拍賣房產遇難題

流拍僵局惹人急

法院巧施良策計

租金收益破困局

商鋪租賃抵舊債

資產盤活現(xiàn)轉機

基本案情

童某與劉某代持協(xié)議糾紛一案，某市仲裁委員會經審理作出裁決：劉某向童某返還人民幣40萬元及利息。因劉某未履行法定義務，童某向法院申請強制執(zhí)行，法院執(zhí)行立案后，經調查，被執(zhí)行人劉某名下僅有一處商鋪可供執(zhí)行，無其他可供執(zhí)行財產。對案涉商鋪依法查封、評估、拍賣后，因無人購買而流拍，申請執(zhí)行人認為二拍流拍價高于市場價值且需要補足差價，不接受以物抵債。

因案涉商鋪地理位置優(yōu)越，具有較強的商業(yè)價值，經多次分析、研判，在取得申請執(zhí)行人同意后，法院依法作出強制管理裁定，將案涉商鋪交付申請執(zhí)行人管理，期限為一年。同時，法院與申請執(zhí)行人通過多個平臺、多種渠道廣泛發(fā)布租賃信息，最終，在法院的積極協(xié)助與現(xiàn)場見證下，童某順利與承租人簽訂了租賃合同。合同約定租期一年，租金二萬元，并明確了續(xù)約等相關事項，租賃合同留存法院備案。

本案中，面對房屋流拍，申請執(zhí)行人不接受以物抵債的僵局，法院在綜合考量房屋的商業(yè)價值、雙方當事人的權益后，探索適用強制管理，將商鋪交由申請執(zhí)行人管理運營，以產生的收益償還被執(zhí)行人債務，既保障了申請執(zhí)行人債權的逐步實現(xiàn)、減損被執(zhí)行人債務承擔，又盤活了僵化的資產、促進資源的高效利用，實現(xiàn)了多方利益的相對平衡。

法官說法

何為強制管理？依照《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 的解釋》第四百九十條之規(guī)定，強制管理是指在執(zhí)行過程中，被執(zhí)行人財產無法拍賣、變賣，經申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益，人民法院可以將該項財產交付申請執(zhí)行人管理，以產生的收益償還被執(zhí)行人債務。我國法律對強制管理的對象未明確規(guī)定，根據(jù)強制管理這一執(zhí)行措施的功能定位，執(zhí)行實踐中強制管理的適用對象多限于不動產和船舶、航空器等特定動產。為使當事人之間的法律關系簡單、明晰，方便法院監(jiān)督，也避免在管理過程中產生新的債權債務關系，強制管理一般是采取將被執(zhí)行人不動產和特定動產出租，以收取租金的方式來清償債務。隨著經濟形態(tài)的多樣化，部分執(zhí)行法院也在逐步探索將特許經營權、收益權等納入強制管理范圍。

強制管理如何啟動？實踐中多將強制管理作為財產拍賣、變賣后無法成交的補充措施，即涉案財產無人競拍且申請執(zhí)行人不接受以物抵債或無意拍賣的，可考慮采取強制管理措施。以管理收益抵償債權，一方面能夠保證債權人的權益得到有效清償，另一方面以溫和的方式實現(xiàn)物盡其用。

法條鏈接

《最高人民法院關于適用 <中華人民共和國民事訴訟法> 的解釋》

第四百九十條 被執(zhí)行人的財產無法拍賣或者變賣的，經申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益的，人民法院可以將該項財產作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人。

供 稿：商丘中院張 曼

責任編輯：李鑫源、姚 紅

編 輯：賈共鑫