對(duì)房山區(qū)域的帶動(dòng)力度還偏弱?！睆埐ㄖ赋觯A(yù)計(jì)隨著熱度的持續(xù)緩升，北京核心板塊的成交量有望小幅提升，但非核心區(qū)域的市場(chǎng)依然很難快速整體復(fù)蘇，市場(chǎng)還將處于探底過(guò)程中。但不排除“好房子”政策的落地或?qū)^(qū)域內(nèi)新房產(chǎn)生明顯拉升作用，尤其是高品質(zhì)高得房率的項(xiàng)目或有望在平淡市場(chǎng)下取得不俗的銷售成績(jī)。

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