*此圖由AI生成

作者|史大郎&貓哥

來源|是史大郎&大貓財經(jīng)Pro

最近，上海又有一個新盤開盤，市場基本上都被價格驚呆了。

總價來看，5000萬起，光個人的認(rèn)購金，就要820萬，還不到最低總價的2成，這基本上是跟普通人無緣的豪宅了。

小區(qū)均價20萬/㎡，套均8200萬，樓層越低，價格越低，2層的最便宜，但是單價也15萬/㎡了。

最貴的是頂樓復(fù)式，865㎡的建面，單價32.68萬/㎡，而總價更是達(dá)到驚人的2.8億。

金陵華庭新開盤的120套房，總價過億的，就有15套，如果全部售罄，開發(fā)商嘉里建設(shè)將狂攬98億。

兩棟樓的收入，甚至能抵某些暴雷房企一年的收入。

房價單價的天花板到底在哪里？可能答案就是，沒有天花板，你看，最近兩年，上海的房價紀(jì)錄，一直在被打破。

2024年，上海豪宅新房房價，一般在20萬區(qū)間，中海順昌玖里21.4萬，翠湖天地六期28萬，而新鴻基在陸家嘴的濱江凱旋門，最高的一套備案價30.22萬/㎡，最高單價進(jìn)入30萬區(qū)間。

2025年，保利就把這個紀(jì)錄打破了，浦東的保利世博天悅，最高備案價30.27萬。

3個月后，新鴻基和保利就out了，嘉里建設(shè)上來突破了32萬。

別看貴，但也不難賣。

5月份的時候，他們推出了第一期，那時候，還沒這么貴，起步價是4000萬，最貴的一套也是頂層大面積復(fù)式，單價26.4萬，總價1.7億。

而當(dāng)期開盤的158套房，3個小時，就售罄了，當(dāng)天入賬92.34億。

豪宅，還有得漲。

有比32.68萬還貴的嗎？還真有。

在廣州，千億富豪徐航的鵬瑞地產(chǎn)的鵬瑞1號，新房備案單價56.5萬/㎡，面積2161㎡，總價12.2億，而單價破30萬、40萬的，還有好幾套。

圖片來源：@廣州房產(chǎn)

而能跟這個價格媲美的，可能就是上海的老洋房了，靜安區(qū)的一套老洋房，307㎡售價3.1億，折合單價的話，大約是100.9萬/㎡。

今年上半年，上?？們r3000萬以上的新房，成交1096套，全年奔著2000套去了，而去年全年才1500多套；而總價過億的，上半年成交19套，其中15套在上海。

而從供應(yīng)情況來看，下半年還得刷新紀(jì)錄，豪宅在一線城市井噴。

不過，雖然豪宅井噴，但是這種極端價格，還只是個案，主要是開發(fā)商們在迎合超高凈值人群的愛好。

幾個極端單價，在“一房一價”里面，都屬于頂層復(fù)式，這在豪宅項目里面，都屬于稀缺資源，一棟樓也就那么一兩套，一個“稀缺”，就能直接推高溢價。

現(xiàn)在，限價放開，開發(fā)商自主定價，定高價也不是不行。

當(dāng)然了，買家也不傻，能賣這么高價，自然也需要有高價的配置，無論是景觀還是居住體驗，都是可以接受溢價的因素，而頂層的私密性，直接成為身份象征。

而除了居住邏輯，還有投資邏輯，把豪宅當(dāng)做硬通貨，主要還是想保值增值。

但是，普通人還是別把這些超高價豪宅當(dāng)做風(fēng)向標(biāo)。

部分豪宅好賣，但是中低端住宅，卻有點難。

今年前7個月，新房銷售面積，同比下降4%，新房銷售額，同比下降6.5%，整體房地產(chǎn)市場，仍在下降區(qū)間內(nèi)，而到7月底，新房庫存仍有7.65億㎡。

而從房價來看，70城房價，1-7月份，新房同比上漲的城市3個，二手房全軍覆沒。

4個一線城市，北上深都在跌，唯一一個上漲的，就是上海的新房，當(dāng)然，這里面自然有豪宅的拉動作用。

北京的豪宅也不少，但是價格沒有上海這么瘋。

上海的32萬單價，在北京，根本不敢想，北京最高備案價項目中海玖序，樓王單位也就18萬，而總價也罕有過億的戶型。

不少項目，為了賣出去，都在拼命打折。

比如，“李嘉誠在北京的最后一個項目”，備案價9.07-9.97萬/㎡，但是真開賣的時候，有8萬多賣的，還有7萬多賣的，一降價就上熱搜，但是也沒攔住它降價。

甚至，李家還搞過“差價補貼”，給老業(yè)主賠償。

就這，也還沒賣完，可見樓市有多卷。

現(xiàn)在，樓市還處在大分化的階段，豪宅市場熱度上升，但普宅的熱度，仍然沒有回到過去。

核心城市的核心地段的核心戶型，仍然是保值增值的首選，但是代表不了整個市場的熱度。

搶豪宅和搶房，不是一個概念。

別被極端高價忽悠了。