導(dǎo) 讀

8月29-31日，2025中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)在沈陽(yáng)召開。8月31日上午，由北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司承辦的學(xué)術(shù)研討會(huì)十七“如何建立健全城市更新的長(zhǎng)效機(jī)制”成功召開。

內(nèi)容來(lái)源： 中國(guó)城市規(guī)劃

研討會(huì)由學(xué)會(huì)理事、青年工作委員會(huì)副主任委員，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司院長(zhǎng)惲爽女士和學(xué)會(huì)規(guī)劃實(shí)施分會(huì)青年委員、北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司副院長(zhǎng)、詳規(guī)實(shí)施分院院長(zhǎng)于潤(rùn)東先生主持。圍繞主題“如何建立健全城市更新的長(zhǎng)效機(jī)制”，會(huì)議邀請(qǐng)政府、企業(yè)、學(xué)者、規(guī)劃師等多方代表參與交流，與會(huì)嘉賓有：學(xué)會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)，清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院院長(zhǎng)，清華大學(xué)博士生導(dǎo)師、教授尹稚先生；北京城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)施衛(wèi)良先生；學(xué)會(huì)常務(wù)理事，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)黨組成員、副主任楊浚女士；學(xué)會(huì)常務(wù)理事、城市規(guī)劃歷史與理論分會(huì)委員，山西省住建廳一級(jí)巡視員李錦生先生；重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨組成員、副主任席紅女士；學(xué)會(huì)城市影像專委會(huì)委員，華高萊斯董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理李忠先生；學(xué)會(huì)詳細(xì)規(guī)劃專委會(huì)委員，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心、深圳市城市設(shè)計(jì)促進(jìn)中心總建筑師周勁先生。

研討會(huì)通過(guò)綜合比較我國(guó)多個(gè)城市在更新長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面的典型成果與先進(jìn)樣本，總結(jié)相關(guān)頂層制度設(shè)計(jì)與底層機(jī)制探索經(jīng)驗(yàn)，聚焦探討城市更新長(zhǎng)效機(jī)制在我國(guó)統(tǒng)籌推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升等方面發(fā)揮出的重要保障作用，為全國(guó)城市更新工作形成“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的可持續(xù)城市更新模式提供可推廣、可借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

會(huì)議主持人：惲爽

學(xué)會(huì)理事、青年工作委員會(huì)副主任委員，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司院長(zhǎng)、教授級(jí)高工

惲爽女士首先對(duì)本次學(xué)術(shù)研討會(huì)的主題進(jìn)行了闡釋。她提出，城市更新的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)已逐步從地方探索上升為國(guó)家戰(zhàn)略，各地的體制機(jī)制建設(shè)已逐步進(jìn)入到一個(gè)階段性總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、提煉精華、鞏固成果與反思不足的過(guò)程中；需以人民群眾急難愁盼的問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，以建設(shè)宜居、韌性、智慧且可持續(xù)的城市為落腳點(diǎn)，積極吸引多元主體、多方資源形成合力，共同推進(jìn)城市更新。

惲爽女士在回顧中國(guó)城市規(guī)劃年會(huì)于2023年舉辦的“機(jī)制創(chuàng)新推動(dòng)更新規(guī)劃實(shí)施”學(xué)術(shù)對(duì)話與2024年舉辦的“城市更新精明實(shí)施”學(xué)術(shù)研討會(huì)相關(guān)成果的基礎(chǔ)上，提出本次學(xué)術(shù)研討會(huì)是對(duì)過(guò)去研討成果的延續(xù)與深化，將進(jìn)一步探討如何提煉、凝固城市更新實(shí)踐中有代表性的工作辦法、工作路徑和工作思路，為城市更新長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全添磚加瓦。

學(xué)術(shù)報(bào)告

從“好房子”到“好街區(qū)”——北京“四步走八清單”存量地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃方法探索

楊 浚

學(xué)會(huì)常務(wù)理事，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)黨組成員、副主任

楊浚女士認(rèn)為，隨著中國(guó)城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效的新階段，北京作為率先面臨轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)的超大城市，須積極響應(yīng)中央城市工作會(huì)議精神，積極探索存量地區(qū)規(guī)劃方法，推動(dòng)城市存量地區(qū)提質(zhì)增效。北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)創(chuàng)新性地探索以規(guī)劃街區(qū)為基本單元按需編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，通過(guò)時(shí)空統(tǒng)籌、剛彈結(jié)合與編管一體的工作方法，構(gòu)建逐層傳導(dǎo)、按需深化、動(dòng)態(tài)運(yùn)行的詳細(xì)規(guī)劃體系，并于近日印發(fā)了《關(guān)于加快推動(dòng)存量地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和實(shí)施管理工作的通知》，加強(qiáng)詳細(xì)規(guī)劃對(duì)存量地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的支撐保障。

楊浚女士從三個(gè)方面介紹了北京存量地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃改革思路，一是在空間維度上，北京市用好既有控規(guī)，采取評(píng)估套合的方法推動(dòng)街區(qū)控規(guī)編制報(bào)批，通過(guò)評(píng)估、套合、完善、轉(zhuǎn)化的工作方式，先解決存量地區(qū)規(guī)劃有沒(méi)有的問(wèn)題，為存量更新項(xiàng)目提供法定依據(jù)。二是在時(shí)間維度上，北京市強(qiáng)調(diào)以規(guī)劃街區(qū)為基本單元，通過(guò)“四步走八清單”工作方法統(tǒng)籌謀劃策劃生成項(xiàng)目——即體檢評(píng)估生成“問(wèn)題與資源清單”、多元協(xié)商明確“需求與愿景清單”、整體策劃匹配“策略與政策清單”、制定計(jì)劃形成“任務(wù)與項(xiàng)目清單”，解決城市更新從局部零星更新到片區(qū)系統(tǒng)性更新的躍升，如回天地區(qū)的實(shí)踐已呈現(xiàn)出職住平衡與功能提升的綜合成效。三是加強(qiáng)存量地區(qū)規(guī)劃編制實(shí)施管理的三維保障體系，通過(guò)強(qiáng)化政策融合創(chuàng)新、加強(qiáng)多元共治及依托“一張圖”全周期管理，打通規(guī)劃實(shí)施路徑，推動(dòng)空間資源配置與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)同增效。這一系列改革不僅強(qiáng)化了規(guī)劃對(duì)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)提升的支撐作用，更促進(jìn)了從“好房子”邁向“好街區(qū)”“好城區(qū)”的可持續(xù)轉(zhuǎn)型，努力為超大城市存量發(fā)展提供可復(fù)制的北京經(jīng)驗(yàn)。

基于制度、參與、運(yùn)營(yíng)的城市更新長(zhǎng)效機(jī)制建立

李錦生

學(xué)會(huì)常務(wù)理事、城市規(guī)劃歷史與理論分會(huì)委員，山西省住建廳一級(jí)巡視員

李錦生先生對(duì)城市更新長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全展開了系統(tǒng)闡述。他提出，當(dāng)前中國(guó)城市發(fā)展已轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的新階段，建立可持續(xù)更新機(jī)制成為建設(shè)現(xiàn)代化人民城市的核心命題。這一轉(zhuǎn)型亟需破解“重改造輕運(yùn)營(yíng)、重短期輕長(zhǎng)期”的慣性思維，通過(guò)制度、資金、參與、技術(shù)四維創(chuàng)新構(gòu)建系統(tǒng)性治理體系。

在制度層面，需填補(bǔ)省級(jí)立法空白，形成“1+N+X”三級(jí)差異化政策框架，并成立跨部門城市更新辦公室以解決“小馬拉大車”的統(tǒng)籌困境。資金機(jī)制上應(yīng)突破政府依賴，建立土地增值收益反哺、專項(xiàng)基金及REITs退出通道，實(shí)現(xiàn)“投入-運(yùn)營(yíng)-退出”閉環(huán)，如無(wú)錫藍(lán)園“服務(wù)換股權(quán)”模式開創(chuàng)零財(cái)政投入的更新路徑。多元協(xié)同需強(qiáng)化“政府引導(dǎo)+市場(chǎng)運(yùn)作+居民自治”范式，通過(guò)社區(qū)聽(tīng)證、專業(yè)團(tuán)隊(duì)駐場(chǎng)等方式平衡各方訴求，成都曹家巷的居民自治機(jī)制即為典范。技術(shù)創(chuàng)新則依托BIM/CIM平臺(tái)推動(dòng)全生命周期管理，北京首鋼園的能碳智慧系統(tǒng)彰顯綠色更新潛力。尤為關(guān)鍵的是培養(yǎng)在地化專業(yè)隊(duì)伍，通過(guò)“住建系統(tǒng)-高校-企業(yè)”聯(lián)合機(jī)制培育復(fù)合型人才，以“社區(qū)規(guī)劃師”制度銜接專業(yè)設(shè)計(jì)與民生需求，最終使城市更新從碎片化工程升維為融合歷史賡續(xù)、民生福祉與空間活力的持續(xù)性治理行動(dòng)。

以高質(zhì)量城市更新引領(lǐng)城市內(nèi)涵式發(fā)展——可持續(xù)城市更新重慶實(shí)踐

席 紅

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨組成員、副主任

席紅女士提出，重慶以高質(zhì)量城市更新為核心，探索可持續(xù)的內(nèi)涵式發(fā)展路徑，建立了體檢更新一體化推進(jìn)機(jī)制，著力探索社會(huì)資本盤活資源路徑，精心打造生活、消費(fèi)、創(chuàng)業(yè)多元場(chǎng)景，推動(dòng)城市更新走深走實(shí)。

實(shí)踐中，重慶堅(jiān)持“5堅(jiān)持5做實(shí)”貫穿城市更新全流程環(huán)節(jié)：其一，堅(jiān)持兩個(gè)“全面梳理”，做深做實(shí)城市體檢，搭建城市體檢更新數(shù)據(jù)底座，以數(shù)字化手段精準(zhǔn)診斷分析問(wèn)題、謀劃更新片區(qū)，確保城市更新項(xiàng)目與在地真實(shí)需求緊密銜接。其二，堅(jiān)持連片更新，做大做實(shí)項(xiàng)目整體效益，統(tǒng)籌方案、資源、資金，聯(lián)動(dòng)實(shí)施民生、安全、發(fā)展類項(xiàng)目，推動(dòng)小區(qū)街區(qū)廠區(qū)片區(qū)一體更新。其三，堅(jiān)持多元參與，做細(xì)做實(shí)資金多渠道籌集，近年來(lái)重慶城市更新項(xiàng)目中社會(huì)投資占比達(dá)70%，形成國(guó)企與社會(huì)資本聯(lián)動(dòng)更新模式和產(chǎn)權(quán)人分擔(dān)出資模式。其四，堅(jiān)持政策持續(xù)創(chuàng)新，做優(yōu)做實(shí)政策法規(guī)環(huán)境，注重審批權(quán)限下放，出臺(tái)“一攬子”關(guān)鍵環(huán)節(jié)配套政策，破解老舊建筑更新消防設(shè)計(jì)審驗(yàn)等系列難題。其五，堅(jiān)持?jǐn)?shù)字賦能，做強(qiáng)做實(shí)現(xiàn)代化城市治理增效，構(gòu)建CIM數(shù)字底座提升治理水平，建設(shè)數(shù)字管線、內(nèi)澇治理、高樓消防等58個(gè)多跨場(chǎng)景應(yīng)用。

目前，這些探索已取得顯著成果，習(xí)近平總書記視察并高度肯定了以民主村為代表的更新項(xiàng)目，山城巷、戴家巷、下浩里等一批老街區(qū)次第煥新，重慶獲評(píng)城市更新示范城市績(jī)效評(píng)價(jià)A檔，近年來(lái)形成22項(xiàng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)、6個(gè)典型案例全國(guó)推廣。

席紅女士總結(jié)指出，未來(lái)重慶將貫徹落實(shí)中央決策部署，堅(jiān)持市場(chǎng)與政府協(xié)同發(fā)力，實(shí)施城市片區(qū)更新等重點(diǎn)任務(wù)，健全城市更新投融資、公眾參與等機(jī)制，持續(xù)完善政策法規(guī)體系，推動(dòng)城市更新在擴(kuò)大內(nèi)需、提升城市能級(jí)中發(fā)揮更大作用。

以“文旅城人產(chǎn)”規(guī)劃新思維，引領(lǐng)高質(zhì)量城市更新

李 忠

學(xué)會(huì)城市影像專委會(huì)委員，華高萊斯董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理

李忠先生提出，當(dāng)前我國(guó)城市已經(jīng)進(jìn)入存量提質(zhì)增效新階段，城市工作的重點(diǎn)也從“開發(fā)建設(shè)”轉(zhuǎn)向“城市運(yùn)營(yíng)”，城市高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)從GDP增速等硬指標(biāo)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率、居民生活滿意度、城市文化活力等軟實(shí)力。城市更新需聚焦青年群體需求，以“用戶思維”，即將“城市”當(dāng)成服務(wù)用戶（青年）的“產(chǎn)品”來(lái)打造，通過(guò)“文旅城人產(chǎn)”新思維重構(gòu)吸引力模型。杭州瓜山未來(lái)社區(qū)通過(guò)構(gòu)建興趣圈生活場(chǎng)景強(qiáng)化生活粘度，藝創(chuàng)小鎮(zhèn)以“科藝融合”為特色強(qiáng)化事業(yè)粘度，證明以“城市更新”煥新高情感粘度的城市“產(chǎn)品”——是杭州贏得青年，獲得科技發(fā)展的關(guān)鍵！杭州十年新增14-35歲青年79萬(wàn)人，也驗(yàn)證了“安居帶動(dòng)樂(lè)業(yè)”的產(chǎn)城驅(qū)動(dòng)力。

當(dāng)代青年城市選擇呈現(xiàn)“從利益導(dǎo)向到好玩導(dǎo)向”的轉(zhuǎn)變，成都憑借“雪山下的公園城市，煙火里的幸福成都”定位及百余個(gè)體育消費(fèi)新場(chǎng)景塑造，十年來(lái)吸引人口近600萬(wàn)，充分證實(shí)有趣、好玩才是一個(gè)城市最大的吸引力。年輕人對(duì)生活“顆粒度”要求顯著提升，找房子、找工作、交朋友的三重需求交織度決定城市粘性。

李忠先生指出，未來(lái)需建立城市更新四大長(zhǎng)效機(jī)制：在空間營(yíng)造方面，借鑒蒙特利爾演藝區(qū)QDS聯(lián)盟模式，以燈光藝術(shù)裝置、數(shù)字實(shí)驗(yàn)室等策展思維推動(dòng)城市更新，對(duì)接年輕人的情緒價(jià)值需求，激活公共空間價(jià)值；在綠色更新領(lǐng)域，參照日本Park-PFI制度推動(dòng)“商綠商融合”，從“綠化管護(hù)”轉(zhuǎn)向“公園運(yùn)營(yíng)”，構(gòu)建共創(chuàng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)公園運(yùn)營(yíng)的“正循環(huán)”和城市人氣激活。在交往體系方面，可學(xué)習(xí)西雅圖南聯(lián)合湖區(qū)經(jīng)驗(yàn)，在城市更新過(guò)程中設(shè)置咖啡交往和休閑節(jié)點(diǎn)，豐富城市交往空間，為人才和產(chǎn)業(yè)定制創(chuàng)新交流生活，促進(jìn)跨界創(chuàng)新；在產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)方面，大阪知識(shí)之都展示的未來(lái)生活實(shí)驗(yàn)室提供啟示——預(yù)留接口使城市成為科技路演場(chǎng)。這些實(shí)踐共同指向規(guī)劃思維的根本轉(zhuǎn)變：城市規(guī)劃者應(yīng)成為洞察青年需求的“產(chǎn)品經(jīng)理”，讓生活方式引領(lǐng)空間更新，使城市真正成為“高情感粘度”的發(fā)展載體。

尺度·角度·制度：深圳城市更新的得與失

周 勁

學(xué)會(huì)詳細(xì)規(guī)劃專委會(huì)委員，深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心/深圳市城市設(shè)計(jì)促進(jìn)中心總建筑師、教授級(jí)高工

周勁先生基于尺度、角度與制度三個(gè)維度，深入探討了深圳市城市更新的得與失。從城市規(guī)模尺度來(lái)看，深圳的城市更新面臨規(guī)模制約挑戰(zhàn)，主要來(lái)自于城市開發(fā)邊界限定、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本高昂三方面現(xiàn)實(shí)約束，這些因素共同塑造了城市更新的物理框架。從價(jià)值選擇角度來(lái)看，深圳的城市更新工作聚焦價(jià)值選擇視角，要做好經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的平衡。如高成本高消費(fèi)需求體現(xiàn)在高端住宅項(xiàng)目，低成本低消費(fèi)需求則通過(guò)城中村改造實(shí)現(xiàn)，而中成本中消費(fèi)模式則容易被忽視，但這部分需求卻在社會(huì)分成中占主導(dǎo)地位，城市更新工作需進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)大眾需求的關(guān)注與重視。從鼓勵(lì)政策制度來(lái)看，深圳市強(qiáng)調(diào)政策導(dǎo)向的重要作用，目前建立工業(yè)區(qū)塊線管理機(jī)制（確保產(chǎn)業(yè)用地集聚）、容積率測(cè)算機(jī)制（基礎(chǔ)、轉(zhuǎn)移與獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積結(jié)合），以及公益優(yōu)先的土地移交機(jī)制（要求移交15%用地用于公共設(shè)施）等等。這些機(jī)制目前已成功協(xié)助驅(qū)動(dòng)城市更新項(xiàng)目順利落地并實(shí)現(xiàn)較好成效，累計(jì)提供保障住房1540萬(wàn)平方米、幼兒園387所、中小學(xué)198所及產(chǎn)業(yè)用房3466萬(wàn)平方米等等。

周勁先生指出，目前深圳市的城市更新制度設(shè)計(jì)也面臨更深層次的挑戰(zhàn)，如城市建筑高度管控挑戰(zhàn)、容積率獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制優(yōu)化挑戰(zhàn)，以及鼓勵(lì)存量商辦用房功能轉(zhuǎn)換的政策調(diào)整挑戰(zhàn)等，亟待通過(guò)區(qū)位引導(dǎo)、功能傳導(dǎo)和形態(tài)督導(dǎo)化解矛盾，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)城市發(fā)展?？傮w而言，深圳經(jīng)驗(yàn)突顯了制度在協(xié)調(diào)規(guī)模與價(jià)值中的核心作用，但需在政策細(xì)化升級(jí)中進(jìn)一步平衡得失。

學(xué)術(shù)研討

下半場(chǎng)學(xué)術(shù)研討圍繞“如何建設(shè)健全長(zhǎng)效、可持續(xù)的城市更新政策法規(guī)體系”“如何一體化統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)與治理過(guò)程”“如何統(tǒng)籌保障城市更新行動(dòng)的用地與資金平衡”“如何促進(jìn)社會(huì)資本參與城市更新”“如何促進(jìn)政府、市場(chǎng)與社會(huì)等多元主體協(xié)同參與城市更新行動(dòng)”五個(gè)核心議題展開。與會(huì)嘉賓各抒己見(jiàn)，展開了熱烈討論。

研討主持人：于潤(rùn)東

學(xué)會(huì)規(guī)劃實(shí)施分會(huì)青年委員，北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司副院長(zhǎng)、詳規(guī)實(shí)施分院院長(zhǎng)、教授級(jí)高工

于潤(rùn)東先生指出，在探討城市更新長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建時(shí)，需聚焦五大核心維度：其一，堅(jiān)持以人為本導(dǎo)向，將吸引、固化和激活人口作為城市活力的根本源泉，強(qiáng)調(diào)人是城市生活的主體，城市空間應(yīng)成為承載多元生活的載體；其二，強(qiáng)化政策連續(xù)性與包容性，保持宏觀方向穩(wěn)定性的同時(shí)，通過(guò)細(xì)則的彈性設(shè)計(jì)為創(chuàng)新實(shí)踐預(yù)留空間，消除市場(chǎng)主體對(duì)合法性、消防審批等現(xiàn)實(shí)顧慮；其三，推行“適度增量+存量活化”的空間策略，借鑒北京六環(huán)公園精準(zhǔn)供地、北運(yùn)河源頭島功能復(fù)合化改造等案例，在生態(tài)空間中植入商業(yè)服務(wù)功能以平衡長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)成本；其四，重視經(jīng)濟(jì)可持續(xù)性，針對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)過(guò)剩現(xiàn)狀優(yōu)化資產(chǎn)配置，通過(guò)閑置資源轉(zhuǎn)化（如成都地下停車空間改造）提升資產(chǎn)效能；其五，倡導(dǎo)漸進(jìn)式更新路徑，以小切口、低成本方式實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量建設(shè)，通過(guò)項(xiàng)目持續(xù)迭代完善機(jī)制彈性。這些實(shí)踐共同指向從“大拆大建”向“精細(xì)織補(bǔ)”的范式轉(zhuǎn)型，需通過(guò)政策協(xié)同、空間創(chuàng)新與運(yùn)營(yíng)模式突破構(gòu)建可持續(xù)更新生態(tài)。

嘉賓觀點(diǎn)

（按會(huì)議發(fā)言順序）

尹 稚

學(xué)會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)，清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院院長(zhǎng)，清華大學(xué)博士生導(dǎo)師、教授

尹稚先生提出城市更新長(zhǎng)效機(jī)制建立健全的三大核心方向：其一，城市更新需立足地方實(shí)踐差異化路徑，反對(duì)“一套標(biāo)準(zhǔn)打天下”的思維，主張通過(guò)實(shí)證案例教學(xué)推動(dòng)規(guī)劃教育范式轉(zhuǎn)型，以地方特征和地方具體問(wèn)題為導(dǎo)向激發(fā)創(chuàng)新；其二，關(guān)注人口流動(dòng)性對(duì)城市活力的深層影響，指出高知群體平均3.1年的遷徙周期對(duì)現(xiàn)行城市管理模式變革產(chǎn)生的外在壓力，需通過(guò)戶籍待遇與公共服務(wù)解耦應(yīng)對(duì)現(xiàn)代化人口流動(dòng)趨勢(shì)；其三，創(chuàng)新資本適配機(jī)制，區(qū)分短期套利長(zhǎng)期耐心的資本導(dǎo)向差異——前者擅長(zhǎng)輕資產(chǎn)快運(yùn)營(yíng)，后者適配重資產(chǎn)更新項(xiàng)目，同時(shí)需強(qiáng)化“時(shí)序性承諾”以穩(wěn)定資本預(yù)期，破解規(guī)劃實(shí)施與資本兌現(xiàn)的斷層困境，建立“地方性實(shí)踐-流動(dòng)性治理-資本精準(zhǔn)匹配”三位一體的更新生態(tài)體系。

施衛(wèi)良

北京城市規(guī)劃學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)、教授級(jí)高工

施衛(wèi)良先生提出城市更新長(zhǎng)效機(jī)制建立健全的三重思維轉(zhuǎn)型路徑：其一，推動(dòng)工作邏輯從目標(biāo)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向問(wèn)題與價(jià)值雙驅(qū)動(dòng)，強(qiáng)調(diào)利用大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)診斷城市痛點(diǎn)，通過(guò)“復(fù)雜問(wèn)題有限求解”的策略分階段化解矛盾，同時(shí)以“長(zhǎng)期主義”取代短期開發(fā)思維，實(shí)現(xiàn)時(shí)間換空間的可持續(xù)更新；其二，強(qiáng)化實(shí)踐導(dǎo)向的案例引領(lǐng)作用，通過(guò)評(píng)選最佳城市更新實(shí)踐總結(jié)更新項(xiàng)目中的片區(qū)統(tǒng)籌與多元主體利益平衡等先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，并借助金融創(chuàng)新探索資本長(zhǎng)效支持模式；其三，創(chuàng)新實(shí)施機(jī)制，推動(dòng)責(zé)任規(guī)劃師向“多師協(xié)同”角色進(jìn)化，兼具問(wèn)題發(fā)現(xiàn)、策劃協(xié)調(diào)與公眾聯(lián)結(jié)職能，引入“主理人制度”促進(jìn)設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)深度融合，通過(guò)行業(yè)教育轉(zhuǎn)型培育復(fù)合型人才，最終構(gòu)建“政府-市場(chǎng)-專業(yè)機(jī)構(gòu)-公眾”共治的可持續(xù)城市更新體制。

楊浚女士認(rèn)為

城市更新長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全需要四個(gè)方面的系統(tǒng)性重構(gòu)：其一，重構(gòu)時(shí)空關(guān)系，將靜態(tài)空間規(guī)劃轉(zhuǎn)化為動(dòng)態(tài)過(guò)程，在動(dòng)態(tài)過(guò)程中融入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市更新治理的各方面需求，形成“規(guī)劃方法+協(xié)商平臺(tái)+協(xié)調(diào)機(jī)制+案例推廣”的更新規(guī)劃彈性框架；其二，重構(gòu)空間組織邏輯，將城市視為一個(gè)有機(jī)生命體，通過(guò)以街區(qū)為單元的整體策劃，持續(xù)生成項(xiàng)目，統(tǒng)籌各類項(xiàng)目的空間匹配和時(shí)序安排，并在推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，逐步引導(dǎo)城市格局優(yōu)化、系統(tǒng)重塑、品質(zhì)提升、資產(chǎn)增值；其三，重構(gòu)人本需求響應(yīng)機(jī)制，城市更新要圍繞人類從生存保障向精神追求，關(guān)注AI時(shí)代下人的生產(chǎn)生活方式的趨勢(shì)變化和年輕群體新的生活方式需要，推動(dòng)空間設(shè)計(jì)適配未來(lái)人的需要，適配人的生產(chǎn)生活方式變化，適配教育、科技、人才一體化等國(guó)家戰(zhàn)略部署要求；其四，重構(gòu)更新實(shí)施治理體系，重塑規(guī)劃管理審批流程，打通存量資源資產(chǎn)規(guī)劃、審批、改造、運(yùn)營(yíng)、融資、抵押、辦證等路徑。

李忠先生認(rèn)為

城市更新的案例研究需突破技術(shù)性分析框架，重視人文背景的深層影響，將規(guī)劃視為實(shí)踐科學(xué)，通過(guò)厚案例剖析揭示文化基因與空間演化的互動(dòng)邏輯；同時(shí)，更新政策優(yōu)化需引入時(shí)間尺度辯證觀，政策調(diào)整需兼顧經(jīng)濟(jì)規(guī)律與實(shí)施可行性，例如經(jīng)濟(jì)下行期需要比過(guò)去更加開放的容積率機(jī)制支持。最后，城市更新終將回歸人性本質(zhì)需求，忽視青年群體的生活體驗(yàn)與情感訴求將導(dǎo)致城市活力衰竭，城市更新必須回應(yīng)“吃、喝、玩、育”等基礎(chǔ)人性需求，實(shí)現(xiàn)空間活力與人文關(guān)懷的深層統(tǒng)一。

李錦生先生認(rèn)為

建立健全的城市更新長(zhǎng)效機(jī)制需要深入理解中國(guó)特色的制度困境與地方發(fā)展了的差異化路徑。一方面，我國(guó)財(cái)政機(jī)制仍存在結(jié)構(gòu)性矛盾，前期土地收益模式導(dǎo)致后續(xù)更新資金匱乏，常規(guī)物業(yè)收入難以支撐持續(xù)更新需求；另一方面，城市能級(jí)差異導(dǎo)致更新目標(biāo)分層，北京、深圳等大城市與中小城市面臨截然不同的更新語(yǔ)境，需警惕政策“一刀切”風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)應(yīng)重視構(gòu)建彈性的城市更新制度框架，國(guó)家層面制定原則性指引，省市層面預(yù)留政策接口，將具體創(chuàng)新實(shí)踐權(quán)充分下放地方，通過(guò)激發(fā)地方自主性破解“統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”與“多元現(xiàn)實(shí)需求”的治理悖論，形成適配不同城市生命周期的更新動(dòng)力機(jī)制。

席紅女士認(rèn)為

城市更新的長(zhǎng)效機(jī)制建立需要厘清政府和市場(chǎng)工作的邊界和重心，政府要從“大包大攬”轉(zhuǎn)向精準(zhǔn)服務(wù)，著力破解市場(chǎng)主體投資障礙。比如，通過(guò)統(tǒng)籌好多元產(chǎn)權(quán)歸集、處置好歷史遺留用地問(wèn)題、建立起消防審批動(dòng)態(tài)適配機(jī)制等措施，持續(xù)推進(jìn)土地、規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)等方面政策技術(shù)創(chuàng)新，形成“問(wèn)題響應(yīng)型”服務(wù)模式；推動(dòng)國(guó)企更大力度盤活存量資產(chǎn)、央企主動(dòng)發(fā)揮投融資優(yōu)勢(shì)，引導(dǎo)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商前期介入項(xiàng)目，促進(jìn)資源、資本、資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。同時(shí)，政府要強(qiáng)化信息共享與業(yè)態(tài)指引，定期發(fā)布更新區(qū)域產(chǎn)業(yè)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)“有為政府”與“有效市場(chǎng)”的深度協(xié)同。

周勁先生認(rèn)為

城市更新需破解長(zhǎng)期主義與短期實(shí)施的矛盾。一方面，需在戰(zhàn)略層面強(qiáng)化長(zhǎng)時(shí)間尺度的謀劃意識(shí)，為市場(chǎng)提供穩(wěn)定預(yù)期，錨定國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)基底。另一方面，在加強(qiáng)法定規(guī)劃與發(fā)展規(guī)劃的銜接關(guān)系的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新非法定層級(jí)的城市更新項(xiàng)目策劃與籌劃?rùn)C(jī)制，聚焦市場(chǎng)即時(shí)需求，推動(dòng)多部門多主體聯(lián)動(dòng)實(shí)施。通過(guò)簡(jiǎn)化流程，快速激活開發(fā)商擅長(zhǎng)的資產(chǎn)盤活領(lǐng)域；通過(guò)建設(shè)全域信息系統(tǒng)平臺(tái)，公開城市運(yùn)行數(shù)據(jù)以支撐社會(huì)資本決策，厘清公共服務(wù)與市場(chǎng)活力的邊界，實(shí)現(xiàn)“制度剛性”與“實(shí)施彈性”的動(dòng)態(tài)平衡。

惲爽女士總結(jié)

城市更新長(zhǎng)效機(jī)制的建立健全需要系統(tǒng)性重構(gòu)多元主體的協(xié)同合作路徑：例如，為破解國(guó)央企參與城市更新難的困境，需改革考核機(jī)制以適配長(zhǎng)周期重資產(chǎn)的投入特征，釋放其存量資產(chǎn)活化潛力。同時(shí)，應(yīng)引導(dǎo)強(qiáng)化市場(chǎng)主體的契約精神，通過(guò)長(zhǎng)效政策穩(wěn)定社會(huì)資本的投資預(yù)期。在底層機(jī)制方面，需構(gòu)建產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的動(dòng)態(tài)平衡機(jī)制，借鑒重慶主理人模式建立業(yè)態(tài)比例管控以限制同質(zhì)化商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，破解“局部利益”與“整體效益”矛盾。在頂層設(shè)計(jì)方面，需創(chuàng)新金融支持體系，推動(dòng)城市更新專項(xiàng)資金池建設(shè)，依據(jù)運(yùn)營(yíng)主體歷史績(jī)效提供精準(zhǔn)信貸，最終形成“潛力盤活-信心穩(wěn)定-業(yè)態(tài)活躍-資本循環(huán)”四維協(xié)同的城市更新長(zhǎng)效機(jī)制。

會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)座無(wú)虛席，聽(tīng)眾們認(rèn)真聆聽(tīng)，本次學(xué)術(shù)研討會(huì)圓滿結(jié)束。

*嘉賓發(fā)言觀點(diǎn)均已經(jīng)過(guò)本人審核。

排版｜李剛

封面圖/頭圖｜中國(guó)城市規(guī)劃