家人們，今天咱來聊聊最近房產(chǎn)圈里的一個大新聞，那可是掀起了驚濤駭浪?。÷犝f部分城市打算通過稅收政策，加速老破小的淘汰。這消息一出來，簡直像一顆深水炸彈，在樓市里炸翻了天！

咱先來說說啥是老破小。老破小，顧名思義，就是那些房齡老、房子破、面積小的二手房，大多在城市主城區(qū)。以前啊，老破小憑借著地段優(yōu)勢，即便自身?xiàng)l件不咋地，價(jià)格也一直居高不下?？扇缃衲兀瑫r代變了，老破小的日子越來越不好過了。

就拿一線城市來說，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021 年一線城市的老破小房價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)，每平 6.22 萬，可到今年一季度末，已經(jīng)跌到 4.1 萬，跌幅高達(dá) 33%，基本回到了 2018 年的水平。這還只是平均數(shù)據(jù)，實(shí)際情況更慘。在深圳，八卦嶺宿舍這個典型的老破小，樓齡都 40 年了。2021 年的時候，28 平的單間成交價(jià) 435 萬，單價(jià) 15.5 萬；上個月，同樣戶型成交價(jià)才 113 萬，單價(jià) 4 萬，對比高峰期跌了 74%！這房價(jià)跌得，簡直讓人心驚肉跳。還有上海、北京、廣州的老破小，情況也都差不多，價(jià)格是一降再降。

那為啥老破小會跌得這么慘呢？這背后的原因可不少。首先，老破小自身的問題一大堆。房齡老，很多都二三十年甚至更久了，房屋質(zhì)量開始出各種狀況，墻體開裂、水管老化、電路故障，都是常有的事兒。小區(qū)環(huán)境也差，沒什么綠化，停車位緊張得要命，每天回家找個車位都能讓人崩潰。而且大多沒有電梯，住在高層的老人上下樓極為不便。戶型設(shè)計(jì)也過時了，空間狹小，采光通風(fēng)都不好。物業(yè)服務(wù)更是跟不上，衛(wèi)生打掃不及時，小區(qū)安保也不讓人放心。這樣的居住環(huán)境，跟新建的小區(qū)比起來，簡直一個天上一個地下。

以前老破小價(jià)格高，很大程度上是因?yàn)閷W(xué)區(qū)和拆遷概念的炒作。就像深圳的八卦嶺宿舍，占上學(xué)區(qū)概念和拆遷概念，再加上小戶型容易炒作，房價(jià)像坐火箭一樣，2018 年單價(jià)還不到 5 萬，2021 年就飆到 15 萬多，足足翻了兩倍?？涩F(xiàn)在呢，一旦這些炒作因素沒了，房價(jià)自然就大跳水。再加上現(xiàn)在城市更新的節(jié)奏放緩，拆遷難度越來越大，成本越來越高，就算真拆遷，補(bǔ)償款也未必能讓人滿意。老破小的投資價(jià)值大打折扣，自然就不被市場看好了。

還有一個重要原因，就是保障房的大力推進(jìn)。這些年，保障房建設(shè)的步伐越來越快，力度也越來越大。像深圳，2024 年新增了 4.85 萬套配租型保障房，租金只有市場價(jià)的一半左右。這對剛需市場的吸引力太大了，大量原本可能考慮買非核心區(qū)老破小的人，都被保障房分流了。鄭州也是，作為 GDP 破萬億的國家中心城市，常住人口 1300 萬，每年還有 10 萬人口流入，可老破小價(jià)格卻跌得厲害。三環(huán)內(nèi)地鐵口的房子，居然跌到 2000 - 3000 元 /㎡了，而當(dāng)?shù)嘏涫鄯績r(jià)格還維持在 6000 元左右。為啥呢？因?yàn)楸Ｕ戏亢屠掀菩〉哪繕?biāo)客群高度重疊。住建部數(shù)據(jù)顯示，2022 年全國保障房存量僅占住房總量的 5%，但需求缺口高達(dá) 1407 萬套。未來保障房供應(yīng)量越大，對剛需市場的擠壓就越明顯，首當(dāng)其沖受到影響的就是非核心區(qū)的老破小。

現(xiàn)在部分城市擬通過稅收政策加速老破小淘汰，這可不是小事兒。這政策一旦實(shí)施，老破小的持有成本就會增加。本來老破小的租金收益就不高，再加上稅收，房東的壓力可就更大了。為了減輕負(fù)擔(dān)，房東可能會選擇降價(jià)賣房，可現(xiàn)在老破小市場本就供大于求，買房的人越來越少，就算降價(jià)，都不一定能找到接盤俠。這就形成了一個惡性循環(huán)，老破小的價(jià)值會進(jìn)一步被削弱。

從長遠(yuǎn)來看，這一政策可能會對城市的房地產(chǎn)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。一方面，它有助于推動城市更新，淘汰那些落后的、居住體驗(yàn)差的老破小，為城市發(fā)展騰出空間。另一方面，也可能會讓房地產(chǎn)市場更加分化。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，因?yàn)橄∪毙院团涮變?yōu)勢，價(jià)值會更加凸顯；而非核心區(qū)域的老破小，則可能會陷入無人問津的困境。

對于這件事，我覺得部分城市的這個政策出發(fā)點(diǎn)可能是好的，想通過稅收手段優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，推動城市更新。但在實(shí)施過程中，也得考慮到那些持有老破小的普通老百姓的利益。很多人當(dāng)初買老破小，可能是因?yàn)轭A(yù)算有限，想著先上車，以后再置換?？涩F(xiàn)在房價(jià)跌了，又要面臨稅收壓力，他們的損失誰來承擔(dān)呢？而且老破小雖然居住體驗(yàn)不好，但畢竟承載了很多人的回憶和生活。在淘汰老破小的同時，是不是也該想想辦法，改善一下這些區(qū)域居民的生活條件，讓城市發(fā)展更有溫度呢？

房地產(chǎn)市場一直都是牽一發(fā)而動全身，老破小的價(jià)值受沖擊，只是樓市變局的一個縮影。未來樓市會走向何方，我們還得持續(xù)關(guān)注。但不管市場怎么變，作為普通老百姓，我們都得保持理性，別被市場的風(fēng)浪輕易卷走。大家對老破小這件事有啥看法，歡迎在評論區(qū)留言，咱們一起聊聊這樓市里的事兒！